12月10日上午，在2011中国(深圳)住交会CIHAF2011未来城市与地产高峰论坛现场，国务院发展研究中心副主任侯云春先生做了题为“从当前宏观经济看中国城市未来的发展模式和方向”演讲，以下是这次演讲的详细内容。
侯云春：各位朋友、各位嘉宾、女士们、先生们，大家上午好！我这个题目是命题作文，这么大的题目我讲不了，但是既然命了这个题，我也简单说说我的看法，供大家参考。
时近年终，再过20多天，我们就要告别2011年，跨入新的一年，在这个时候，经济的走势，房地产的发展再度聚焦了人们的目光，成为大家最为关注的问题。从这次国际金融危机爆发开始，全球经济进入了一个经济结构的深入调整期，新产业革命的酝酿期，同时也进入了一个经济秩序、经济体系、全球治理和社会管理的变革期、转型期。经济危机虽然爆发几年了，这场危机并没有过去，还在蔓延。经济的复苏和再次下滑都是这次经济危机的表现，因为导致这场危机的深层次矛盾和问题并没有得到解决。而为了刺激经济，采取的大力度的货币政策和财政政策又带来了很多新的问题，带来的负面效应也正在逐步显现出来。美国15万亿的GDP，14万多亿的债务，日本5万亿美元的GDP，10万亿美元的负债。欧盟定了一个标准，赤字不能超过当年GDP的2%，债务余额不能超过GDP的60%，现在都大大地超过了。2009年以来，他们都超过了60%，希腊最高，赤字超过了31.3%，有几个边缘国家，他们的债务余额都超过了100%，就连经济最稳健的德国和法国，他们的债务余额也都超过了80%。欧洲债务危机到底怎么解决，目前还看不出有多好的解决方案。在这种情况下，大家对明年全球的经济增长都不抱乐观态度，各个预测机构都对明年全球经济增长预测调低了期望值，最新的是联合国关于2012年经济发展的展望报告，他们的基准估计是明年全球经济增长率为2.6%，低于今年的2.8%。当然，他还有更悲观的估计，悲观的估计是明年有再度衰退的可能。美国、欧洲都可能出现负增长，美国可能负增长0.8%，欧洲负增长1.6%，新兴经济体也会由今年的增长6.1%下降到明年增长3.6%，当然也有一种乐观的预计，有可能由今年的增长率回归到去年增长率的水平。这种情况对我们国家的经济增长影响比较大，大家都知道，在经济越来越全球化的今天，在中国经济日益深入的融入到世界经济中，我们受世界经济环境的影响很大，今年上半年的出口增长是20%多，下半年降到百分之十几。
明年拉动我们经济增长的三大需求，出口、固定资产投资虽然都还有增长，而且增长幅度不算小，但是与今年相比都是下降的。消费、投资和出口呈现两降一升的态势，消费虽然有所增长，增长速度有所加快，但是这不是一个常态。所以我们明年把稳增长放在第一位，就说明有很多同志对明年的经济增长表示担心。我们经济调控的目标将从今年的控物价转向明年的稳增长。
从中国的经济增长来看，虽然我们的经济增长有所回落，但是这是我们宏观调控预期所要达到的目标，这是健康的。物价涨幅比较大，但是11月份的CPI为4.2%，比10月份下降了很多，但是从全年来看，物价上涨还是比较高。随着目前经济增速的回落，预计明年还有可能进一步的回落，这是摆在我们面前的一个问题，大家需要提高对物价上涨的容忍度，和对经济增速下滑的承受力。不要认为物价上涨一点就不得了，一切围绕着物价采取措施，想办法把物价压下来。经济增长速度稍微有点回落，就感觉到经济增长出问题了，其实这是大可不必的。关键是要解决推动物价上涨的一些因素，如果这些因素摆在这个地方，物价非涨不可的话，就应该允许物价有一个上涨的幅度，但是应该要解决好中低收入者的生活水平。经济增长的速度也是这样的，在我们现在的经济增长率已经比较小和全球经济环境不好的情况下，我们即使是领跑，也没有必要继续增加。事实证明物价稍微涨一点，经济增长速度适当放缓一点，有利于我们调整经济结构，有利于我们实现转型，也有利于我们治理价格扭曲的一些矛盾。所以明年我们会继续实行稳健的财政政策和货币政策，增强宏观调控的前瞻性、灵活性和针对性，要稳增长、调结构、保民生、促稳定，这也是昨天胡锦涛主席在召集党内人士开座谈会的时候讲的几点。
