合肥住宅销售面积大降 未来房地产增速放缓

　　 住宅销售面积同比降幅大

　　2011年，合肥房地产受此轮调控影响，各大房企艰难度日，楼市销量急骤下滑，传统楼市旺季也未达到开发商销售预期，销量魔咒笼罩整个合肥楼市。

　　据统计，1-11月份，全市商品房和商品住宅销售面积分别为1159.25万平方米和888.41万平方米，同比分别下降0.25%和4.5%。其中，市区商品住宅销售537.36万平方米，同比下降24.68%。在全国省会城市排位，10月份合肥市区商品住房成交面积居全国省会城市第8位，环比增幅居第9位；在中部六城市中居第3位，环比增幅居第2位。

　　“限购、限贷”不仅使合肥楼市销量不滑，购房人群的结构也发生较大转变，合肥本地购房比例有所上升，外地购房人群则下降明显。

　　（受调控影响，未来房地产进入低速增涨期 HOUSE365资讯中心）

　　统计显示，前11个月，合肥购房人群中，本市居民占44.14%，同比增长21.7个百分，三县居民占21.67%，同比下降2.41个百分点，安徽省其他城市居民占28.77%，同比下降17.37个百分点，省外居民占5.42%，同比下降1.92个百分点。

　　此外，合肥9大区销量也存在明显的差异，三大开发区销售量较小，其他行政区和新区差距不大；高新区、政务区和蜀山区销售价格位于第一方阵，滨湖区和包河区受团购房影响价格排名靠后。

　　 商品房供给增涨 库存仍处高位

　　尽管调控使合肥新房供应量同比有所下降，但和去化缓慢的库存来比较呈增涨趋势。据统计，2011新增批准预售面积分别为1189.48万平方米和930.61万平方米，同比分别增长19.09%和15.86%。中环城营销经理王涛称，合肥2011年之所以在调控下供应量仍较大，是因为很多企业在2009年和2010年拿了很多地，今年很多 楼盘

　　集中上市，所以供应量仍比较大。

　　楼市供应量增涨，并没有缓解库存高位的魔咒，2011年12月，合肥住宅库存量首次超过5万套，而且较之上月期间也有2325套的增加，住宅存量房源自8月份以来连续4个月上涨。

　　限购区成交量负增涨，个贷骤减市场受两类政策影响，一是限购政策，二是货币政策。限购使外地购房人群受到严重制约，很多人不符购房条件被挤出门外，受此影响，合肥四大主城区商品房成交量也呈现负增涨态势。不同的，非限购区成交量同比增涨17%。

　　不仅如此，货币政策也给开发商与购房造成较大的影响，今年 央行

　　上调存款准备金率三次，紧缩的货币政策，开发商现金流不足，甚至资金链断裂，给开发企业后续开发、项目运作影响很大。从合肥楼市很多公然降价销售的楼盘不难看出，资金迅速回笼是当前开发商最主要的任务。

　　另外，“银根”紧缩也给个人贷款设置高门槛，贷款量下降幅度大。据统计，1-9月全市房地产贷款累计新增134.0亿元，同比少增130.1亿元。其中，全市个人住 房贷

　　款累计新增74.9亿元，同比少增139.5亿元。

　　 产业发展面临制约

　　在最近召开的合肥市房地产协会专家委员会中，不少专家认为，当前合肥房地产发展面临诸多的制约，很多企业由于资金的不足面临加速整合和快速转型。

　　某国营房地产负责人坦言，开发商贷不到款，没钱拿地，压力很大，同时也影响企业与行业的稳定。开发企业现在所面临的困境，不是企业自身可以解决的，而是需要更宽松的市场环境。

　　另外，业内专家还表示，商品房库存量处于高位，客观上 房价

　　下降压力较大，也是目前房地产市场发展所面临的制约，企业在新形势下需要调整发展战略，加大创新力度，以市场为发展导向才是未来发展出路。

　　 房地产未来进入低速增涨期

　　未来房地产发展趋势如何，房价如何走势？是近来房地产界最为关心的话题，在合肥市房管局刚刚出台楼市政策指示，2012年合肥限购政策将延续，并继续加大建设保障性住房的政策扶持力度，合肥未来房地产将进入低速增涨期。

　　专家表示，调控将加快合肥房产业的快速转型，未来合肥房地产市场将往高品质、节能、绿化、环保、养老等地产方向发展；商业、服务和三、四线城市房增发展空间较大，企来要转型，须提升核心竞争力、高度管理现金流。

　　2012年，合肥限购政策“不改变”，对很多开发商来说是机遇与风险并存的一年，合肥未来房地产毫无疑问进入低速增涨期，开发企业只有真正实现差异化之争，加快企业转型，才能促使行业持续稳定健康发展。（365地产 家居

　　网 阮文杰）