政策解读 房价不跌，政策难松
“国务院会议只是强调‘新国八条’，而非新一轮调控。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对记者分析认为，与去年的“国十条”和今年的“国八条”相比，此次措辞并不算严厉，而且基本没有新的具体政策，“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”，在1月出台的“新国八条”中已有所指代。“很大程度上，这是对地方政府的一种鞭策，警告他们不要放松政策，严格落实‘新国八条’，而且这次政策主要针对两个方面，一是房价回归速度偏慢，二是保障房建设速较慢。”
2月以来，全国商品房成交均价同比上涨9.9%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，其中，住宅成交均价同比上涨9.1%，住宅成交均价明显回升。
国泰君安行业分析师孙建平则认为，总理关于考虑对房价上涨过快的二三线城市限购的讲话，一是向目前跃跃欲试的陆续试探放松的限购城市敲警钟，二是表明非限购城市房价上涨则将纳入限购的态度。该政策从力度上看比较温和，属于原有政策的小幅补充。但超出市场普遍认为的政策以保持为主的预期，虽是略有加严，不过代表政府不松动政策，反而略有趋紧的态度。
值得一提的是，房价自“新国八条”出台以来过快上涨的势头虽已遏制，但下跌的拐点仍未出现。部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松，中央此次会议再次向市场传递了房地产调控的坚决态度，调控政策仍未见底，房价合理回归将是本次调控的重要目标。
同时也表明至少在目前阶段，决策层对经济下滑的担忧让位于房地产调控总体目标的达成。在房价没有出现明显回落之前，任何“政策见底”的判断都显得过于乐观。也就说是“房价不跌，政策难松”。
未来走势 限购城市或进一步增加
那么未来限购城市会不会进一步增加？孙建平预计，中央不会出台一刀切增加限购城市的政策，而是严格检测房价指标是否继续上涨，上涨较快的城市将被中央约谈，并要求其主动纳入限购范围。预计，后续会有部分上半年由于大城市需求挤出效应或房价有较明显上涨的城市陆续宣布限购。
当前已限购城市楼市销售面积占全国的30%以上，销售金额占全国的近50%。“新国八条”后，一线城市成交量已显著下滑，以北京为例，上半年新房同比减少15.7%，二手房同比则下滑34.5%，其中6月成交量跌破8000套，创近29个月来新低。
华泰联合证券行业分析师鱼晋华则分析认为，目前限购城市约有四十个，若限购范围扩大至更多的二三线城市，将对全国销量有明显抑制，并加速全国房价调整。由于全国房地产投资增量主要由三线及以下城市贡献，限购范围的扩大也将加快新开工和房地产投资增速的下降。而根据浙商证券测算，限购范围的扩大甚至可能将影响全国一半以上的销量，综合上半年房地产统计数据，其预计2011年全国商品房销售面积增速可能放缓至5%以下。
不过，目前来看限购真正细则尚未出台，而且即使出台，限购令的执行力度才是关键因素。此外，哪些算是“房价上涨过快的二、三线城市”也有待更进一步的明确，就像何为“二套房”需由住建部出台文件明确一样，目前关于一线、二线、三线城市的定义尚没有一个明确的说法。
股市影响 地产股难有趋势性机会
调控再加码却让机构对未来地产股的走势产生了分歧。昨日海通证券(8.93,-0.05,-0.56%)房地产行业分析师涂力磊就认为，调整是介入地产的时机。“考虑到目前年内加息逐步进入尾声，其次行业后期有望因为推盘增大而销售转暖、房价进入调整期和保障房刺激等因素，我认为反弹没有结束。”
不过，也有券商显得谨慎。“地产股反弹短期或将告一段落，”长城证券行业分析师刘昆就在其报告中指出，近期地产股的反弹逻辑之一就是政策短期到底和真空，当这一预期落空时，恐怕地产股的反弹行情将告一段落。
那么，投资地产股究竟应该遵循什么逻辑？从今年来地产股的走势可管窥一斑，总体来看今年地产股大致经历了三个阶段。
第一阶段为1月4日至2月9日。此阶段地产股走势主要受政策调控影响。先是国务院出台“新国八条”，接着各重点城市出台以限购为主的调控细则。受此影响，地产股整体下降8.9%，同期沪深300(3126.024,-2.87,-0.09%) 指数下降4.7%，地产跌幅接近指数跌幅的2倍。
第二阶段为2月10日至4月18日。此阶段主要受市场风格切换影响。低估值的地产股、银行股等受到青睐，不仅获得了相对收益、也获得了绝对收益。此阶段地产股整体涨幅18.5%，同期沪深300 指数上涨10.5%。
第三阶段则为4月19日至7月初。此阶段主要受经济大势及行业基本面共同影响。该阶段地产股整体跌幅9.2%，同期沪深300 指数跌幅为9.9%，两者跌幅基本一致。对经济“滞涨”的担忧、以及楼市并未明显复苏使得地产股与大盘同幅度下跌。
总结来看，今年来地产股走势主要影响因素是调控政策、楼市基本面、经济增长前景以及大盘风格变动。
“我觉得政策面变化是地产股主要驱动因素。”昨日东吴证券策略分析师周恺锴对记者表示道，从过去两年来看，地产股波动大致顺着“调控政策出台－地产股下跌－楼市成交量下跌－成交量恢复－地产股上涨－楼市价量齐升－调控政策出台预期增强、地产股震荡下行”这个路子来走的，调控政策和预期是楼市的被动产物，但同时也是地产股的核心驱动因素。“目前来看，政策放松和楼市回暖都还没看到，而且短期内也很难看到，所以在政策面和楼市基本面两大影响地产股走势的关键因素都没有好转趋势的情况下，地产股是难有趋势性机会的。”
在受国务院要求严格执行楼市调控政策消息的影响下，本周地产股遭受沉重抛压，以申万行业划分，本周地产板块跌幅居首，其跌幅为2.03%(流通市值加权平均跌幅)。
本周关注
房地产调控再次勒紧
7月12日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上表示，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，房价过高的地区要加大调控力度。值得注意的是，此次会议透露，政府将对“房价上涨过快的二三线城市采取必要的限购措施”。
值得一提的是，作为限购政策最严的城市——北京打算将限购长期化。北京市房协副秘书长陈志本周四透露称，现有的限购等调控政策，从实施效果看，不但起到了抑制投资、投机性购房的作用，而且对于居民的刚性自住购房需求，并没有产生打压。从北京人口资源环境的承载能力考虑，限购政策将纳入正在研究制订的北京市基本住房制度中。
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