凤凰网房产讯 12月11日，在2011中国（深圳）住交会现场，凤凰网房产独家对话了世联地产[简介 最新动态]首席分析师王海斌。以下为文字实录：
凤凰网：各位网友大家好，欢迎光临2011住交会凤凰网房产演播室，我们现在为您邀请到的嘉宾是世联地产的首席分析师王海斌先生，跟我们的网友打一下招呼。
王海斌：大家好。
凤凰网：您是作为地产的研究者来接受我们的采访，想必来说您对房价是非常敏感的，现在有一种观点说，房价向下降的拐点已经开始出现了，您怎么看？
王海斌：这轮调控的结果目前来讲确实已经导致全国主要城市的房价已经开始向下走，已经结束了房价这种继续上涨的局面，确实已经出现了房价继续往下走的这种情况。
凤凰网：等于说，拐点已经开始出现了？
王海斌：可能我们很少用拐点这个词，但是我们可以认为市场的底部是在逐渐显现，什么是市场的底部呢？市场的底部就是我们看到很多的开发商、很多的项目、很多的城市大家都在做促销，然后大家都在打折，然后老百姓看到的这个项目，这个也在打折，那个也在打折，这时候我们看到的市场基本上已经进入底部，打折的时候大家会在观望，也就是说成交量几乎很少，所以大家看到9月份以后成交量很少，所以我们认为市场的底部到了，但是价格你说拐点的话可能价格确实已经出现下降了，但是我不认为它是一个拐点，我们很少用拐点这个词。
凤凰网：等于说您是从成交量上来判断市场的底部已经开始形成了？
王海斌：已经快到底了。
凤凰网：成交量到底了，您觉得房价会在什么时候到底？
王海斌：我们有一个研究是这样的，就是市场的成交量一般它会有两次探底，第二次探底的时候，房价才会出真正的下降，我们预计在今年的12月底的时候，可能全国主要城市的成交量会第一次探底，成交量探底的最主要原因就是大家在观望，大家在观望的原因是什么？就是很多城市的项目不是说全部都已经开始打折促销。
第二，很多项目的价格可能并没有触及到购房者的心理价位，就是没有降到底，所以还没有到。所以这样的话，到今年年底的时候，所有的项目、所有城市项目的价格都开始到底，然后在打折促销的时候，可能大家觉得市场已经到底了，我就可以入市了，这种情况下，市场会有一个小的高潮，可能到明年的一季度首次置业者，有房票的这一波人，有支付能力的这波人会在一个比较低的价格情况下入市，然后市场可能会有一个小的高分出现。
之后这波人，购房的这波力量可能就衰减了，衰减了再加上现在限购要继续执行的话，市场可能会第二次下滑，成交量会第二次下滑，第二次下滑，下滑到底的时候，我们才能看到成交量到底，房价才开始出现真正的下降。
这个是我们通过2008年、2009年市场经验推算出来的，具体的时间上可能会有差异，我们认为第二次触底的时间可能是在明年的二季度末，可能会出现第二次的探底。
凤凰网：等于说对于这些想抄底去买房的人，您觉得明年的二季度是一个好的时机时间了？
王海斌：现在就是一个好的时机，怎么说呢？第一，政府依然在强调说房价不能上涨，也就是说政府还在帮大家按着房价。
第二，开发商现在已经开始资金趋紧，然后对于未来降价促销、降价营销已经达成共识，而且大家现在已经开始在寻底，价格的底部，也就是在找购房者能够接受的心理底线。
这样的话，在12月底差不多到了这个底线的时候，应该是一个购房很好的时机。这个购房里面最关键是什么呢？价格可能就不是一个问题了，因为到那时候你可选性还是比较多的，关键是你的支付能力，支付能力很重要，这是第一。
第二，你要选择好一个区域，就是这事儿你要去多看、多选，这事儿很重要。
凤凰网：根据您刚才的观点，房地产可能会出现两次触底的过程，经过两次触底，您觉得房价下降的幅度大概是多少？
王海斌：这次大家都在跟2008年比较，2008年的时候，全国一线城市的房价在上一轮调控里面下降了23%，这是我们当时成交数据正确的统计。
二三线城市的房价下降了15%，在这一轮里面我们认为房价的下降可能受制于还是一个叫政府政策管制这样一个刚性，温家宝强调房价要合理的下降，所以我们认为这个合理的下降不是说房价打对折，或者降到一个很低的水平。
所以我们认为，房价的下降一个就是2008年可以参照的，比如说一线城市可能下降了20%甚至更多一点，二三线城市可能会下降到10%到15%，三四线城市可能不会下降，因为三四线城市是现在整个中国房地产市场的核心区域。
它贡献了65%的成交量，而且三四线城市目前来讲，房地产市场处于刚刚起步，有些还属于快速发展的这样一个阶段，从整个它的市场规律来讲的话，房价成交量还处于上涨的阶段。所以这样来讲，可能房价下降的可能性还是有限的，确实是有限。因为这次的宏观调控实际上是对于一线城市以及发达的二线城市影响最大，发达的城市影响最大。
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