记者获悉，春节前夕，广东省房协发布了《2011 年度广东房地产市场分析报告》。报告显示，2011年全省商品房销售面积同比增长6.0%，销售均价同比增长6.4% ；销售面积同比增速低于除2008年以外的其他年份。与此同时，2011年总待售面积及住宅待售面积均创下近十年新高，住宅面积同比增速甚至高于总体增速6.3个百分点，市场库存压力巨大。
省房协研究部预计，在中央政府“坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的表态之下，地方政府将继续严格执行调控政策。鉴此，2012 年上半年商品房销售市场仍将僵持甚至进一步萎缩，企业销售压力更大，降价促销或逐渐成为市场主旋律。
■待售商品房面积创近十年新高
2011年，全省商品房批准预售面积8201.00万平方米，同比增长23.3%；销售面积7761.34万平方米，同比增长6.0%，销售均价7957元/平方米，增长6.4%；全年商品房销售市场总体上表现出“销量增幅持续回落，销售均价稳中有降”的运行态势。
报告显示，从近10年销售情况看，2010、2011年商品房销售面积同比增速低于除2008年以外的其他年份，仅分别增长4.1%和6.0%，销售额同比增速也有类似走势，反映出宏观调控政策对市场的抑制效应明显。
此外，从商品房待售面积看，截至12月期末，全省待售面积为2639.78万平方米，同比增长32.8%，增速连续4个月大幅提升。其中，下半年销售市场明显降温，去库存压力骤然加大。从近10年待售面积变化情况分析，2011年总待售面积及住宅待售面积均创下新高，住宅面积同比增速甚至高于总体增速6.3个百分点，库存压力巨大。
■资金压力严峻仅次于低迷期
成交金额方面，2011年全省完成房地产开发投资4899.19亿元，同比增长33.9%，比全国总体水平高6个百分点；比1至11月份回落1.7个百分点，但仍保持较快的增长势头。从走势看，2010下半年后投资增速明显回落，这促使2011年投资增速持续高速增长；但另一方面，在严厉的调控政策之下，商品房销售相对不畅，房地产企业的资金情况并不宽裕，投资高速增长或是因为企业迫于前期投入而追加的后续投资。
这其中，企业国内贷款中的银行贷款同比全年均为负增长，而非银行金融机构至年底则同比增长63.4%，信贷政策的收紧使得企业的融资渠道受限、融资成本上升；自筹资金同比增速基本稳定在35%左右的较高水平，反映出企业资金情况较为紧张；个人按揭贷款全年同比下降6.0%，反映出严厉的信贷政策和限购措施已对销售产生抑制效应，不仅限制了投资型住房需求，同样也将相当一部分自住型需求拒之门外。
从资金来源结构看，近10年数据反映，在正常年份，国内贷款所占比重约20%，利用外资基本占2%以内，自筹资金占27%左右，其他资金约占 51%。但在2011年，广东房地产企业国内贷款1218.65亿元，占到位资金17.69%，占比为近10年次低；自筹资金2162.76亿元，占到位资金31.39%，比重仅低于2008年；其它资金3426.63 亿元，占49.74%。综上，2011年广东房地产企业资金面临压力，但稍好于 2008年。
■2012年降价将成主旋律
省房协指出，2011年度广东房地产开发投资持续高位运行。受投资惯性影响，2012年第一季度可能继续保持较高增速。但受调控政策影响，2012年企业的资金状况或比2011 年更显紧张，估计全年投资增速会有较大幅度回落。
在销售方面，尽管房地产市场低迷对地方社会经济发展影响较大，但在中央政府“坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的表态之下，地方政府将继续严格执行调控政策。鉴此，2012年上半年商品房销售市场仍将僵持甚至进一步萎缩，企业销售压力更大，降价促销或逐渐成为市场主旋律。
省房协认为，在房地产调控政策基调保持不变的背景下，2012年房地产投资增速将有所回落，企业资金压力进一步凸显，商品房新开工项目减少、在建工期延长，商品房销售市场“以价换量”现象逐渐成为普遍。在新的产业环境下开拓融资新渠道，改变以住宅为绝对主体的投资结构，拓展投资新方向，调整企业发展战略与营销策略，创新房地产流通方式，对业界来说是势在必行。
（来源：中山日报 记者：梁展宏）
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