从限购看当前的房地产调控

　2010年，面对高速上涨的房价，中央政府采取了从严、从紧的态度，要求房价上涨过快的地方实行严格的"限购令"，首先对北京、上海、广州、天津等17个一二线城市实行限购；到了2011年1月26日，国务院发布"新国八条"，要求各地制定合理的调控目标，并且要从严制定和执行住房限购措施，8月7日住建部提出二三线城市限购的五项建议标准，进一步强化了对于地方限购的约束。目前看，尽管"限购令"效果明显，对于2011年的房地产市场产生了有效的抑制效应，但对于"限购令"的质疑之声同样不绝于耳，很多人认为"限购令"是一种直接的行政干预，偏离市场方向，有悖于市场经济的理念。对此，本文就限购对我国房地产市场到底产生了什么样的作用？是否应该实施？等等相关问题进行探讨。

　　限购令对房地产市场带来的影响

　　房地产价格下降趋势显著，正在逐步实现理性回归。随着限购令的逐渐铺开，我国房地产价格上涨势头已经基本得到控制，并且从2010年9月、10月份起已经出现房地产价格下降的现象。根据国家统计局公布的数据，2011年10月，全国70个大中城市的新建商品住宅价格环比有34个城市下降，比9月份增加了17个，只有16个城市的房价环比出现上涨，且环比上涨幅度都在0.2%以内，70个大中城市的平均环比达到-0.14，出现负增长；二手住宅的价格也出现了下降趋势，同比和环比都出现负增长。同时，对比2011年70个大中城市住宅销售价格的数据(见表1)，可以发现2011年我国住房市场的价格呈现一路下滑的趋势，各地无论是新建商品住宅价格还是二手房住宅价格已经出现负增长，这就意味着房价开始出现真正的下降，房价同比增长幅度也已经越来越小，控制在3%左右。这说明，限购对于房地产价格产生了积极的影响，房地产价格正在逐步实现理性回归。

　　在房地产价格趋于稳定的同时，房地产市场的投资、销售、信心等也都受到限购的影响。国家统计局发布的数据显示，2011年1~10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，为8月以来连续第三个月增速放缓，房地产投资放缓的趋势明显；全国商品住宅销售面积70971万平方米，同比增长9.0%，较1~9月12.1%的增速继续收窄。并且房地产开发景气指数一路下滑，已经从2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63个百分点(见表2)。随着限购的越来越严格和限购城市数量的增多，开发商对于房地产市场的信心也在逐步减弱。

　　限购城市的房价跌幅超过非限购城市。2011年9月份的数据显示，在70个指标城市数据中，限购城市平均环比已经停止上涨，特别是一线城市的房价涨幅已经从7月开始连续3个月停滞；到了10月份，全部城市住宅价格环比出现下降，限购城市的降幅明显超过非限购城市，而限购的40个城市环比涨幅也首次平均为0，同比涨幅仅为3.75，而非限购的城市，平均环比涨幅为0.007，同比涨幅则为3.92，明显高于限购城市(见表3)。数据对比说明，限购对于地方城市的房地产价格产生了明显的抑制作用，特别是是一二线城市的房地产价格。