2011年房地产市场调控成效明显 走势符合预期

 

    2011年宏观调控政策效果显著

 

    第一，住房供给稳步增加，结构得到改善。在加大保障性住房建设、加大闲置土地清理开发等一系列措施作用下，2011房地产开发投资增速虽呈逐季回落态势，但全年仍保持了较高的增长速度。一季度增长34.1%，上半年增长32.9%，前三季度增长32%，全年完成开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。占固定资产投资(不含农户)的比重为20.4%，拉动全年投资增长5.5个百分点。房地产开发投资快速增长的同时，投资结构得到进一步改善。一是普通商品住宅投资较快增长。2011年，全国商品住宅完成投资44308亿元，比上年增长30.2%。其中别墅、高档公寓开发投资3408亿元，比上年增长20.4%，增幅低于全部商品住宅投资9.8个百分点；普通商品住宅投资40900亿元，增长31.1%，增幅高出全部商品住宅投资0.9个百分点。二是保障性安居工程建设力度加大，房地产开发投资进一步向满足低收入群体居住需求倾斜。2011年，全国保障性安居工程建设进展迅速。据初步统计，全年共新开工建设保障性安居工程1042万套，基本建成与筹措432万套，占当年全部竣工商品住宅套数的62%,占销售住宅套数的47%。
    第二，市场销售明显降温，中小户型销售比重加大。2011年，全国商品房销售面积109946万平方米，比上年增长4.9%，增速比2010年回落5.7个百分点；商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比2010年回落6.8个百分点。北京、上海、广州等一线城市商品房销售均比上年下降。中小户型销售比重加大。中小户型销售比重加大，说明商品住宅正在向经济型、实用型和消费型的合理方向转变。
    第三，房地产企业拿地谨慎，平均地价水平低于上年。2011年，受市场销售低迷影响，房地产开发企业拿地积极性明显降温，土地出让“流拍”现象频现，价格下降。全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米，比上年增长2.6%，增幅比上年回落22.6个百分点；土地成交价款8049亿元，比上年下降1.9%。平均每亩地成交价款为131万元，比上年减少6万元。40个重点城市房地产开发企业土地购置面积12940万平方米，比上年下降9.9%；土地成交价款4362亿元，比上年下降14.1%。平均每亩地成交价款为225万元，比上年减少11万元。
    第四，主要城市房价环比下降，同比涨幅回落。2011年，在国家一系列宏观调控政策影响下，商品房销售价格持续快速上涨势头得到有效遏制。国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数显示，进入2011年四季度，主要城市房价环比出现下降的城市逐月增多。10月份新建商品住宅销售价格环比下降的城市有34个，11月份有49个，12月份有52个。从同比来看，大部分重点城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落，同比价格下降的城市逐月增多。10月份同比涨幅回落的城市有59个，价格下降的城市有2个；11月份涨幅回落的城市有61个，价格下降的城市有4个；12月份涨幅回落的城市有55个，价格下降的城市有9个。

 

    当前房地产市场存在的主要问题

 

    一方面，房地产开发企业资金紧张。2011年，房地产开发企业到位资金增速一直低于同期房地产开发投资增速。全年房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，低于同期投资增速13.8个百分点。主要资金来源渠道普遍收紧。房地产企业用于项目开发的资金来源主要有三个渠道：一是信贷资金比重降低。二是企业收到的定金及预收款增速持续回落。三是企业自筹资金比重提高。
    另一方面，房屋新开工面积增速回落。2011年，全国房地产开发企业房屋新开工面积19.0亿平方米，比上年增长16.2%，比上年回落24.4个百分点。其中，新开工住宅14.6亿平方米，增长12.9%，增速比上年回落25.8个百分点。2011年，全国房地产开发企业房屋新开工面积占施工面积的比重为37.4%，比上年回落3个百分点。

 

    相关政策建议

 

    为继续保持房地产市场平稳健康的发展，未来应从以下几个方面采取有力措施：
    一是加强对房地产企业的资金监管。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归仍将是2012年房地产政策的主旋律。在这种情况下，一些2009年左右高价拿地或拿地过多的企业，一些流动资金紧张、实力不强的中小企业，资金紧张的问题会更加突出。目前一些地方已经出现房地产企业“跑路”现象。有关部门要及时加强对房地产开发企业的资金监管，尤其是加强对预售资金的监管，确保资金专款专用。
    二是注意政策的衔接和延续性，巩固宏观调控成果。2011年，中央一系列宏观调控政策发挥了积极的作用，目前房地产市场已进入理性调整阶段。当前的调控成果来之不易，应该说“限购”、“限贷”、“限价”等诸多行政措施发挥了重要作用。目前房价的回稳与政府的强制性政策有直接关系，一旦政策松动，房价反弹的压力依然存在，因此当前保持调控政策的稳定和延续性至关重要。
    从长远来看，要研究出台更多的经济政策和经济手段，逐步替代目前使用较多的行政手段。很多发达国家的经验表明，在保有和交易环节用好税收杠杆，对于遏制投机投资性需求，保持房地产市场平稳健康发展具有重要作用。2011年财政部已对住房转让营业税进行了改革，上海、重庆也分别进行了房产税改革试点，应及时总结改革和试点的经验，进一步发挥税收对房地产市场调控的作用。
    三是加大商品房市场供给量。2011年，房地产开发投资保持了较快的增长速度。受市场交易低迷影响，2011年房地产企业拿地明显减少，新开工楼盘速度也持续减慢，这都会在一定程度上影响今年房地产市场的供给量。建议相关部门继续加大对房地产企业闲置土地的清理，督促拿地企业尽快开工；同时出台更多的措施，加大住宅市场的供给，这也是保证2012年商品房价格稳定的重要方面。
    四是进一步完善住房供应体系，合理规范两个市场。长期来看，实现住有所居，必须坚持和完善市场供给与政府保障相结合，以市场为主的住房供应体系。关于政府保障部分，“十二五”规划已经明确，到2015年我国保障性住房覆盖面要达到20%左右，这是一个总体奋斗目标。而对于保障多少、如何保障等问题，应该有一个更加细化和科学的地方方案。
    关于市场部分，要更多地用经济手段来解决问题。一是用经济手段遏制投资投机性需求，解决房价过高、普通消费者买不起房的问题。二是通过规范租房市场，引导更多的年轻人愿意也可以到租赁市场解决居住问题。