在国人眼里，房地产投资仅仅是买下自己的物业，并且大部分人还要承受房贷之压。严格意义来说，物业是银行的，虽然业主是我们自己。在一线城市的核心地段拥有一处房产，更像是天方夜谭。而在美国，一个美国人竟然可以或多或少拥有曼哈顿的写字楼、宜家家居、罗斯福购物中心的物权运作，并且还可以从它们的长期收益中不断受益。这一切，都是因为美国有REITs。
“鸡蛋不要放在一个篮子里”是大家烂熟于心的资产配置定律。2008年股市单边下跌，大量因2007年牛市赚钱的投资者，仍把股票作为资产配置的主要方式。结果多数人不仅赔光了牛市中获得的利润，还搭上了自己的本金。今年8月初，国际三大评级机构之一的标普宣布下调美国主权信用评级，由AAA调降到AA＋，评级展望负面，全球股市短期内哀鸿遍野。而始终笼罩在市场头顶的通胀阴云，又使很多以存款为主要理财方式的投资者蒙受了货币贬值、实际购买力持续快速下跌的损失。每一轮经济周期中，大部分时间经济都会笼罩在通胀的阴云中。在通胀的情况下，什么样的资产会有持续较高的收益水平？答案是REITs。理由很简单，房地产具备一定的保值能力，在通胀情况下，租金通常会以通胀率的速度上涨，这意味着REITs具有较好的抗通胀特性。正因此，美国的投资者对REITs带来的创新投资模式顶礼膜拜。
近期，国内著名基金公司鹏华基金(微博)也瞄准了美国房地产市场出现的投资契机，推出了创新型的QDII产品——鹏华美国房地产基金，通过该基金，国内投资者便可足不出户，抄底美国房地产市场，坐享美国房地产市场双重收益。
当然，是投资必定会有风险，REITs也不例外。需要提醒的是，作为交易所市场的品种，REITs的长期价格取决于其基本面情况。但短期内，受到市场供求和投资者情绪波动的影响，REITs价格有时波动较大，投资者应有充分的心理准备。
在通胀的情况下，什么样的投资会有较高的收益水平？答案是REITs
封面说明语
借道REITs基金，千元可当“洋房东”
专题结构
1、 听美国朋友谈REITs
2、 REITs：新的理财选择
3、 投资REITs 美国是首选
4、 鹏华美国房地产基金：开启全新海外投资之旅
5、 美国房地产市场持续回暖
听美国朋友谈“锐驰”
文/曹丹
再次见到我的美国朋友保尔森，已是在离校十周年纪念酒会上了。他已经成为了业内小有名气的REITs基金经理，从他那里，听到了许多发生在美国的关于REITs的故事，并且为REITs的神奇与强大深深叹服。
REITs无处不在
REITs即房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。它是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
保尔森兴奋地介绍说，REITs是美国政府为支持房地产业发展，推行的一种“房地产证券化信托产品”，让投资者在更广泛的领域享受房地产增值带来的收益。它让所有人都有机会间接拥有万豪酒店、美国曼哈顿的写字楼、沃尔玛超市、罗斯福购物中心，甚至可以像德国铁血宰相俾斯麦那样，间接拥有一大片森林及一块可供云中漫步的葡萄园。
与我国房地产信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式与封闭式基金。与国内房地产信托主要发挥开发融资功能也不同，国外大多数REITs由开发商通过物业转型而来，较少从事房地产开发，主要从事商业地产后期的运营与管理。
如国内苏州工业园唯一的物流园区由美国REIT公司Prologis(普洛斯)开发管理，其在中国的物流中心还包括北京空港、上海临港、深圳盐田港(4.90,-0.03,-0.61%)、广州保税物流园等。Prologis拥有全球22个国家3500个5570万平米总价值约480亿美元的高品质物流仓储设施，客户包括卡夫食品、英特尔(微博)、本田汽车、博世等两千多家全球企业。
位于通用汽车大厦的苹果旗舰店是苹果产品全球首卖店。作为纽约曼哈顿地标建筑，该大厦建于1968年，楼高59层，共有约17万平米的租赁面积。知名租户有玩具店FAO Schwarz(汤姆汉克斯88年电影Big主场景)，哥伦比亚广播公司新闻总部，雅诗兰黛(微博)全球总部等。该大楼为美国REIT公司BostonProperties所有。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60～70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。截至2011年7月31日，美国上市REITs共有160家，总市值为4510亿美元。
最不乏财富传奇
REITs不仅仅是一个投融资工具，它使我们多了一分想象：原来做房地产不仅仅是做开发，做商业不仅仅是租房子，建影院不仅仅是做娱乐。产业在赋予物业新的价值的同时，也使得房地产的开发与经营，乃至投资的范围以及模式多样化、边缘化，这恐怕是REITs的真正魔力所在，也因此造就了众多的市场传奇。
沃尔玛的“零租金”运营
很多人会告诉你，全球连锁商业巨头沃尔玛取得成功的利器之一是零租金运营。要做到“零租金”，首先要自己买下物业。但在美国拥有物业要交大笔物业税。而以零售业为主业的沃尔玛，购进大量的物业是个好的选择吗？沃尔玛如何解决这一系列问题？
“天天低价”是沃尔玛多年雄踞财富500强第一名的制胜法宝。沃尔玛遍及全美将近27个州的数百家商店几乎是“不用付租金”的。众所周知，连锁店的经营中，物业的租金是很大一块成本，沃尔玛是如何做到“零租金”运营的？这与REITs密切相关。
通常说的沃尔玛，准确说是沃尔玛零售集团，包括沃尔玛零售、山姆会员店和沃尔玛国际。从REITs中受益的是位于美国的沃尔玛零售和山姆会员店。
为了充分利用REITs的免税政策及美国州的免税规则，1996年沃尔玛注册了3家沃尔玛REITs公司，其母公司是特拉华州的沃尔玛物业公司，沃尔玛物业公司的母公司叫沃尔玛零售(东部)集团。沃尔玛把土地和建筑物所有权转移给了沃尔玛REITs，涉及到27个州的数百家店。沃尔玛不动产公司拥有沃尔玛REITs公司99%的股份。从1997年开始，沃尔玛 (东部)零售集团从沃尔玛 REITs手中租用物业，并支付租金。沃尔玛 REITs公司每年向沃尔玛不动产公司分配利润，这些租金收入不用缴税。由于沃尔玛不动产公司被沃尔玛(东部)零售集团全资拥有，它上交的收益也不用缴税。
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