房地产信托投资基金 能否能解房企资金之困

　2月18日，中国人民银行宣布，自2012年2月24日起，将下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%。这是自去年1月14日以来，存款准备金率连续多次上调后，央行的第二次放松。同时，也是今年央行首次下调存款准备金率。对于正处于饥渴期的房地产企业而言，这不能不说是一个好消息。而今年，中央政府已经多次表态调控不会放松，政策仍然走严。房企们也早已在开年之初纷纷表示对今年市场的形势已经有了心理预期，而资金的困境仍是他们必须面对的问题。事实上，存款准备金率的下调，银行资金闸口的稍松，对于房企而言作用现时并不是太大。房企今年更多地还是需要在资本市场融资。而房地产信托投资基金也将成为房企们新的希望。

　　REITs试点加速推进

　　日前，发改委正式发布了《“十二五”时期上海国际金融中心建设规划》，在规划中称，为丰富金融市场产品和工具，“积极开展房地产信托投资基金（REITs）、住房抵押贷款支持证券、汽车消费贷款支持证券等创新产品试点。”

　　据某信托公司负责人介绍，所谓REITs，就是房地产信托投资基金，但与目前国内发行的房地产信托产品有着不小的区别。“REITs可以将流动性较低的房地产资产转化为资本市场上的证券资产，并且投资都也可以参与到交易中去。”房地产信托投资基金（REITs）是由房地产专业人士负责投资和管理，通过对不同地区和不同类型的房地产项目组合，具有风险分散化的优势。另外，部分REITs产品还可以在交易所市场挂牌交易。据其介绍，目前国内信托公司发行的房地产信托产品募集资金主要是为了房地产企业融资，因此与REITs相比存在明显区别。

　　从2008年开始，房地产信托投资基金就曾被传出要在国内试点，但终因各种因素而迟迟没被落实。随后也曾出现过银行间市场、交易所市场和信托市场等多个渠道版本，但一直没有定论。在去年，市场中也流传着REITs试点要落户广州的消息。现时借着上海建设金融中心的时机，政府要积极推进REITs试点已经引起了投资界的关注。

　　将成房企新融资方向

　　记者发现，房企们对于REITs的期待比投资者还要大，而且往往越是市场低迷的时候，这种渴望表现得越强烈。早在2008年，金融危机时期，就有不少房企对REITs的落地满抱希望。而今年发改委将REITs写进《“十二五”时期上海国际金融中心建设规划》，无疑对现时银根短缺的房企而言在融资上非常有帮助。

　　有行内专家认为，由于前两年，房地产市场发展得异常火爆，很多房企都将大部分的资金都放在了抢地上。由于2010年底调控正式拉开帷幕，特别是从去年开始，住宅市场的成交量就开始大幅下滑，房企资金的回转困难。在去年，就已经有风声传出，一些大型的房企已经开始将项目转让出售，或者是施工被迫叫停，资金链的紧张可见一斑。

　　“随着房地产调控政策的推进，国内房地产投资陷入寒冬，部分有实力的投资者已将目光瞄准海外楼市，目前，已有不少地产投资客户对于海外REITs产品已表示出较浓厚的兴趣。”伟业我爱我家副总裁胡景晖在接受本报记者采访时指出。如果国内REITs真正发行，必定也会引起房企的关注。而房地产研究院创意地产研究室主任戴承良就曾公开表示，相对于银行贷款、私募、IPO等融资形式，REITs对于地产融资更合适，特别是商业地产融资。“REITs主要是进行长期稳定的价值投资，而商业地产运作周期就是比较长的。”

　　REITs的出台被认为是房地产金融放开的极其重要的一点，特别是在现时的大环境下，一方面可以解决一些房企的资金问题，而更重要的是房地产行业面临着大整合，更多元化的融资也可以促进整个行业的健康平衡发展。