地税征管审计中延伸房地产企业应注意的关键因素

 每年一度的地税税收征管审计是上半年审计机关的“重头戏”，而在延伸审计中我们往往选取重点税源大户，其中房地产行业纳税规模和财政贡献举足轻重，如何从千丝万缕联系中准确筛选出有效的线索，及时地找出上述企业存在的纳税违规和税务监管漏洞，笔者认为以下几个关键因素应该予以考虑和把握：
    一、精雕细琢选取延伸单位是审计成功的关键
在对房地产、建筑企业重点延伸审计时，重中之重是那些国税、地税共管的企业，共管企业采取违规方式偷漏税具有更强的隐蔽性。
    二、房地产企业企业利用国地税共管“漏洞”作弊的主要手法
笔者发现，不少房地产企业利用“共管”中地税开票系统业务数据与国税不兼容的漏洞和利用流转税和所得税税务稽查不同步的漏洞，偷逃税款或延期纳税。
    一是“调节计税依据，延迟缴纳税款”。地税部门严格要求企业在收取预售房款时必须使用“销售发票管理系统”开具的专用收款收据，据此作为征收营业税、预缴企业所得税的依据，但企业在地税和国税检查时可以把“预售房款”入账时间根据不同需要调节入账时间，因国税部门无法自开票系统中得到相应数据，则企业达到延迟缴纳所得税款目的。
    二是“调节收入确认时间，间接或者直接偷漏税款”。即：利用开票系统开出售房发票时，要么提前于综合验收时间或者交房时间开具，要么拖后于这个时间，总之与项目立项批文和综合验收报告时间不一致，如果再配合入账时间的调节，那么企业利用了双方监管空隙，人为调节企业所得税、土地使用税的纳税时间，可间接造成少缴企业所得税、土地使用税。
    三、延伸审计房地产企业过程中采取的主要措施
    一是注重三个“一致性”对比：即比对企业的国税和地税申报资料中计税基础和纳税义务时间的一致性；比对企业会计收入确认时间和纳税申报资料计税基础的一致性；比对开票系统业务数据中的预售款、销售额、合同额、可售面积、已售面积等数据与企业立项、验收报告、售房合同等数据的一致性，通过一致性的检查可快速找到企业作弊的手段。
    二是充分发挥AO2011的强大数据处理分析功能，可以起到事半功倍的作用。审计部门如果审计相关房地产企业时，可直接把销售业务系统数据、财务核算备份数据导出后运用AO采集转换功能做计算机辅助分析，对财务数据和业务数据利用计算机方法审查比对，据以计算财务核算的成本、收入、税费与业务数据计算的结果对比，看是否匹配，查找出疑点，充分利用业务数据，纠正审计以财务数据为主忽略业务数据的做法，全面提升计算机辅助审计在房地产企业审计中的主导作用。