高华证券：房地产市场进入更深的回调

【房地产行业研究报告内容摘要】

　　针对普通住房需求的放松举措有所帮助，但远远不足

　　我们认为中国的房地产调控政策需要力度更大的放松以防止各地住房市场更广泛、更深的回调。在我们看来，最近部分地方政府推出的针对首次购房者和具有改善性需求的购房者的温和放

松政策有利于交易量的企稳，但可能难以长久。自四季度初以来部分一、二线城市房价大幅下跌，加之中国经济增速进一步放缓，且中央政府坚持调控不放松，我们认为以上因素的共同作用之下，房价的下跌风险越发可能蔓延至尚未实行限购令的中小城市。

　　价格趋势逆转的预期是房地产市场企稳的关键

　　在最近举行的中央经济工作会议中，中央政府提出要1) 坚持房地产调控政策不动摇；2) 促进房价合理回归；3) 促进房地产市场健康发展（注意这三点的顺序）。

　　如果健康的房地产市场意味着投资需求（即三次购房和/或异地购房投资需求，这一直是调控政策的打击对象）较少，那么由于房产可以看作是一种“吉芬商品”（即价格越低，销量越小），我们认为调控带来的最终结果将远不止是投资需求大幅下降。由于有意购房者无法充分、及时地调整其对于房价的预期，因此我们认为国内房地产库存的调整可能将较为艰难，持续的时间可能较长。

　　在政策转变前强劲的股价相对收益难以维继

　　尽管和2008 年下半年的谷底水平相比，中国开发商的估值总体来看并不高，但我们认为，除非政策的显著放松逆转购房者的房价预期，否则任何相对收益（A股房地产股的相对表现可能更好）将难以持续。我们建议投资者选择性买入那些估值更具吸引力、受普通住宅需求影响相对较大（我们预计今后普通住宅需求将获得地方政府的更大支持）的领先开发商。我们在海外/内地上市开发商中的首选股（均位于强力买入名单）为恒大地产(3333.HK)、万科A (000002.SZ)和保利地产