2012年北京房地产发展趋势预测分析

　2011年的房地产市场已经落下帷幕，在一系列严厉的楼市宏观调控政策的综合作用下，楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到有效遏制，与此同时，房地产市场也积压了大量的购房需求亟待释放。虽然2012年楼市调控仍将持续，但是在执行细则方面做出适度微调的声音也此起彼伏。那么2012年的北京楼市将如何演绎呢？伟业我爱我家根据目前的市场形势，做出了如下八大猜想。
　　
　　观点一、内外经济形势堪忧，调控重心力保增长
　　
　　当前全球经济增速放缓，欧美主权债务危机加深，国际市场需求依然不足，我国外经贸发展面临着国内国外环境更趋复杂，不确定、不稳定因素正在增加的严峻形势。
　　
　　国内拉动经济发展的“三驾马车”中，出口将明显减慢，固定资产投资将有所回落，消费则基本稳定。表明在通胀下行、经济增长放缓预期加强、全球各国均开始关注增长的趋势下，政策重心已经明确从“控通胀”向“稳增长”转移。
　　
　　观点二、政策从严基调不变，地方细则或将微调
　　
　　从中央经济工作会议的基调看，明年严控房地产的大环境仍将维持，甚至再度从紧。虽然目前大多数城市都出现成交低迷，部分城市出现价格回调的现象，但明显并未达到中央预期要求，在房产税还处于酝酿阶段、保障房建设未具规模的情况下，总体从严的调控基调不会改变。
　　
　　对于北京而言，当前首付成数、贷款利率均创历史新高，非京籍需要连续纳税5年才有购房资格，这些措施均不利于刚性需求的正常释放，与中央经济工作会议“加快普通商品住房建设”的要求并不一致。另外，宏观经济层面要求“稳增长”，房地产业及相关产业不能再继续低迷。因此，在加强保障房投资建设的同时，预计针对刚需的购房政策可能会有不同程度的松动，尤其是其中的信贷部分。
　　
　　观点三、企业拿地兴致不高，土地市场持续低迷
　　
　　出于对资金链的担忧，以及对利润的考量，开发企业在京拿地将更为谨慎，品牌房企将延续今年的趋势，继续注重在处于快速发展阶段的二三线城市拿地。另外，未来所供土地以近远郊区域为主，配建保障房的住宅用地比较将进一步加大，地块本身吸引力有限。因此，预计开发企业明年在京拿地的兴致仍不高，持续低迷的土地市场难改变。
　　
　　观点四、楼盘惜售销声匿迹，新房供应保持充裕
　　
　　以往开发商普遍“端着卖”的方式应对市场低迷，然而在稳健的货币政策基调之下，政策对开发企业融资等环节预计仍不会放松，加快销售回款仍然是开发企业充斥现金流的唯一途径，楼盘惜售现象将会逐步销声匿迹。另外，近三年土地供应量大于用地消化量，大量待开发土地给企业带来的资金压力可想而知，由此可判定：不管市场形势如何变化，明年开发企业仍将推盘动力十足。
　　
　　观点五、房价回归已成定势，刚需迎来释放契机
　　
　　当前中央已将房地产调控目标升级为“促进房价合理回归”，随着各项政策的逐步到位，开发企业推盘价格将更加接近购房者的预期价格，业主挂牌价格也将更加接近购房者的预期价格，加上信贷政策可能会有针对性的降低放贷门槛、甚至执行适度优惠利率，这都有利于处于观望之中的、具备资格的置业者购房需求的释放。
　　
　　观点六、成交量将明显回涨，一手市场占得先机
　　
　　明年3月“两会”之后，随着各项执行政策逐步落地，市场信心将随之回暖，由于北京市场库存量已经达到新的高位，即便是市场供应暂时难于跟上，随着刚性需求不断释放，成交将快速回涨企稳，价格或在小幅下调后企稳，随之改善型需求也将逐步跟进，以此带动成交量持续回涨。基于此，全年一手、二手成交量将会出现明显回涨，涨幅可能达到二成。
　　
　　此外，近期二手房过户最低指导价标准的提高，带来相关税费的增加间接提高了二手房价，而开发企业将继续贯彻“降价走量”策略，相比之下，一手房价格优势明显，因此，上半年一手市场可能会先于二手市场回涨。
　　
　　观点七、郊区价格继续回落，城区房价降幅有限
　　
　　迫于资金与发展的要求，明年开发企业仍将推盘动力十足，一手房市场供过于求的形势还将持续，成交价格还将继续回落，其中新盘集中区域（5-6环之间的郊区）尤为明显；同样，在需求萎缩的环境之下，二手住宅价格将紧随一手价格呈现回落态势，郊区降价幅度将进一步增大。随着市场待售量的继续增加，降价范围也将进一步向城市核心区蔓延，但城区房价降幅有限。
　　
　　观点八、租赁市场趋于平稳，淡季旺季交替依旧
　　
　　即便是一、二手市场可能出现成交量回涨，但买卖市场交易量很难回到2009-2010的水平，明年租赁市场还将维持今年高位运行；另外，明年房价小幅下调，也会引起部分刚需从租赁市场返回买卖市场；加上明年公租房项目将会出现一定规模的配租，租赁成交量的涨幅很难保持今年的水平，但依然会延续传统的淡旺季特征。