2月下旬，人民银行再次下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，释放出约4000亿元基础货币，以货币乘数为4估算，相当于增加了16000亿元左右的流动性，彰显了当前货币政策取向的微调。这些流动性的一部分会直接或间接进入房地产市场，或以房地产开发贷款形式缓解开发商资金压力，或以个人购房贷款形式支持居民购房。无论从宏观经济全局着眼，抑或从房地产市场局部出发，当前投放适量流动性是利大于弊的。但值得警惕的是，若过量流动性再次涌入房地产市场，必然从供求两端共同推涨房价：在需求侧，短期内购房需求会快速膨胀，特别是投资投机性需求重新活跃；在供给侧，大量货币追逐有限的土地资源，地价可能迅速攀升，从而提高供应成本。
“以史为鉴，可以知兴衰。”回眸2007年至今的五年，房地产市场几经沉浮，与货币政策的变动可谓休戚相关：2007年央行连续上调存款准备金率和存贷款基准利率，房地产市场成交量先于实体经济而出现下行，随后商品住房价格涨幅趋缓；2008年三季度起货币政策转向宽松，大量流动性资金进入市场，转年房地产市场迅速回暖，月度成交量屡创新高，价格进入快速上涨通道；2010年伊始货币政策再度从紧，房地产市场随之波动性调整，去年连续三次加息、六次上调准备金率，年底住房价格全面滞涨。无须借助复杂的计量回归，仅仅依据两者的趋势变化足以作出贴近实际的判断：宏观经济的阴晴通过房地产市场的冷暖得以预示，货币政策的宽紧通过房地产市场的起落率先见效，较之宏观经济而言，货币政策对房地产市场的影响更为显著，在某种程度上甚至是决定性的。
当然，对于资产市场和资产价格波动是否应当作为货币政策制定依据的问题，经济学界目前还莫衷一是。尽管如此，囿于我国现阶段国情的特殊性，房地产市场和商品住房价格变动在货币政策的制定机制中应当占据更加重要的位置。其原因在于：一是与房地产市场的宏观经济地位有关。我国房地产市场整体尚处于增量为主的阶段，以2011年为例，房地产开发投资占国内生产总值13.1%，房地产市场波动直接且密切地影响着宏观经济的平稳运行。二是与房地产市场的双重属性有关。目前我国房地产市场兼具消费和投资两重性。消费属性决定了其受“情绪”因素的干扰相对较低，波动性小于纯粹的资产市场；投资属性决定了其受政策因素的影响相对较高，政策弹性大于一般的消费品市场。三是与房地产市场的结构体系有关。我国居民的购房偏好明显强于租房，大部分住房消费通过购房形式实现，购买与租赁市场不匹配，房价租金比长期偏高，居民消费价格指数测度的住房消费价格与真实水平有所偏离。
去年以来，房地产市场调控成效逐步显现，稳健的货币政策在其中功莫大焉。学界有个很形象的说法：用货币政策调控宏观经济，如同用缰绳驾驭马儿，当马疾驰而行时，只要勒紧缰绳就能迅速让马减速停下，当马踯躅不前时，仅仅放松缰绳难以让马提速前进。无奈我国房地产市场是一匹烈马，有着强烈的内生驱动力，费尽九牛二虎之力收紧“缰绳”才把增速减缓，一旦稍有放松就会反弹。从社会预期来看，普遍认为在保增长的压力下，央行会继续利用数量型和价格型工具增加货币供应量。可喜的是今年“两会”政府工作报告将国内生产总值增长目标调低为7.5%，减弱了经济增长压力对于货币政策形成的倒逼，为维持货币政策的稳健取向预留了空间。
当前房地产市场调控正处于关键阶段，市场供求呈现僵持博弈的态势。下一步货币政策的微调应当密切关注房地产市场走势，将市场成交量与价格两个指标作为重点考量的信号，当市场业已形成交易量连续回暖、房价涨幅探底回升的趋势时，必须审慎决策微调的方向力度和节奏，切勿轻易动用增加货币供给的工具，莫要让房价重演“一上高城万里愁”一幕，让千呼万唤出现的调控效果被货币大潮吞噬殆尽！
(作者单位系住房和城乡建设部房地产市场监管司，本文为个人观点，与供职单位无关。)
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