谈行业：房地产是经济的病灶
“房地产如果造成了泡沫，造成了破产，刘明康说银行坏账可以承受40%，但是房地产老板要垮掉70%。”近年来很少在公众场合谈论房地产市场和政策的地产策划专家王志纲，在“粤港澳财富湾区西岸休闲发展论坛”上一语既出，引起一片哗然。
“大的宏观政策发生变化以后，经济的病灶就是房地产。”王志纲直率地指出，如果需要有一批人来承受经济转型的代价，那么房地产应该是最适合承受代价的行业。“我认为中国的房地产从中央来说不整死不可，不整死中央就得死。”
在王志纲看来，三年前国家为了救市抛出的4万亿，到了今天已经导致货币超发、信用透支，国家为了经济软着陆，房地产就成为了买单的。“中央经济工作会议已经开完了，全世界也非常关注。这次会议非常有意思，房地产的打压多少年来，已经喊了10年8年了，这一次总书记亲自开金口，房地产打压坚决不能放松。”王志纲表示，这个话出来以后，很多房地产企业的老板就不要再侥幸了，这次房地产打压不死掉60%肯定不会放松。
他说，龙湖地产在今年5月份就开始套现，本来可以收200亿的，结果变成了100亿也要赶紧收回来，他们早就对今天的市场做了提前准备。他们在华东、北京等地的抢收计划，全部是五折、六折。
“很多人还在等，觉得现在等一下也没有问题，最多一两个月也就过去了，那就再等吧，但是冬天是漫长的。”王志纲表示，经济工作会议出来了，房地产打压坚决不放松。这也就意味着明年的房地产市场同样不容乐观，并不像有些专家或者开发商预判的那样，市场到了明年就会突然回暖变好。
谈市场：西区合理价位是六字头
2011年全国的楼市和经济形势一样，走的是一条前高后低的跌宕之路。那么，2012年全国的楼市又会是什么样的走向？对于正在实施“双限令”的珠海来说，市场又会发生什么样的变化呢？
在论坛上，广东省社科院竞争力研究中心主任丁力非常肯定地表示，明年的经济形势会是前低后高，因此房地产市场也不会很快就被解放。“限购要解除的话，首先要房价掉下来，不掉下来解除不了。降价的底线就是40%，特别是一线城市，基本上是对半。”
作为新珠海人的揭平胜，是珠海市佳兆业房地产开发有限公司董事长。谈及降价，他表示，只要有合适的价位，就不要担心没人买，市场中的购买力自然就会释放出来。“珠海市区已经有楼盘这样做，并且取得了不错的销售业绩。”至于价格应该降到什么样的程度比较合适，揭平胜坦率地表示：“你的成本在那里，你推出的土地楼面价格是2000元，加上建筑成本什么，最少也卖五六千的。”
属于西区开发商的珠海斗门区世荣实业有限公司副总经理饶立新，在论坛互动环节表示：“我认为在斗门6000多块钱是合理的。金湾和斗门大约是一个水平，五六千块钱是能够承受的。”
记者了解到，目前西区楼市的单价从3000多到一万多的都有，几个主要在售楼盘目前的销售价格普遍是在7000元/平方米以上，要高于两位开发商给出的心理价位。
谈开发：做旅游地产，珠海没策略
“我说珠海在整个珠三角就像一个没有长开身体，但是五官端正的少女。我今天跑到金湾、斗门，应该说很多地方保持着一种传统农业社会的美。这种美在今天已经很难得了，所以我举双手拥护下一轮发展当中，要把生态环境放在至高无上的地位。”论坛上，丁力对于珠海的青山绿水印象最深。
“我觉得珠海没有发展大量的加工贸易企业，没有村村点火户户冒烟，对于我们的G D P有一定的影响，但是今天留下的青山绿水的价值也是不可低估的。”丁力表示，在新一轮的发展浪潮中，珠海凭借良好的自然环境，已经抢占了先机。
