中国房地产业协会副会长朱中一
凤凰网房产讯12月10日，在2011CIHAF第四届中国养老产业与养老地产高端论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一先生作了演讲。以下是这次演讲的详细记录。
我主要讲一下房地产的转型和养老地产的发展问题。
我先讲一下思路，为什么讲思路呢?住交会昨天开了一天，前天全国工商联房地产商会又对今年一年的房地产进行了盘点，对明年房地产进行了展望，里面讲到整个房地产的问题，我想把这些问题结合起来谈一下个人的看法或者补充的观点。关于房地产为什么转型，过去普遍是从转变房地产业的发展方式，因为我们国家资源能源消耗很大，所以必须要转型。我在11月份的讲话里主要讲到，前十年和后十年房地产供求情况变化以及房地产产品结构、产业结构、市场要素的投入结构，从几个结构的变化来看为什么要转型，把这个问题讲清楚对大家理解中央的政策有好处。
我们国家的房地产前十二三年之所以能够得到快速发展。首先是需求，前十年是卖方市场，为什么是卖方市场呢?从需求来讲首先是消费结构升级，也就是2000年以前消费结构主要是满足老百姓的吃和穿，2000年以后由于消费结构的升级对住房需求迅速增加，包括对汽车需求进一步增加，不光住房市场得到快速发展，而且汽车市场也得到快速发展，这是第一个因素。第二个因素是城镇化的快速发展，城镇化前十年每年增加一个百分点，它的需求很大。第三是经济的快速增长，除了个别年份GDP增长8%以外，大多数年份都是增长9%、10%，地方政府GDP的增加更大，经济的快速增长要求房地产提供基础性的服务，这是从需求的情况考虑的。
由于这个需求的旺盛必然导致房地产的快速发展，这是一个客观规律。
另外从要素的投入市场来看，前十年要素的投入市场主要是两块，一个是土地市场、一个是资金要素，土地的要素除了2003年个别年份为了控制城市的固定资产投资规模提出了严控土地闸门以外，其他大多数年份土地是保证了供应的，特别是2004年8月31号，就是咱们讲的831大限提出了土地的招、拍、挂制度以后，地方政府客观上对于土地的出让是很感兴趣的，一方面是由于城镇化的快速发展需要，另外一方面城镇招拍挂制度给地方财政带来的收益是丰厚的，所以地方政府在城镇化问题上面、在房地产问题上面是支持的，而且从某种意义上有些支持是粗放型的。
另一个要素是资金要素，2003年提出严控以外，之前整个金融系统都看好房地产投资，所以不管是对开发企业的贷款还是给个人的按揭贷款都是非常支持的，特别是2004年的四季度以后，为了应对世界金融危机，咱们国家还提出了宽松的货币政策，这样不少资金流入了房地产，从某种意义上来讲不仅支持了房地产，还推动了房价的上升。
这是两个要素市场，就是土地市场和金融市场。
再加上我们的政策环境，前十年由于深化住房制度改革，推进了住房商品化，取消了福利分房，使老百姓需求在政策上得到了保证。由于这一些，一个是需求的旺盛，一个是要素市场、土地市场的支持，再加上制度住房的改革，这几方面形成合力，这个合力就是我们国家前十二年房地产得到快速发展。但是后十年情况发生了变化，咱们的城镇化还是快速发展的，这一点没有问题，今年的统计城镇化要超过50%。但是在超过50%的城镇化率里头大概还有一到两亿农民工作为常住人口进入了城镇化率的统计，没有真正享受到城镇居民的待遇。正因为城镇化，所以我们说房地产短期调控长期化，这是一个最基本的观点。
