销售均价稳中有降
根据《蓝皮书》内容，2011年全省完成房地产开发投资4899.19亿元，同比增长33.9%，企业到位资金小计6889.45亿元，同比增长19.9%，增速连续两个月回落。国内贷款1218.65亿元，占到位资金17.69%，占比为近10年次低；自筹资金2162.76亿元，占到位资金31.39%，比重仅低于2008年；其它资金3426.63亿元，占49.74%。其中，企业国内贷款中的银行贷款同比全年均为负增长，而非银行金融机构至年底则同比增长63.4%，定金及预收款同比由年初的66.6%降至年底的34.1%，个人按揭贷款同比下降6.0%。
2011年，商品房批准预售面积8201.00万平方米，同比增长23.3%；销售面积7761.34万平方米，同比增长6.0%；销售额6175.63亿元，增长12.8%；销售均价7957元/平方米，增长6.4%；全年商品房销售市场总体上表现出“销量增幅持续回落，销售均价稳中有降”的运行态势。其中，商品住宅销售面积7003.72万平方米，同比增长6.9%；销售金额5331.46亿元，增长16.1%；销售均价7612元/平方米，增长8.6%。
《蓝皮书》也提出，考虑到2009年及之后年份企业借贷款项有相当部分将于2012年到期，还贷压力可能较大，企业资金状况存隐忧。2012年的房地产市场将回归以购房者为中心的格局，市场将主动适应购房者的预期。房价已经不是降不降的问题，而是降多少才能达到消费者和企业的共赢。
房企净利率增速明显下滑
据悉，《蓝皮书》对30家在沪深交易所上市和16家在香港上市的广东房企2007、2008、2009、2010、2011半年度及三季度的财务指标进行分析。
2011年广东房企资产负债率整体均值在60%左右，较过往年份有一定上升，现金流持续好转，房企的短期偿债能力良好，房企的财务安全性较高。年度净利润同比增长率中值一直保持在较高水平，但同比增速出现明显下滑，从盈利能力来看，2011中期销售净利率平均值甚至达到20.66%，接近2007年的高点，但随着房价增速放缓和融资成本不断提高，预计2012年销售净利率难以继续上升；企业经营净资金流量从2010年中期开始已转负，企业投资额已超过销售收入。
预计2012年，销售现金流入量可能持续下滑，预计全年市场销售额下滑20%左右，而2012年投资增速将不会随着当年新开工面积的减少而下调，全年仍会维持至少5%左右的投资增速，2012年销售现金流出将持续推高。
数据分析表明，广东省房地产企业财务表现在市场运行周期轮换中涨跌互现，但其长期的成长性却毋庸置疑。在始于2009年的新一轮行业周期开始步入萧条阶段之际，广东省房地产企业各项财务指标已逐步呈现出高位回落态势。但就最近一期报表数据分析而言，其各项指标值仍维持在良性运行区间，财务状况相对安全。
商业地产火爆中风险隐现
2011年，广东商业地产持续火爆，据广东省统计局数据显示，2011年广东办公楼与商业用房投资分别增长69.19亿元和107.15亿元，同比增长高达48%与31%，一类城市商业稳步发展，品牌商家争相抢占城市布局，二、三类城市成投资热点。然而，商业地产经过这两年的爆发，使商业地产一哄而上，有可能短期内会出现供大于求的现象，许多城市的商业地产都存在“超前消费”的问题。
《蓝皮书》分析了30年来广东房地产的现实问题和面临的挑战，认为传统的房地产发展模式将不可持续，随着广东产业转型升级的推进，部分广东二、三线城市的房地产业带来一次千载难逢的机遇。在房地产发展转型过程中，既要促进平稳健康发展住宅地产，又要往商业地产、旅游地产、文化地产、工业地产、老年住房等领域大力发展。同时，加强企业盈利模式转变、向“高盈利、高地价、高品质”的商业模式转变、区域经营转变、产品结构转变、客户群体转变等，抓住工业地产发展机遇，文化地产发展机遇和商业地产发展机遇，寻找行业新的利益增长点。
(作者：李广军)
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