“珠海有广大的腹地，绿水青山海洋风光，如果能够跟港澳联动起来，它的效益就显现出来了。”饶立新在珠海生活了20多年，他最大的感受就是珠海的青山绿水海洋资源还没有打造出特色。
揭平胜介绍说：“我在上世纪80年代末的时候经常来珠海转一转，玩一玩。但是95年以后我就来得少了，因为那时候的珠海还没有东岸漂亮。”
在论坛上，众专家对于珠海的青山绿水资源给予了充分的肯定，不过对于珠海旅游休闲地产的开发都觉得珠海还有很长一段路要走。
王志纲表示，休闲时代已经到来，旅游休闲地产的春天也已经到了。他表示，旅游有三种形态。第一种叫观光旅游，第二种是度假休闲旅游，第三种是体验式旅游。“但是非常遗憾，珠海30年一直没有明白什么是观光的，什么是休闲的，什么是体验式的。”王志纲表示，现在中国进入了全球村的时代，人均G D P3000美元，珠三角1万美元，玩什么都是一个产业，人的收入70%-80%可以用于旅游休闲的。这些明摆着都是购买力，这个时候珠海怎么从简单的观光变成度假旅游休闲目的地，市场中还缺什么样的产品？现在珠海做的这些项目其实不是一个规律，而是一个趋势。
把脉珠海楼市
王志纲：珠海有能力抢占高端休闲度假的制高点
我认为珠三角的发展是三十年河东，三十年河西。游、购、娱是未来发展的趋势。下一步要拉动服务型的消费，我认为珠海和西区一定要抓住这个新的大时代，要抢占高端休闲度假的制高点。这个旗帜打出来以后，然后就是怎么定位、整合战略投资者，进行全球的城市营销，怎么跟澳门对接。把这个做好了以后，珠海和西区肯定可以走出一条不一样的道路。
我为什么非常看好珠海呢？珠海就是缺战略，其实珠海应该多学习，借鉴新加坡或者旧金山。如果说深圳东岸是纽约的话，珠海就是旧金山，人口不多，但是承载了整个西岸的旅游休闲。越是有文化的人，越是有钱的人，都对青山绿水情有独钟，所以珠海注定是一个未来的高端城市，是天生丽质，但是怎么变成超级大明星巩俐、林青霞，靠什么呢？刚才丁教授讲的靠产业。今天中国到了玩也是产业的时代，但是玩这个产业我们没有把握好，所以我们说占据高端产业，但是很遗憾我没有发现珠海这方面有什么大动作。
丁力：旅游休闲地产能让珠海楼市泡沫软着陆
我认为珠海房价高是以下几个因素造成的。一个是特区因素，第二个是旅游因素，第三个是广东因素，因为广东省赋予了它珠江西岸核心城市的地位。在房地产方面，实际上这几个因素都具有泡沫特点，因为它不是由实体经济撑起来的，都是房地产商炒作的很好的题材，但是炒完了以后，能不能落地就不知道了。珠海楼市也就存在了泡沫，而且还不小。你想想广州房地产才多少钱一平米。
我觉得真正能支撑珠海房地产的就是环境资源，因此做旅游地产是珠海将这些利好变虚为实的最好工具，也是住房地产泡沫软着陆的有效保障。要做旅游休闲地产，那么珠海的城市和房地产就需要脱胎换骨了。国外很多的旅游度假胜地，他们都有很多很高的要求，并不是说有一两栋房子就能做旅游度假胜地。国外的休闲度假是一个网络工程，很多想来的人都通过这张网，可以以很低的交易成本到这里来。但是，珠海现在恰恰缺的就是这个。
人物专访
广东省社科院竞争力研究中心主任丁力：
“珠中江一体化难动真格了”
论坛15日下午两点举行，作为活动主持的丁力提前一天就赶到了珠海，并主动提出利用上午的时间，让记者带着他到西区去走走、看看。“以前我对珠海的认识还是一个个的点，今天终于可以连成线了。”从湖心路口、珠海机场、斗门工业园这些地方一圈走下来之后，丁力告诉记者，无论是做嘉宾还是主持人，他都有底气了。
西区是连接中山江门的纽带
