2010年，达州楼市开发热火朝天，购房者趋之若鹜，投资者十分青睐，楼市可谓风光无限。
2011年，房地产市场迅速改变，一方面，以“限贷、限购、限价”为主的系列调控依然毫无放松，并且日渐细化，不达目标不罢休。另一方面，随着2012年达州将迎来17036套保障房的入市，房地产开始进入商品房和保障房的双轨制，商品房的市场空间将被大幅挤压，房地产开发利润下降……
2012年，在投资客不再热衷住宅投资及刚需购房者持续观望的新形势下，开发商已经嗅出行业变化的味道，有的房企积极顺应市场变化，投身相对微利的保障性住房建设，有的房企进军商业地产以及旅游地产、工业园等泛地产领域，积极开拓新的市场空间。
如果要给近两年楼市选一个字来形容，“变”字最合适不过——基于前所未有的环境因素，楼市中的各个主体均在上演“变奏曲”。而机遇又在哪儿？自然地成为了房地产业内第一课题。
调控政策出招之变
2010年被房地产业界称为调控“史上最严”年，可到了2011年才发现，其实没有最严，只有更严。在过去的黄金楼市十年，房地产经历了“国五条”、“国八条”、“8·31大限”、“90/70”，“9·27新政”等一系列调控政策，这些政策的出台基本上对所有城市都要求“一刀切”，不时有“一人感冒，全家吃药”的批评声音传出。
而去年，涉及楼市且影响较大的调控政策几乎达到了每月一则的密度，上至国务院、发改委、住建部、财政部、最高法、银监会，下至各个省市政府，轮番上阵，一齐灭火。从“限贷——限购——限价”，楼市调控政策层出不穷。
调控思路上，楼市调控也已经逐步走出了“就房价调控房价”的短视做法，而是通过加大保障性住房的供应，加大土地供应，抑制投机，收紧信贷、加息等收缩流动性的综合调控手段。有业内专家表示，目前楼市调控已经从“一刀切”的宏观调控，转向各地有针对性的“精确制导”。
市场主导地位之变
强势政策下，楼市的成交量开始“跌跌不休”。“2011年达城商品房成交量：9月为616套，10月598套，11月552套，12月453套；2012年1月成交量仅为219套。”从有关部门统计的一组数据可以看出，政策对达州楼市的影响，特别是从去年下半年开始表现得尤为突出。
尽管目前尚无开发商大规模降价的情况出现，但记者采访时也发现，在成交量连续下跌的情况下，部分开发商明显有了出货压力，有的甚至面临资金链断裂的风险，不少楼盘趁着政策还不明朗，加紧推货或者推出特别优惠吸引购房者。楼市已从卖方市场转向买方市场。
经过10多年房地产行业的快速发展之后，面对已经变化的市场环境，各大开发商都已经纷纷另辟蹊径，寻找新的市场机会。不少投资者开始把眼光转向商业领域，也吸引了开发商的关注。除了其他商业开发领域外，保障性住房市场开发也是开发商进军的重要市场之一。商品房和保障房的“双轨制”逐渐成为当下主潮流。
购房者的心态之变
有业内人士认为，未来楼市方向主要得看政策的持续性，如果一直到年底都不放松，楼盘就算想涨价也是一相情愿。接下来还要看“五一”的市场表现，作为今年的首波推货潮，如果“五一”期间市场平淡，开发商就必须在八九十月集中推货。对当下不少开发商而言，除了无奈就是等待政策“松绑”。
俗话说“世上没有后悔药”，对首次置业刚需购房族来说，房子是大件商品，限购令后希望一步到位。目前达州楼市房源库存量大，在选择面上，很容易挑花眼。同时，大环境显示所有的调控将不会减弱，因此在调控继续维持的状态之下，何时下手成了一个问题。刚需购房族越来越理性已不可同日而语。
“住宅最佳投资期已过。”投资房产多年的吴先生告诉记者，投资客追求立杆见影，但伴随着诸如二套房首付、房贷、限购等政策的持续维持与加深，以及众多二手房市场的严重遇冷，房地产投资市场可以说是面临寒潮。传统的住宅投资现在已经普遍被打压，投资客已不再热衷住宅投资，已然掉转船头，向商铺、写字楼甚至商业公寓进军。
后记： 在思考达州楼市之变中，总有一个声音特别清晰：楼市“冷静”期，房企应顺势调整练好内功。在这场赛跑中，挑战与机遇并存，品牌房企取胜，好产品、好口碑才能逆市而上。
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