事件：
2 月23 日消息，国务院办公厅发布关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知。
2 月20 日至24 日一周，地产指数（399200）上涨约13%，上证综指上涨3.5%，地产指数大幅跑赢上证约9.5 个百分点。其中，万科周涨幅9.2%，
点评：
近期地产股连续上涨，主要是行业利好政策和成交量回升共同推动的结果。
行业政策方面： 2 月21 日上海市房管局称居住证满三年可买二套房；2 月24 日国务院要求推进户籍制度改革。
上海二套房旧政新解对市场是重大利好。其一是上海做为一线城市，政策变化对行业具有标杆作用，其二上海此次政策变动直指限购。目前市场需求主要是被政策强行压制，尤其是被限购政策限制。一旦限购政策松动，房地产市场需求将显著增多（我们粗略估算上海这一政策可能带来上海销售面积25%左右的提升）。当然，市场也在普遍担心“上海二套房政策”能否被允许执行？我们的观点是：无论是否被允许，他至少说明地方政府调整住房政策已是大势所趋，未来我们还将看到更多地方微调政策出台，我们甚至还可能看到一些全国政策（如二套房认定标准）出现调整。
户籍改革对三四线城市利好作用更大。①在我们不完全统计的47 个限购城市中（表1），除了15 个副省级城市和4 个直辖市外，有28 个二三四线城市人口有可能满足申请常住户口的资格。28 个城市中的二线省会城市城市可能会属于政策中提到的其他大城市之列，从而不是户籍制度改革鼓励对象。但表1 中列示的12 个三四线城市进行户籍制度改革的可能性就很大。也就是说这些城市的限购政策未来有很大突破空间。②户籍制度改革重点鼓励对象是三四线城市，对三四线城市城市化进程将带来积极推动作用，对这些城市房地产市场的长期发展都将非常有利。这对深耕三四线城市的地产商如荣盛发展、中南建设等将有更多正面影响。
成交量方面：14 个重点一二城市成交量连续回升4 周。其中北京上周成交量已达到11 年周均成交量的152%，重庆上周成交量已达到11 年周均的132%；南京达到155%；成都达到141%，厦门达到102%；苏州达到183%。近期成交量如此快速回升，我们认为主要原因是：①近两年楼市调控，成交量大量萎缩，积累了大量刚性需求，这些需求已到集中释放的时点；②近期各种放松地产调控的政策及解读，很大程度上改变了购房者对楼市的悲观预期；③一些楼盘价格的确出现较大幅度下降，或已达很多购房者预期。
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