斗门是此行考察的最后一站，在经过斗门井岸中心城区之后，丁力颇为激动地向随行的人宣告：“我找到了政府提出建珠海西部中心城的理由了，就是要把西区这一片带起来，不带起来，珠海以后就会成为惠州———城市像欧洲，农村像非洲。”
他说，从珠海机场，到红旗农场，再到斗门工业园、井岸中心城，几乎每个地方的发展水平都不一样，包括建筑的风格、品质也不相同。
从红旗糖厂一路过来，丁力不停地感慨，“这里太落后了，太缺乏规划了。”当车行驶到湖心路的时候，丁力反倒有些惊讶。“这里就是市区吗？路这么宽，房子修得这么多，这么好。”
丁力告诉记者：“金湾红旗农场跟珠海市区相差至少30年。西区的发展与市区还有很大的距离。”
拿着珠海地图，当车经西部沿海高速往珠海香洲方向开的时候，丁力说，珠海西区面积大，但是人口少，是珠海未来发展的潜力区域。而且西区与江门、中山都有直接接壤，到这两个地方的距离都不远，因此要建珠中江经济一体化，就要把珠海的西部中心城先建起来。
不能过度依赖房地产发展
从湖心路到黄杨河畔的珠峰大道，一个个新盘拔地而起。一路过去，丁力为西区的楼盘规模和品质感叹不已，特别是从5000亩的超大型社区里维埃拉经过的时候，丁力感叹珠海西区的造城已经颇具规模。
“我从中国这些年的造城运动得出来的结论是这样的，拉开战线，摊开大饼，然后把老城逐渐抽空，再去建一个新区，但是这个也是很危险的。”丁力说，当年华南板块算是造城成功的，后来全国很多地方都在造城，但是成功的并不多，后面甚至还出现了烂尾的。
丁力指出，目前单个项目造城相对比较容易，但是一个片区再造一个新城就很难成功。“这个主要是眼前利益和长远利益之间缺乏一个协调的机制。”他表示，这个问题自然是出在政府身上，由于政府目光短浅，为了当时的土地财政，把地卖掉就不再过问，根本就没有想到后面怎么办。
“珠海是不能走过渡依赖房地产发展的道路的，因为珠三角很多地方都已经付出代价了。”丁力告诉记者，他曾经关注过佛山一个叫黄岐的地方，很早就跟广州合作，为了把广州人吸引过去，把地该卖的全都卖掉了，后来遇到交通、教育、医疗等问题的时候，政府就没钱了。因为土地财政的缺陷，所以就决定了很多造城运动都是前富后穷。“前面看起来是吃香的、喝辣的，但是最后是要把钱还回去的。现在番禺也遇到这种问题，但是相对来说还好，他跟天河分工较好，白天在天河上班，晚上来番禺居住，那么教育这些就靠番禺来买单。”
对话
珠中江还没动真情
南方都市报：丁教授，您是做区域经济研究的。那么您觉得广佛肇、中珠江、深莞惠这三个经济圈，哪个发展最快？
丁力：我觉得广佛肇的融合速度最快。广州拿到了国家中心城市的名片，佛山成为了全国第一个建地铁的地级市，所以广佛是得到利益最大的。其它的几个基本上都是按兵不动，除了上面来检查工作的时候，下面的人互相之间才会串串门、握握手、喝喝酒。
南方都市报：那您有关注到珠中江这几个城市吗？
丁力：实质上的进度，我看不出来有哪些重大的改变，珠海机场的冷落就看得出来这三家都还没有动真情，动真格。就像男女之间搞对象，现在还处于媒人介绍期间，相互之间还没有动真格。但是我看也动不了什么真格了，都是大龄青年男女了，已经过了激情的时候了。
珠海机场要“分肉”给中山江门
南方都市报：为什么大家都不愿意相互融合呢？
丁力：原因还是体制的问题。经济一体化实际上就是意味着政府要通过职能转变逐渐退出市场，政府在市场上越是有作为，经济越是四分五裂，这个是完全可以下结论的。政府越是作用空间小，那么各个城市之间经济的咬合程度就越高。
