政策点评：
2 月9 日，芜湖市出台了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，引起了市场的关注，其中针对购买自住普通商品住房出台了三大优惠政策：（1）2012 年内芜湖市区购房给予100%契税补贴（包括新建和二手商品住房），另外购买90 平米以下住房给予50-150 元/平方米补贴（只针对新建商品住房）；（2）2012 年内针对不同层次的实用和专业人才购房给予100-300 元/平方米的人才补贴（只针对新建商品住房）；（3）外地人员购房人均面积达15 平米以上或者总面积达45 平方米及以上可迁户口（只针对新建商品住房）。新政同时规定已享受市政府以往年度及本意见相关财政补助政策的普通住房，自产权登记之日起3 年内不得转让，否则退回已享受的财政契税补助和购房补贴。
芜湖房地产市场量价齐跌，新政保新建房促土地市场
芜湖本身虽不是限购限价城市，但也深受行业调控的影响。从数据上来看，销售面积方面，芜湖2011 年的月均成交量为15.7 万平方米，同比2010 年下跌了11.3%；销售价格方面，芜湖2011 年的年末销售均价为5,170 元/平方米，同比2010 年下跌了6.4%；芜湖2011 年的土地出让金为85.8 亿元，同比2010年下跌19.0%；芜湖2011 年的土地成交均价为1,009 元/平方米，同比2010 年下跌33.7%。综合而言，无论是房产交易市场还是土地交易市场，芜湖的调整幅度在三四线城市中都属于偏大的。
因此，在本次新政中，除契税补助外，无论是购房补贴、人才补贴还是购房落户三个优惠政策都规定了只有购买“新建商品住房”才能享受，不包括“二手房”，芜湖政府力保新建商品住房成交量的意图非常明显，因为新建商品住房的成交量起来了，房企才有动力拿地，土地市场才会回暖，地方政府的土地出让金以及相关税费才能得到保障。
芜湖新政属政策微调，全行业调控主基调没有改变
芜湖本身并不是限购、限价城市，中央对其的管控本来就相对较弱。诸如降低交易税费、购房补贴和购房落户等优惠政策之前在杭州、马鞍山和石家庄等地也已出现过，且均被放行，并无新意。同时本次新政也有意针对自住刚需，如规定享受购房补贴的住房面积限定在90 平米以下，且三年内转让须退还补助。此外新政还规定了2012 年市区新建商品房均价涨幅控制在人均可支配收入增幅以内，可以说在大方向上没有违背中央政府的调控基调。
只是在新年伊始，在各地房地产市场普遍低迷以及温总理五提房价合理回归的时点，出台诸多包含救市举措的新政难免让市场开始憧憬政策回暖的趋势。若芜湖新政被顺利放行，不排除后续有更多城市效仿跟进。但我们认为，本次芜湖新政只属于政策微调，仍不涉及限购限贷等核心调控政策，行业政策面整体偏紧的格局并未改变。
地方政府各出其招，中央与地方在首套刚需方面达成一致
近期，各种行业政策微调较多：与去年年底住建部提法呼应，央行强调了加大对普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求；各地频传首套房贷利率降低；上海、北京、天津和武汉依次上调了普通商品住宅认定标准；中山上调了房价限价标准；广州等地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段。综合来看，中央和地方在支持首套刚需购房群体方面达成了一定的共识。
在2011 年房地产调控政策已经取得一定成果的前提下，2012 年的政策将更注重差别化，在继续抑制投资投机需求的同时支持前期被错杀的自住刚需，但限购限贷等核心调控政策仍将被从严执行。地方局部微调政策边际效应有限，难改行业基本面下行态势，我们维持对地产板块的“中立”评级。
37