过去的两年房地产市场正如我们在09年年底预期的一样，在纠结于房价与政策的矛盾使得其估值不停下移。然而现在回过头来看，我们欣喜的看到市场出现了积极的变化，市场开始从行业长期健康发展的角度来重新审视这个行业，多层次住房体系的逐步完善以及各方面政策目标的逐渐实现使得我们有理由不必再那么悲观，我们认为未来是一个逐步回归市场化的过程。
我们重以下几点论证了重归市场化是一个必然的趋势：第一，本轮政策的目标房价的合理回归已经逐步的实现；第二，随着保障住房体系的逐步完善，未来仍然需要商品房来满足市场需求；第三，房地产仍然是国民经济支柱型产业；第四，政策目标从长期上看应该是维持经济以及房地产行业长期健康稳定发展。
在逐步回归市场化中我们认为应该关注以下几个方向：第一，从行业发展的趋势来看，未来住宅集中度提升是必然趋势；第二，随着城市化率的提高，未来市场中改善性需求将占据主导；第三，人均收入的提高，经济结构转型更加关注内需增长必然带来地产服务业的发展，关注商业地产、旅游地产、养老地产、代理市场等地产子行业；第四，我们认为随着改革的深入必然会深入到金融领域，未来汇改与住房杠杆变迁或将带来新的投资机会。
我们认为本轮房地产不会出现如08年似的V型反转，毕竟目前的国内外环境较之当初有了很大的不同。基于我们对于明年基本面的判断，我们认为2012年无论是货币政策还是产业政策的主基调都是以“微调”为主，在这个判断下我们认为新开工方面仍将有5%的增长，投资增长在17.5%左右，销售面积基本与今年持平。
在配置的时点上，基于政策面与基本面的分析我们认为年底至明年一季度都是比较好的介入时点。在品种选择上，我们看好龙头企业受益于集中度提升，万科与保利是首选；弹性品种上，我们认为明年金地受益于政策边际效应最大；另外关注专注于改善性需求细分市场的金科、亿城。
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