南方都市报：您觉得珠中江能够像广佛那样融合吗？
丁力：珠海要发挥区域性中心城市的作用，就要看珠海机场能不能繁荣起来。珠海的机场一定要开放，让中山和江门在这里能够得到实实在在的好处。
你不能说，一个人闷头赚钱，这个是没人跟你玩的。特别是近几年江门、中山到广州的道路修通之后，那就更加没人跟你玩了。珠海应该主动投怀送抱，清高到最后饭都没得吃。
房地产融合最大体现在房价一体化
南方都市报：从珠中江来看，我觉得在很多方面大家可能是按兵不动，但是有一个融合很明显，那就是房地产。
丁力：(哈哈哈)房地产的融合最大的就是房价的一体化，这个是房地产商的功劳，他们不遗余力地宣传嘛。
南方都市报：那么您觉得房地产在区域经济一体化的过程中充当了什么样的角色呢？
丁力：现在中国G D P50%是跟房地产有关系的，所以你就知道房地产的分量了，那是绝对的支柱。
限购是想改变地方土地财政
南方都市报：经济一体化是要加强区域间的交流合作，但是从限购政策来看，是否有点逆流而行？
丁力：限购属于中央表达的一个信号，限购的结果其实并不重要，这样一个举措是中央政府向地方政府发出一个重要的信号———土地财政不能再继续下去了。其实很多人都认为双限是为了限制房地产商的销售，其实不是这个问题。中央也很明白，价格纯粹是市场行为，但是就是通过限购令告诉地方政府：“过去那种传统的土地财政做法已经不能再搞了。”
南方都市报：您觉得这样会让土地价格下降吗？
丁力：肯定会有影响，土地价格是靠房地产商来买单，但是如果老百姓还是买不了房的话，老百姓就会向政府施加压力，政府会不断地干预房地产的发展，包括投放土地，增加保障性住房。
另外房地产商有这个资金的循环，如果老是资金紧张的话，很多开发商也会扛不住，这样房价马上就会下来。现在的土地财政实际上是寅吃卯粮，它可以把未来的收益提前到今天。
降价的底线是40%
南方都市报：现在有人说楼市拐点已经到了，您觉得限购政策会解除吗？
丁力：从正在召开的经济工作会议看，年底解除限购令的可能性没有。住建部已经约谈了几个城市的开发商。首先要房价掉下来，不掉下来解除不了。
南方都市报：那么，您觉得房价究竟降到什么样才是限购解除的标准呢？
丁力：老百姓认为价位比较合理的价格上，老百姓跳一跳还能勉强够得着。温家宝讲话之后，周小川和刘明康他们就说，房地产掉40%，中国的银行也没问题。你以为他们在瞎说？这是他们在一唱一和，降价的底线就是40%。
南方都市报：所有城市都要降40%？
丁力：这是指整个全国的市场，不是单个项目。有可能一线城市要降得多一点，甚至还可能降50%，因为很多三四线城市都还没有涨起来。
南方都市报：现在珠海、中山还推出了限价令，这个政策是不是为了完成年度房价调控目标呢？
丁力：限价是地方政府为了表态，我是跟你走。其实这个是没有任何用的。就像广州一位领导表示“我绝对保证它不暴涨”，这其实是一回事，你凭什么保证呢？房价还得交给市场。
牛人牛语
周小川和刘明康他们就说，房地产掉40%，中国的银行也没问题。这是他们在一唱一和，降价的底线就是40%。
———丁力
房地产如果造成了泡沫，造成了破产，刘明康说银行坏账可以承受40%，但是房地产老板要垮掉70%。
———王志纲
如果说像2008年那样投资拉动资金注入，确实会出现房价暴涨的情况。
———饶立新
其实是购买力决定房价，而不是房价决定购买力。
———揭平胜
04- 05版采写：南都记者李康宁
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