回到房地产的问题，过去我一直避免讲房地产，一是因为我对房地产问题没有多少研究，二是房地产的问题太敏感。但是在有些非发言不可的场合也曾经讲过一些观点，我想我也没有这么大的本事，几句话就把房地产说上去了，或者几句话就把房地产说下来了。我觉得房地产最根本的问题是住房要回归它的功能，房子就是用来住的，但是我们现在不是这样，房子盖起来不是要空在那个地方，而是要常住的。我们关于住房的宏观调控的指向就应该很清楚，以房价的涨落来作为宏观调控目标，我认为这注定不能成功，房价调整到合理的水平，什么是合理的水平？只要是满足居住的，这里面还是一个合理的住房需求，房地产发展应该满足人们的合理住房需求。什么是合理？这是变化的，是根据经济发展水平和人们的生活水平提高的程度而有所变化的。第二个是拉动经济增长，房地产的发展对拉动经济增长有着巨大的作用，美国在二战以后发生了八次经济危机，有7次是依靠房地产走出来的，这一次的问题恰恰就出在了房地产上。房地产发展的第三个目标是要集约资源，中国人多地少，耕地有限，能够盖房子的地方都是好的地段，都是平地。所以我说将住房回归它的功能，就是要采取措施，提高住房在保有环节的成本，买了房子以后除了交点物业费就不用再交钱了，这就促使很多人把买房作为投资。网上有一个段子，说查了一个人，他有84套房子，那么他的房子都是空在那里的。如果你买了房子是用来出租，这也是可以鼓励的，毕竟出租了这个房子，它是被利用的。我们解决住房问题，就是要进行住房制度的改革，建立分层次的住房体系，对于基本居住型、改善型、享受型的要采取一些不同的调节政策，特别是对于用来投资、投机的，买房子就是为了等着升值的，要加大他们保有环节的成本，同时也还可以考虑对于倒房的，除了规定几年之内不能卖，或者是几年以后卖要征税以外，还应该征收一个暴利税，或者是特种税。我们说房地产有泡沫，泡沫就在这些地方，要针对这些泡沫来采取针对性的措施，挤出泡沫。但是挤泡沫的过程中需要谨慎操作，要挤泡沫，但是不能把泡沫戳破，把泡沫戳破以后的问题比泡沫化的问题可能还严重。
中国的城市发展必须走紧凑型的路线，我们现在在城市发展中有很多问题，城市建设中的问题、城市建设中犯的错误往往是难以改正的，因此在城市发展的方向选择上，在城市规划的制定上，一定要充分考虑城市的功能，考虑中国城市发展的特点。我觉得这方面最成功的是新加坡，我曾经到印尼那边考察一下金融支持中小企业发展，我也利用的半天的时间到新加坡了解了一下他们的公屋政策，他们的公屋充分考虑了交通、公共服务等各方面的便利，无论是工作、办事还是走亲访友，都用不着长距离开车穿城而过，就近都可以解决，它的功能划分非常好，而且人口居住按照国家的人口比例，华族80%，马来人12%，还有一些别的民族，在每一个社区公屋区都要按照这个比例来配售住房。你的父母、最亲的亲属在附近如果要申请购买住屋的话，就给你相关的优惠政策，这样就减少了很多的交通问题，中国的城市发展要很好的借鉴新加坡的发展模式，使我们的城市、经济、房地产能够健康的、稳健的、可持续的发展。
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