1、2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年3季度和4季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，多数产品在2011年4季度和2012年到期。根据我们的统计结果，2012年到期的房地产信托产品1172亿元，规模较大，整年兑付规模较大，尤其是3月、6月、7月和8月为兑付高峰。
2、随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大。从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势，但是由于信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。尽管如此，在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。
3、从我们观察的数据来看，房地产信托相对于整个房地产行业已经有了一定的规模。从2008年的市场低点看，全年销售为2.5万亿，2012年到期的1172亿占该规模的4.5%左右。如果大量信托产品融资方发生现金流风险并通过资产低价处置方式回流现金，将对整个行业造成一定的威胁。
4、从房地产信托产品的发行方来看，产品向部分信托公司过度集中，对该部分公司的风险应对能力产生了很大的挑战，产品过度集中在某几家信托公司上显然不利于产品风险的化解。
5、从信托产品的融资方和分布区域看，融资方和区域分布较为分散。融资方多为中小开发商，目前现金流出现问题时，信托方应对的主要措施为股权处置，由资金雄厚的其他市场主体并购，然后按照市场情况合理销售，降低了折价销售对市场造成的直接冲击。从区域看，我们认为上海和天津值得关注，尤其天津的风险较大。
一、2012年需到期兑付的房地产信托产品规模较大
2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年3季度和4季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，多数产品在2011年4季度和2012年到期。根据我们的统计结果，2011年总到期规模470.5亿元，2012年总到期规模上升至1172.5亿，远高于往年水平，整年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为年度高峰期。
2009年-2012年房地产信托产品到期规模（亿元）
随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大。从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势，但是由于信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。
尽管如此，在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。2008年的商品房销售额为2.51万亿，2009年为4.44万亿，2010年5.27万亿，截至2011年9月，销售额为3.93万亿。2012年需到期兑付的房地产信托规模为1172.5亿，相比2010年占比2.3%左右，相比2008年低点占比4.5%左右，占比较大。从这个角度看，如果房地产信托产品出现整体性风险，对市场将产生较大的影响。
2001年-2011年商品房销售额（亿元）
二、从产品的发行方看，发行方较为集中
从发行房地产信托的信托公司看，2012年到期的房地产信托产品的发行方主要集中在中融、新华、平安、中海、中城、华澳等信托公司。到期规模前十的10家信托公司占比50%左右。以中融和新华为例，到期规模分别为150亿和131亿。
各信托公司发行的房地产信托产品中2012年到期的规模及占比
房地产信托产品向部分信托公司的过度集中，对该部分公司的风险应对能力产生了很大的挑战。随着房地产行业风险的延续，开发商的资金流越来越紧张，以销售回款方式归还本息的困难逐渐加大，当风险出现时，信托公司进行资产处置、寻找承接方的能力至关重要。单独某一家信托公司的风险应对能力毕竟是有限的，产品过度集中在某几家信托公司上显然不利于产品风险的化解。
三、从融资方看，通过信托融资的房地产开发商较为分散
2012年房地产信托到期的产品中单个产品规模较大的融资方包括：新湖中宝(600208,股吧)股份有限公司（昆仑信托、30亿元）；天一建设集团（中诚信托、18亿元）；恒盛地产控股有限公司（江苏信托、16.7亿元）；大连万达商业地产股份有限公司（中铁信托、11.76亿元）；福星惠誉房地产开发有限公司（渤海信托、10亿元）；
总到期规模较高的融资方包括：保利置业集团有限公司(18.2亿元、华润信托、昆仑信托、五矿国际信托）；大连实德集团有限公司（22.362亿元、华澳信托）；海航置业（约20亿元、中融信托、新华信托等）；浙江广厦(600052,股吧)股份有限公司（约12亿元、华澳信托）。上海证大（约9.6亿元、新华信托）；融创中国控股有限公司（9.5亿元、天津信托、国投信托）；
以上融资方的规模占比约为15%，且为中大型开发商，除新湖中宝、大连实德、海航置业融资规模超20亿外，其它均在20亿以下。剩余85%的房地产信托产品的融资方多为中小开发商，且融资规模均在10亿以下。综合看来，我们认为2012年到期的房地产信托产品中，融资方较为分散，且多为中小开发商，对整个行业的影响力不会太大。
四、从信托产品标的所在地看，区域分布较为分散，个别地区除外
房地产信托产品到期规模较大的区域为上海和天津，规模分别为122.74亿元和157.07亿元。其他省份规模相对较高的省份有江苏和浙江，规模分别为84.58亿元和108.57亿元，但是从城市角度来看数据分布较为平均，无特别集中的城市。
区域分布的分散化意味着房地产信托的兑付压力不会对某单个区域产生重大影响。但是上海和天津的情况值得我们关注。
项目所在地在上海的房地产信托规模为122.74亿,相比2008年的销售低点占比6.4%，相比2009年的销售高点，占比为2.8%。根据国泰君安研报，上海目前的去化时间为8个月左右。综合来看，我们认为对区域房地产将有一定的影响。
从天津的情况看，风险要大很多。项目所在地在天津的房地产信托规模为157.07亿,相比2008年的销售低点占比20.8%，相比2010年的销售高点，占比为12.6%。自2011年 10月天津房地产数据急转直下，相比9月份的成交面积， 10月份环比下跌19%，11月份环比下跌38.95%。根据易居研报，天津市的去化时间在10月底达到历史高度17.79（月）。我们认为项目地在天津的房地产信托的兑付压力较大，风险暴露后对区域房地产的走势也会产生十分大的影响。
五、目前出现问题的信托产品，主要的处理方式为股权处置
目前，部分地区楼盘已经出现了打折促销行为，打折力度也较有吸引力。对于出现兑付问题的房地产信托产品，从我们观察的情况看，多数采取了股权处置方式回流现金，而不是通过非理性的过度折扣进行销售回流现金。股权处置方式和打折销售的区别在于不会在短期内对市场产生冲击。
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