自2011年11月房地产行业风向急转后，聊城房产网辟专栏《楼市走向何方——聊城业内谈房论市》，请业内人士、行业专家以及网友、购房者谈自己对聊城房地产行业走向的看法。今天是《楼市走向何方——聊城业内谈房论市》系列之五：《沣德智业胡来勇：2012年聊城房地产市场预测》。
2012年聊城房地产市场预测
目前，全国房地产市场迎来了2008年以来的第二次惨淡，较2008年金融危机而致的房市冷淡，其影响范围要广、程度要深。
从成交量上来看，各售楼中心“门前冷落，月成交量严重下滑，一些楼盘月销量连续跌至“零”状态，观望情绪持续激烈，持币观望者逐日增多。在价格上，一、二线城市严重下跌，最严重者跌至50%，三、四线城市基本坚挺。年关将近，三线地市级城市已有小幅下滑，新楼盘有的以稳价开盘，有的坐以待命，视机开盘，在售楼盘加大优惠力度，增豪装、返基金、免双气等等，2011年第四季度三线城市——聊城，房屋销售实际折算成交价已比第三季度下跌500-800元/㎡左右。而四线县级城市，售价依然坚挺，暂无下滑迹象。在回款上，额度逐渐削减，放款时间逐渐拉长，开发商资金回笼面临困境。
总之，全国房地产市场正处在量价齐跌、僵持延续、升温回暖等各因素相互交融的复杂时期。至于2012年市场的走势如何，尚难以确定。中国楼市依然是政策市，楼市走向要受到房地产政策的影响，因此，我们首先来比较一下这次宏观调控和2008年宏观调控的异同点：
一、本轮宏观调控与08年宏观调控之比较
（一）相同之处：
2008年的房地产市场与2011年的房地产市场相比有许多相同之处，主要表现在：
1、市场表现：观望情绪浓重、市场冷淡、成交量低。
两个年度的房地产市场都以惨淡为主要表现，各售楼处门前冷落，月销量连续零极限。持币观望者增多，观望情绪严重。
2、调控步调：从年初至年末由轻及重、逐步深入。
两次市场危机都是上半年比较轻，下半年较为严重。年初开始，年末严重，程度逐步深化，影响逐步扩大。
3、调控手段：都有国家政策干预。
国民“吃”的问题解决之后，“住”的问题被提上重要议事日程，对于房地产行业国家要保护、要扶植、要调控，政策干预是不可避免。
(二）不同之处：
然则两次房地产市场宏观调控仍存在众多不同之处。
1、领域上：多行业涉及与单领域实施。
2008年的房地产市场危机是由全球性的金融危机而致，其扩展领取不仅仅涉及到房地产、建筑等方面，还影响到工业、纺织、化工等领域，层面很广；2010年的房地产市场危机是由国家理性的宏观调控政策而致，其领域仅限于房地产，由此连带的建材领域价格稍有下滑，而对工业、化工、纺织等领域并无影响。
2、政策上：“救市”与“压市”。
2008年国家对房地产宏观调控采用“救市”政策，主要表现为：20%低额度首付款，4.95%低额度按揭利率且有7折优惠（最终按揭利率3.465%），加速房款额度等等；2011年国家对房地产调控采取“限购、限贷、限价”等“三限”政策，主要表现为：提高首付款比例，限制异地购房和二套、三套房等多套购房，多次调整贷款利率现正执行7.05%高额度按揭利率，取消按揭优惠，紧缩按揭放贷等等。并且，增加保障房建设，来分化房地产市场需求，以此来拉动房价下调。
3、程度上：量跌价滞与量价齐跌。
2008年在深度上虽然影响到三、四线城市，2008年年末房价跌落并未出现，2011年年末一、二线城市房价最高跌至50%，三、四线城市也有小幅跌落，聊城现在实际成交价比上半年跌落500-800元/㎡左右。但到目前，三、四线城市并未出现实质性降价。
4、走势上：救市与僵持。
2008年是金融危机所致，危机具有短期性，危机过后定能回暖，再加上国家宏观调控“救市”政策，2009年年初房地产市场回暖可以预测；2011年房地产市场是国家宏观调控政策而致，2012年国家坚持宏观调控政策不动摇，但三、四线城市刚需严重，为此2012年年初房地产市场是回暖还是继续僵持，尚难确定。
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