3月22日,“2012城市观点论坛青岛行”活动现场,中国房地产业协会副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、青岛海尔地产集团有限公司董事长卢铿等业内人士,热论楼市走向。
四个时代过去了
“你以为像卖白菜一样卖房子才叫常态?那本来就是错的。你以为发烧才是健康?那本来就是错的。”演讲伊始,曾任住建部政策研究中心主任的陈淮就对房地产市场的暴利时代“开炮”,并认为主办单位安排的演讲题目“明显降温的房地产市场”应改为“走向常态的房地产市场”。
陈淮说,在楼市调控政策下,房地产市场正在从以前的暴利时代向理性回归,并用“四个时代过去了”总结房地产市场当前的转变:依靠超低的利率、过度宽松的货币政策的时代过去了；依靠恐慌性需求,为卖而买的需求支持市场景气的时代过去了；依靠不断涨价才能活着、才有钱赚的时代过去了；无风险的投资、无风险的赚钱,风险过度集中在开发商以外的消费者、政府和银行等其他市场参与者、利益相关者的时代过去了。
从事房地产基金的高和投资董事长苏鑫认为,今年房价走势很难判断,但可以判断趋势,这个趋势就是这个行业的规则发生了重大的变化。以前,开发商只要拿地就可以赚到钱,地方政府只要卖地就可以赚到钱,投资人只要买房就可以赚到钱,所有的游戏参与者都没有风险就赚到很多钱。“这种规则能继续下去吗?未来一定会发生变化,地产商靠囤地赚钱的时代不可能持续,必须靠产品来增加附加值；地方政府由卖地商变成一个产业的推动者；购房人从炒房变成理性投资。”
陈淮认为,从长远看,中国房地产市场前景看好,他同意卢铿说的“房地产市场还有20年的辉煌期”的说法。在未来5至20年周期内,自住性需求将成为市场的主体,成为影响供求关系和价格变动的主导性因素；房价将有涨有跌,有时涨有时跌,有的地方涨有的地方跌。
调控政策开始微调
“楼市调控政策不会动摇、不会放松。”朱中一表示,面对高房价,楼市调控政策通过抑制投机投资性需求,挤掉的是泡沫,总体上有利于房地产行业的健康发展。
朱中一称,“房地产市场的暴利时代已经结束了,企业一定要考虑到以合理价格促销”。这两年,通过逐步修订新的规则,房地产市场开始朝着正常方向走,房地产开发企业要主动适应这个规则。朱中一还举例,绿城因为专注于高端产品,企业策略与调控政策不相适应,遭遇了经营困难；相比之下,万科、恒大采取的高周转理念,更适应目前的市场变化。
不过,朱中一指出,政策不放松、不动摇,并不意味着一点不能动。从去年四季度到今年一季度,有些城市已经对调控政策进行了微调,有的涉及限购问题,有些涉及减少税收问题。
苏鑫认为,在楼市调控政策下,“地方政府税收压力非常大,缺钱”。在这种情况下,就有可能在价格下降一定水平以后,进行政策的调整。比方说,学习上海、重庆,推行房产税,不再进行限购。
其实,“两会”期间,央行副行长刘士余就表示,对居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证,鼓励商业银行向首套普通商品住宅贷款客户提供优惠利率。工、农、中、建四大行也提出,首套房贷款利率要“在基准利率之内”合理定价。
最近,上海、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度已扩大至8.5折。我省各市虽然跟进较慢,但是多数银行贷款利率已经回归至基准水平。
高房价的背后
政府工作报告提出,要“促进房价合理回归”。对于什么是房价合理回归,温家宝总理给出了两条标准:一是房价与居民的收入相适应,二是房价与成本和合理的利润相匹配。
最近,结合“房价与居民的收入相适应”标准,有网友根据“房价收入比”计算出了各地的“合理房价”,其中,济南3600元/平方米、青岛3808.93元/平方米。目前,数倍于合理房价的实际房价,反映出实际房价回落到合理房价的难度之大。
“如果单从住房收入比来看,房价确实很高。”卢铿说,房价高,开发商是其中一个原因,但还有许多并不是开发商造成的。“因为房地产已经被成本绑架了,而成本又被地价、税费等绑架了。”卢铿认为,由于地价和税费为主的成本降不下来,房价不可能大降。楼市调控政策最重要的是稳住房价,而不应以大降房价为目的。
卢铿建议,正确策略应该是,高端房彻底市场化,这样可以为政府积累大量资源,用这些资源来搞地方基本建设；中端房采用减税策略,补贴房地产开发企业,解决刚性需求；低端房应该是政府出资,保障中低收入群体的居住需求。
朱中一认为,楼市调控最好控制在房价上涨和地方政府制定的房价调控目标一致,或者要与老百姓的收入基本适应。“现在如果根据房价收入比,北京、上海的房价可能在五千以内是合理的,但供应的商品房都是前两年拿的土地,可能地面价格就超过这个价。”另外,朱中一还指出,房价的合理回归,还要跟地价的合理回归相一致。
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