文/本刊记者 张学庆
房地产政策调控有点扑朔迷离。安微芜湖的房产新政在出台后4天即被叫停，令市场空欢喜一场。
芜湖市政府网2月12日发布通告称，暂停执行此前公布的《通知》，“考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持我市房地产市场更加平稳健康发展，经研究，决定该《通知》暂缓执行”。
<芜湖市政府曾于2月9日发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》，出台了若干救市政策，包括购买自住商品住房(含二手房)免契税，对70~90平方米的财政部门给予50元/平方米购房补贴；70平方米及以下的，给予150元/平方米补贴。
此政策一出，A股市场地产板块大幅上涨，反映出市场对房地产调控政策放松的强烈预期。而随着新政被叫停，地产股随即下挫，犹如坐了一回“过山车”。
房产调控基调不变
芜湖市政府的这一举措被市场解读为迫于财政收入的压力的救市行为。数据显示，2011年芜湖商品住房销售面积和销售金额分别下降了11%和3%。从销售均价来看，2012年1月芜湖商品住房均价5515 元/平方米，同比下降达到12%。如果房价和销量持续低迷，势必会影响地方税收。
而在芜湖之前，已有多个地方政府推出过“救市”政策：去年10月，广东佛山曾出台文件试图取消限购，但很快被叫停；去年11月，成都也一度放松限购范围，但很快就再度收紧。
显然，中央政府并不认可地方房地产政策有所放松的做法。国务院总理温家宝于2月6日至10日在中南海召开的五次座谈会上表示，为了促进公平和稳定，政策调控不能松，房地产调控目标有两个，一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。从长期来讲，我国房地产的需求是刚性的。将来不一定每个人都拥有自己的房子，但人人都要有住处。可以租赁，可以购买，将来的住房形式是多种多样的。保障房和商品房皆不可偏废。为解决低收入群体的需求，保障房应以公租为主。这也是2012年以来最高层再次强调“促进房价合理回归”。
可见，房地产调控的总基调不会发生变化。中国社科院数量经济与技术经济研究所所长汪同三表示：“房价下跌是近两年房地产市场持续宏观调控的必然结果。实际上也反映了房地产市场深层次调整的开始。这也是符合广大公众利益的调控方向。作为我国经济结构调整的重要组成部分，房价调控可能仍将是贯穿今年乃至明年的大方向。”
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。王珏林在接受道琼斯通讯社采访时称，中央政府年初时表示，今年将坚定不移地贯彻房地产调控政策。在当前这个敏感时期，地方政府最好听从中央指令，而不是擅自进行政策调整。央行最近宣布，将加大对保障性安居工程的支持力度、满足首次购房家庭的贷款需求，这推动市场对政策松绑的预期升温。王珏林表示，地方政府和投资者可能误解了中央政府支持“真正”购房需求的意图，从而引发了诸多毫无根据的政策放松预期。王珏林指出，房价并不是唯一的评判标准，政府还计划增强房地产市场的活跃度，并加强对保障性住房的支持。
首套房贷利率下调
事实上，人们还是试图从严控的政策找到些许松动的迹象。
其一，在近期召开的央行金融市场工作座谈会上，央行首次提出“支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求”，而此前住建部和财政部也均表态要放松首套房贷。
2月9日，福建省住房和城乡建设厅召开新闻发布会宣布，今年福建省将落实首套房的首付款比例和贷款利率优惠政策。
目前上海的一些国有银行和股份制银行已经逐步开始放松首套房利率政策，一般客户都可以享受基准利率，优质客户在有的银行可享受利率9折的优惠。
而北京市场对于首套房各家银行均可以执行基准利率，少部分银行针对部分客户再次出现了9.5折及9折的优惠。
其二，广东中山将限价网签备案标准由5800元／平方米提高790元至6590元/平方米。由此前期不能网签而积压的房源可能会有部分实现网签，限价令的提升让部分还处于观望的购房者开始出手购房。
分析人士表示，尽管政策的结构性微调已是事实，但节奏与力度仍被中央牢牢掌控。换句话说，降低此前调控力度的“微调”，或被默许，但转向刺激、鼓励消费的地方新政，暂时还难以行得通。
行业基本面在探底
严厉的调控政策何时才会出现真正的转向？
应该说，房价、新开工面积、投资增速等指标是决定政策方向和弹性的根本因素。房地产政策之所以出现稳中有变是基于基本面出现了变化。
受到调控影响，2011年全国房地产投资为6.17万亿元，同比2010年增长27.85%；投资增速较2010年的33.16%回落5.66个百分点；2011年新开工面积同比增速16.2%，其中12月份单月新开工面积1.5亿平方米，同比下降18.9%，出现上年以来首次负增长。
2011年全年销售面积、销售额同比上升4.9%和12.1%，单月销售同比进一步下滑，12月份单月销售面积、销售额同比分别下降6.7%和1.3%，但一些重点大中城市全年成交下滑幅度在15%左右。表明过去一年里一、二线城市成交量领跌于三、四线城市。
此外，地产行业2011年土地购置面积为4.1亿平方米，与2010年基本持平，同比增长2.55%。
目前土地增速已经开始回落，市场普遍预计2012年行业投资存在大幅回落风险，2012年保障房新开工将从1000万套下降为700万套，降低保障房开工面积将使得2012年保障房投资增速从62.89%回落至44.03%，回落幅度有19个百分点。保障房建设对房地产投资的对冲作用一步减弱。
国泰君安预计，房地产基本面总体仍将继续探底，2012年上半年总销量在1月低点基础上环比逐月回升，但库存持续攀升，去库存化压力上升，投资、新开工和拿地将持续下滑。2012年2~3月开始房地产信托、银行理财等逐步进入还款高峰，预计部分未上市中小开发商资金链将断裂。资金链断裂和开发商变卖股权，将是基本面触底的显著信号之一。二季度基本面调整将更到位，届时房价有较充分调整、房地产投资月度增速可能降到10%以下、新开工继续下滑、资金链问题爆发。
不过，海通证券(600837,股吧)分析师认为，当前行业预期回落并不能从根本上改变政策方向。唯一能实际影响政策走势的因素是行业更大程度地真实回落。因此，预判中央政策一季度仍以维持为主。核心的如限购、二套房贷等中央政策现在仍处观察期，将视基本面的调整速度和程度逐步转向。可将房地产投资增速作为政策方向指标，当房地产投资增速回落至15%以下时，政策放松的力度和时点将更易把握。
而国泰君安坚定认为，房地产调控政策已经见顶，未来趋松的趋势明确，将托底基本面并抬高地产行业的估值及股价，“其间股价也许有震荡，但必将是相对收益向绝对收益转化的大拐点。”
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