在城市房价普遍居高不下的今天，乡镇、农村地区的房产价格，还有不小的诱惑力。然而，这些房产是否有合法的“出生证明”，会不会给买房者带来一系列麻烦，也是让人思量的。
去年下半年以来，夷陵区工商部门联合城建、房管等部门，对该区农村地区的违规“房地产”展开清查。截至目前，已对5名当事人的违法建房行为进行处罚，涉及200多套“商品房”，另有多起类似违法行为正在查处之中。
夷陵区某乡镇外观漂亮的乡村“房地产”项目（记者翻拍）。
烦恼 便宜房子却没房产证
2011年4月，夷陵区工商部门接到一位乡镇购房人张师傅的咨询电话。
张师傅说，他家住边远农村地区，长期以来，一直从事农产品销售。
前不久，为了方便做生意，他在集镇购买了一套120多平方米的“商品房”。他看上这栋多层楼房，是有理由的：楼房的外表干净漂亮，一共有四五十套，且大多已经卖出去了。
根据“约定”，他先支付10万元，等房产证等相关手续办好后，他再交剩下的5万元。
然而，让他烦恼的是，房子已经装修好入住了，房产证却迟迟没有拿到，“开发商”还不停地向他催促余款。
这个房子到底有什么问题？剩下的钱能不能交？面对困局，张师傅非常无奈。
调查 违规项目是普遍存在
接到张师傅的反映后，夷陵区工商部门立即介入调查。
结果让执法人员大感意外：这栋包括数十套房屋的楼房，根本就不具备商品房销售的资质；换言之，张师傅的房产是不可能拿到房产证的。
根据调查，这栋楼所在地以前是一处集体土地。开发商将这块土地购买后，便建起这栋楼。
购买“商品房”的，大多是周边农村地区的农民或在集镇做生意的人，每套房屋的价格在10万至15万之间。
随后，工商执法人员经过与房管、城建等部门沟通后，展开了长时间的细致调查，最终对该“房产商”作出处罚，并叫停了该项目的其它工程，要求限期整改。
而首起违法“房地产”的查处，只是冰山一角。
随着调查的深入和时间的推移，工商部门发现类似的违法行为在农村地区普遍存在。
2011年下半年以来，工商部门先后在夷陵区鸦鹊岭、雾渡河、太平溪、三斗坪等多个乡镇发现违规“房地产”项目。工商部门组成专班，与房管、城建等部门联合开展执法行动。
截止到本月中旬，在半年多时间里，工商部门已对包括200多套房屋的5个项目作出处罚，而还有多个违规项目正在处理之中。
揭示 违规房地产生成轨迹
工商部门近期处理的一起案例揭示了农村“房地产”的生成轨迹。
赵某在规划部门办理《乡村建设规划许可证》后，在一废弃工厂的原址上，建设了一栋六层的住宅楼。
然而，赵某在没有办理营业执照的情况下，将自己建筑的住宅楼以商住楼的名义公开出售，售价为1300元/平方米。
至案发时，赵某已与10户买房人签订了《房屋买卖合同》，销售收入达100多万元。
工商部门认为，无照经营会给合法经营者造成不公平竞争环境，会被违法投机者利用来损害消费者的合法权益。
另外，赵某在接受调查过程中一直没能提交能够证明房屋安全或房屋质量合格的检验证明，赵某自称“在建房一开始质检站、安全站就进行了监督检查，并交纳了质检费和安全费”也没有证据予以证明，因此房屋存在安全隐患。
按照《无照经营查处取缔办法》规定，对于无照经营行为，由工商行政管理部门依法予以取缔，没收违法所得；无照经营行为危害人体健康、存在重大安全隐患、威胁公共安全、破坏环境资源的，没收专门用于从事无照经营的工具、设备、原材料、产品等财物，并处5万元以上50万元以下的罚款。
据此，工商部门决定责令当事人立即停止违法行为，并向当事人宣讲相关政策法规。
工商人士介绍，这些违规的农村“房地产”项目，土地大多来自集体土地，“开发商”在不具备齐全的资质的情况下，开发建设房屋，然后私自销售，这种行为肯定不受法律保护的。
本质 问题房屋是小产权房
“这些所谓的房地产，本质就是小产权房，购房者根本拿不到合法的房产证。”负责处理相关案件的执法人员表示。
据介绍，按照法律规定，房地产项目必须五证齐全：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。
而大多数农村“房地产”项目只办理了一到两个证，根本没有完成法定的程序。而这些“房产”一旦售出，会带来一系列的问题。
首先是巨大的安全隐患，因为这些房子的建设本身没有任何质量安全部门的监管，而建筑人员一般都是“草台班子”，没有相关建筑资质。
其次，房屋销售后会埋下众多的纠纷隐患。由于无法正常办理房产证，当事双方很容易发生矛盾；一旦遇到拆迁，当事人的权益无法得到保障。
思考 违规建房的滋生土壤
“类似违规建房行为的增多，有其产生的土壤。”夷陵区某乡镇城建办主任这样总结。
近年来，边远农村地区人口向城镇集中，房屋需求越来越大。其中尤其是随着教育体制改革的深入，许多乡镇都实行中心学校制度，为了就学方便，许多边远农村人口也到集镇购房、定居或做生意。再加上一些重大工程的实施，不少农民征地拆迁，也增加了对房屋的需求量。而按照现行的政策，农民私人建房是不准超过三层的；一旦超过三层，基本上就可以认定为小产权房，是无法办理合法房产手续的。
这位城建主任建议，除了在政府部门主导下，对违法建房行为进行全力查处、阻击外，还要考虑疏导措施，客观满足农民的房屋需求，起到疏导作用，尽量减少不规范行为。
提醒 农民建房要注意细节
相关人士提醒，农民建房，也有严格的审批程序。
第一步，建房前应向村（居）委会提出建房书面申请，填写村镇个人建房申请表，提供相关资料。村（居）委会根据规定的建房条件，集体讨论研究，同意建房的应在申请表上签署意见，并报乡镇城乡建设环境保护中心。
第二步，主管部门根据规定的建房条件进行审查，依据村镇规划确定其建房位置和范围，核实情况，并派专人实地踏勘，签署意见，重要地段建设要向上级部门上报。同意建设的，确定设计要求，需要办理用地手续的个人，由县区建设主管部门核发规划（建房）许可证到土地管理部门办理用地手续。
第三步，农民持规划（建房）许可证及土地使用手续到主管部门申请开工，主管部门根据建筑设计和建筑施工的规定，确认无误，现场放线开工。
第四步，农民在建房过程中，要选择有资质的单位或个人进行建设施工，并签订施工安全合同，要接受建设主管部门的监督检查。（记者申明）
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