关键词 政策
回顾 “国八条”
1月初，正当人们还在焦急地等待房产税的消息时，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，即“国八条”横空出世，其中最核心的规定就是“限购令”，这个词汇绝对是2011年各地楼市报道出现频率最高的词汇。主要内容为“原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”
另外一个杀手锏就是限贷。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
两记强劲的组合拳颇有些把人打闷的感觉，很快就有头脑清醒的人意识到了“国八条”的威力。“今年刚过元旦的时候，我们本以为市场会好一点，但是一看到‘国八条’的内容，我就觉得今年的市场肯定好不了，尤其是对中心城区的高端市场。”21世纪不动产静安区总监李栋表示，原因很简单，有钱的人被限购，有资格买房的人又没钱买中心城区的高端房。
“沪九条”和“新沪四条”
“国八条”出台后不久，上海就公布了《关于本市贯彻落实<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》，共九条措施，故得名“沪九条”。从内容上看，基本是再次强调“国八条”的内容，并推出了一些实施细则，如在房贷部分加入了公积金内容：对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
今年7月，由于之前市场出现一些通过补开税单来规避限购政策的情况，上海又出台了“新沪四条”，规定非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。堵上了补税单的漏洞。
此外，“新沪四条”还要求加强商品住房预订行为监管。未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
一房一价
今年3月，国家发改委出台《商品房销售明码标价规定》，后被业内解读为“一房一价”规定，很快上海物价部门也出台实施细则，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元的罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。根据国家发改委“一房一价”的规定，开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。
根据《商品房销售明码标价规定》要求，商品房销售明码标价后，各地开发商可自行降价，但涨价必须重新申报。不过在实际执行的初期，一些开发商采取了“高报低开”的策略。
房产税
目前，本市房产税试点实行差别化税率，将“新建商品住房平均销售价格”作为界定税率标准，引导住房消费。即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。
从10月1日起，重庆开始对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税，成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。
展望 限购将继续执行
商品住宅限购政策已是板上钉钉的事了。市十三届人大常委会召开的第三十一次会议上，市委副书记、市长韩正表示，在住房方面，上海将继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。
尽管业内普遍认为这个消息“不意外”。但是还是会给房地产市场带来一系列影响——买卖双方观望将持续到明年年初、开发商高端产品加入降价阵营、新产品主要做“跑量”的小户型、中介花在一手房上的精力仍然大于二手房……
中央经济工作会议已“定调”
“并不意外”、“一点也不意外”。当记者就此消息采访开发商、中介及研究机构的学者时，得到最多的回答都是这几句。
在专家看来，中央经济工作会议明确定调明年要坚持房地产市场调控政策不动摇，促进房价合理回归。上海楼市限购政策2012年也将继续延期执行，在他们看来是对中央经济工作会议楼市调控继续执行的明确回应。
而且随着年终临近，华南部分城市及海口已明确提出2012年限购政策将延期继续执行。
对高端市场影响较大
当然，这一消息的发布不可能对市场没有影响。业内认为上海楼市“限购”延期对高端市场的影响最大，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这种影响不在于限购政策层面本身，而在于因限购延期执行对开发商未来市场预期的判断，这种限购延期有可能导致开发企业尤其是高端产品开发企业对于未来市场预期更悲观，有可能会导致高端楼盘加入降价阵营。
但高端楼盘降价有可能引起老业主讨说法，降价也不一定引起市场成交量的反弹，从降价幅度来讲，以自住为主的刚需楼盘只要有一定幅度的让利，或相对于周边楼盘能够体现出性价比较高就能激活成交量。而中高端项目尤其是豪宅项目降价不一定会带来这样的市场效果。这主要和中高端楼盘本身的产品附加值和品牌附加值往往让其定价有一定的虚高有关。降价也不一定能引起市场成交量的反弹，这样的尴尬局面有可能导致高端产品线定位的房企2012年生存状况更悲观。
面临依然严峻的形式，业内普遍认为开发商将继续坚持高速周转的市场策略，以现金为王，在适当时机继续坚持“策略性降价”，或大幅优惠促销，回笼资金。
市场观望将持续到明年初
而对于普通购房者来说，恐怕心理影响较为深远。限购继续执行这一消息肯定会影响消费者对市场的预期。如非急着结婚或换房的客户可能会再观望一段时间，而目前正在挂牌的房东，如果急着要出手，一定会跟进降价，幅度也许会达到10%左右，但如果不想急卖的房东，则有可能干脆转售为租，造成市场上挂牌房源数量更少。从中介企业的角度看，限购政策的延续必将改变他们的传统运营模式。现在中介门店花在一二手房的交易比例最高已是二八开，八成交易量是代理一手房，只有二成是二手房交易。德佑地产研究中心主任陆骑麟认为，由于明年初，二手房的交易难有起色，因此今年中介的一二手联动势必将继续。一手代理的业务量一定不会低于50%。
(本文来源：新闻晨报 作者：徐运)
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