加强领导，强化措施
一、切实增强属地负责制意识。房地产征收属地负责制是开展房地产征收工作的基石，通过属地镇区充分发挥属地政府的资源优势，利用经济、法律、行政、情感、政治等手段开展房地产征收工作，可以说是事半功倍，凸显效率。为此，中山市政府在2008年出台专门文件，对房地产征收工作提出实行属地负责制的要求。在广珠城轨、太澳高速等项目的房地产征收工作过程中，充分体现了属地负责制的重要性和有效性。如我市首次通过收回集体土地使用权及地上附着物进行社会公益项目建设在南头镇的成功实施，属地政府在当中起了不可忽视的主导作用。随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，以及《集体土地征收征用条例》的起草、试行，属地镇区一级政府将在房地产征收工作中发挥越来越重要的作用。
二、建立稳定的房地产征收队伍。房地产征收工作是一项长期处于“走钢丝”状态的工作，也是今后政府一项长期的课题工程，在直面房地产征收利害关系人的同时，既要推进度，又要重维稳、防渎职，工作压力大，可称为“天下第一难”，这更需要具备过硬业务素质和心理素质的专门工作人员来承担。同时，随着当前地价与房价持续上涨，房地产征收成本随着时间推移而不断增加，群众民主法制意识的不断增强，房地产征收工作的形势发生了深刻的变化，房地产征收成为历史矛盾与社会问题的集中焦点。因此，各镇区（包括中心城区）必须组建一支稳定的、具有相当业务及法制素质的房地产征收队伍，并要在经济上、政治上营造各种有利条件去培养这支队伍，以保证属地房地产征收工作的持续性和稳定性。
三、继续加强纵横沟通机制。加强沟通机制，不仅能及时反映房地产征收过程中遇到的难点问题，而且能让相关部门在最短时间内了解问题所在，并能就存在的难点通过共同的研究提出解决办法。目前，房地产征收工作难度大，绝非单靠房地产征收业务部门所能胜任，必需依靠多个部门配合方可有效开展；另外，房地产征收的影响面也在迅速扩大，征收过程中所遭遇的瓶颈若不能及时突破，那么所有后续工作将停滞不前，直接影响城市建设和群众生活环境的改善。中山市国土资源局房地产征收业务部门通过提请市政府在现有机构基础上成立了由纪检（监察）、法院、发改、财政、国土、规划、建设等相关部门组成的专家小组，通过定期召开会议的方式，研究房地产征收过程中遇到的难点问题，如土地证的界址调整、农村安置地办证等，在依法的前提下寻求最简便的操作方式，采取灵活措施、特事特办，为上述问题得以妥善处理开辟绿色通道。
充分评估，科学统筹 一、重视前期工作。在项目开展前期，除了立项、规划、环评等常规工作外，还应充分考虑好土地利用规划情况、财政支付能力、安置地（安置房）和留用地的落实等问题，确保项目开展程序合法，补偿到位。相关手续齐备，开展房地产征收补偿工作的底气就足，开展工作顺利得多；相反，在开展工作时就会畏畏缩缩，甚至无法开展，被迫停工。譬如市政项目建设，如果只做建设的预算，忽略拆迁的预算，而事实上拆迁费用往往占建设预算的三分之一以上，甚至更高的超过项目建设的费用，到时需要追加预算就难办了；再加上房地产征收项目的安置地、预留地一旦不符合土地利用总体规划，甚至个别是农保地，将造成日后补偿工作难以开展。房地产征收工作的开展，充分落实补偿措施，落实好安置地和安置房是首要条件。
二、注意调查摸底。项目开展前，应对项目需要征收土地的情况，房屋征收数量等做好初步的调查摸底，做到心中有数，以制定合理的房屋补偿和安置地分配方案。房地产征收工作往往不是人们想象中那么简单，一旦入手会发现许多各种各样的新问题以及历史问题，所以一定要通过调查摸底，事前制定相关可行性方案，做到有备而战，万无一失，不要埋下“炸弹”，我们不主张老是做“拆弹专家”。
三、充分征询民意。在旧城镇改造中（包括“三旧”改造项目），在房地产征收项目启动前就房屋的征收补偿方案，广泛征询群众意见。群众可对征收补偿方案提出意见，我们通过收集、优化后，制定切实可行的方案并取得征收区域内多数群众的同意后方予实施。此做法改变了以往政府既定项目、限时限刻，所谓“一纸公告，立即上马”，把自己赶入“死胡同”的房地产征收模式，一旦谈判双方条件不对等，将使房地产征收工作一直处于被动局面。所以我们要改变以往房地产征收双方前期缺乏沟通所致的生硬态势，让群众充分参与和了解房地产征收工作，宣传人民城市人民建、房地产征收成果共分享的理念，既缓和房地产征收双方对立关系，扭转房地产征收工作的被动局面，又能推行依法、和谐、阳光推进房地产征收工作。
四、制定可行方案。我市广珠西线一至三期工程所涉及的房地产征收工作之所以能顺利推进，除了沿线镇区的努力外，很大程度上得益于房地产征收工作前期先后制定的《指导意见》（一）、《指导意见》（二），对涉及房地产征收的各环节明确统一了做法，理清了思路。同时，根据项目的推进适时作出新的指导意见，如针对青苗补偿问题，对于非常规种植的，建议各镇区以搬迁补偿为原则，通过制定《指导意见》并迅速传达到相关镇区，保障了项目的顺利开展。可见，每个项目的开展都应先制定工作方案。工作方案除了常规的条款外，建议考虑增加与市场情况相符合的补偿指导价、困难家庭的帮扶政策、奖励政策等。目前我市执行的补偿标准，一方面是参考中山市人民政府相关文件，另一方面是参考市场评估价，实践过程中，我市执行市政府文件规定的补偿价格是保护价，在不违反相关上级法规政策前提下，我们结合了本地的实际，在制定补偿指导价的过程中，既要尊重历史，又要实事求是，房屋补偿的指导价尽可能接近市场一手楼的平均交易价，对于需进行产权置换补偿的，在条件许可的情况下尽量以等面积安置为标准。而国内其他城市，如杭州市西湖区实行按拆迁房屋面积1：2进行安置；上海市虹口参照周边最高的三宗二手楼交易价，平均后再递增20%作为补偿指导价，以及该市对困难家庭实施帮扶，除正常的补偿标准外，还给予额外的补助，充分体现出政府大气惠民的理念，使人民群众在房地产征收改造中得到实惠，真正实现双赢的局面。这些经验值得我们借鉴和学习。
五、掌握谈判技巧。房地产征收过程的谈判技巧贵在于真与实，对群众要真诚相待，用数据说服，讲清道理，动之以情，多认真倾听群众意见，多站在房地产被征收的业主立场思考问题，避免双方走向对立局面，这叫换位思考。还要注意过程的公开、透明，前后的一致性。要及时公开签约情况，包括补偿标准、安置情况、奖励金等，主动接受群众监督。有条件的项目，可设立电子档案，公开接受群众监督，这样可以打消群众的疑虑和抵触情绪，增加谈判的资本。同时要把握时间，在前期相关手续办妥的前提下，动迁过程要把握时间，若拖得太久，物价上涨会导致僵局，这时要求及时启动法律程序，按要求做好评估、公证提存等有关程序，争取工作上主动。最后值得一提的是，要确保谈判整个过程的有关程序不缺失。
六、加强舆论引导。加大宣传力度，努力扭转舆论环境对房地产征收工作不利的被动局面。加强与媒体沟通，引导媒体正面宣传为主和真实报道房地产征收工作。主动占据舆论制高点，重点曝光“钉子户”对项目和群众利益带来的损害，形成强大的舆论冲击力，争取群众对房地产征收工作的最大支持和局部服从大局。
创新激励机制，促进和谐双赢
中山市国土资源局房地产征收业务部门在国家、省、市重点建设项目中，大胆探索房地产征收安置、整体奖励和个体奖励相结合的创新机制。为做到依法征收、依法补偿、依法安置、依法推进项目建设，按照国务院三申五令禁止强制拆迁的总体要求，晓之以理、动之以情，以人为本，着力推进和谐房地产征收工作。奖励政策包括整体奖励和个体奖励。整体奖励是指限定时间内，对城区内签订协议被征收户总户数的比例达到一定时，对这一范围内的每一户进行统一奖励；个体奖励是指在限定时间内对已签协议的被征收户进行奖励。启用这两种奖励激励机制，大大调动了大家的积极性，让大家都自觉成为动迁户（即搬迁户）。但要注意及时公告签约情况，注重实效，注重进度，避免“先签吃亏”或“老实人吃亏”的被动局面，从原则上保障先签协议的拆迁户获得利益最大化，实现真正的“公开、公正、公平”。这样一来，以无正当理由拖延房地产征收工作的也怕吃亏，在得到大多数被征收户的支持和拥护下，受到感化，随之服从房地产征收大局。如中山市博爱路与悦来南路红绿灯交叉路口下穿隧道建设项目是市政府一项重点民生工程，建设项目时间紧、任务重、要求高，该项目涉及土地面积2300平方米、住宅及非住宅共151户，市国土资源局房地产征收业务管理部门首次采取递进方式的搬迁奖励机制，对房地产征收公告发出后的第一个月、第二个月、第三个月签约补偿协议的业主，依次递减支付不同等额的奖励金。对已超过第三个月签约协议的业主，不支付奖励金。这一创新补偿方案得到业主们的认可和支持。当时，公告发出后两个月内，80%以上的业主积极主动与市政府签订了征地拆迁补偿协议书，成功打开了建设项目的房地产征收工作新局面。
而近期在我市旧城改造中开展139文化街区（博物馆群）项目建设中，不但借鉴了上述建设项目中拆迁奖励的成功经验，还加以完善。139文化街区项目征地面积13648平方米，涉及48户被征收人。在制定该项目补偿标准过程中，除引用博爱路与悦来南路红绿灯交叉处下穿隧道项目递减式的奖励机制外，还增加整体搬迁奖励，即以项目全体被征收人为一整体，在征收公告发出之后三个月内签订协议书且搬迁完毕的户数占整体户数比例按100%、90%、80%三个等级设定递减式整体奖励金。与此同时，房地产征收的奖励激励机制在中山市“三旧”改造中房地产征收工作将不断加以推广运用和创新，力求实现愉快搬迁、和谐拆迁的共赢局面。
抓好后续工作，确保不留问题
一、及时清理遗留问题。项目施工过程中遗留的如房屋震裂、农田水利设施的修复等问题，应及时跟进解决，避免拖沓，否则会积累民怨，增大日后解决问题的成本。
二、完善办证手续。安置地（安置房）、留用地的办证问题是房地产征收工作后续的重点问题，市房地产征收业务管理部门通过积极提请政府牵头，召集相关职能部门共同研究制定统一高效的处理方法，以保障房地产征收后的办证工作能及时衔接推进。
三、完善项目移交、审计、结算、办证程序。完成项目房地产征收工作后，属地政府应将收支补偿款、补偿合同、补偿项目、房地产征收范围图纸等统筹汇总，全面移交给项目单位；移交后项目单位应及时进行具体的项目审计，审计后实行多除少补的结算工作。
四、完善档案管理。妥善保存项目前期所有批准文件、协调会议记录等，对每一宗补偿设立专案，建议有条件的房地产征收项目推行电子建档，实行与监察部门联网。既便于日后查阅和应对公检法及审计部门的审查，也能为日后处理历史遗留问题提供可靠依据和保障。
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