除了城镇化以外，需求方面跟过去发生了变化，一方面是住房面积的提升，今后不可能再有大规模的提升，我到过张家港调查，张家港的老百姓每户平均有两套以上住房，如果是这样的情况我们的房地产怎么发展，必然要考虑。当然就全国来说发展不平衡，有的地方自住型包括改善型住房需求必须旺盛，但相比以前这个需求肯定得到了很大缓解。
从经济结构的调整来说，现在国家故意放慢经济增长速度，原来8%也好、9%也好、10也好的年均增长，在“十二五”以后放慢至7%，当然这是由于我们基数大，增加率自然减少。另外一个原因是为了能够促进经济转型，这个转型里很重要的一块是建筑和房地产业转型，建筑和房地产是资源能源消耗的第一大块，必须要转型。然后要素市场的投入结构发生了明显变化，首先是土地，我们不可能像前十年那么粗放式的发展了，下一步地根国家始终是要收紧的，18亿亩必须要坚守的。还有一个重要问题，将来怎么把农民的宅基地和农民住宅资产作为流动，这是很重要的。这个改革能不能推动对土地使用制度、对房地产市场会起到很重要的变化。
不管怎么说，土地后十年供应肯定更加规范，包括土地招拍挂制度完善、包括土地增值税的清算和监管，由于招拍挂制度的完善、由于土地增值税的精算和监管的加强，我们房地产企业过去利用土地增值税来比较快的增加企业利润的这么一个时代基本上已经过去了，这是土地市场。
金融市场也是这个情况，过去我们主要依靠银行信贷，现在一方面吸取了世界金融危机的教训，过分依赖于银行的信任，容易导致风险。另一方面根据国际通行规则，银行信贷只占15%左右，大量的是通过信托，今后房地产业怎么拓宽金融渠道，创新房地产金融产品是一个必然趋势。国际上把房地产业作为金融、保险、房地产同一类型的，当然我们国家的分类是十三个类别，其中一个类别是房地产，国际上对国民经济分为十个类别，其中金融、保险、房地产是同一类的，把房地产归为金融类，所以今后创新金融产品是一个趋势。今后房地产的创新要把金融既作为融资又作为投资的方式，这个路还很长，但这个方向肯定是比较一致的。
前段时期大家比较多的一个问题就是地方政府过分依赖于土地财政，有些地方财政是不是有承受能力的问题，将来这个问题国家也是作为一个重要考虑的问题，将来地方支付不能过分依赖土地财政，地方支付要在地方财政承受能力范围里支出，我想这是“十二五”期间的重大改革，在“十二五”规划里有基本的描述，当然方案还没有具体。
另一个问题就是政策环境，大家很清楚，从2007年以后国家颁布了关于解决低收入家庭住房问题，2008年、2009年开始动工，2010年开始启动，因为住房是双轨制的，保障这一块大了商品那一块肯定小了，这也要求企业转型.
不管从供求关系说还是从产品结构、产业供应结构还是市场投入要素结构来说，我们的企业必须要转型的，所以我们不要仅仅看着目前的政策，大局是改变不了的，所以我们为什么说在坚持调控方向的前提下完善，这个方向就是供求关系的大局、产品结构的调整大局、产业结构的调整大局、市场要素投入结构的变化以及政策的变化，是大环境造成企业必须要转型。
目前大家很关注转型，我感觉目前有四个大的问题涉及到下一步房地产转型和发展。
第一个问题，如何确定符合我国国情的住房保障体系，合理确定保障的范围和标准，还包括明年保障型住房的建设规模，拓宽保障型住房的融资渠道，完善土地供应，建立可持续的符合我国国情的住房保障体系，这个大家议论的比较多。
第二个问题，如何科学的定位房地产业的地位和作用，树立好房地产业在保民生和保增长当中的关系，促进社会经济的可持续发展。
目前两种观点都很鲜明，一种是对世界经济没有看好，所以把保增长放在第一位;另外一种是我们国家的经济还是好的，GDP的增长今年是9%，明年是8.5%左右，在这样一种情况下，我们不必过度担心经济放缓造成的影响。这两种观点都很鲜明，怎么处理好这个关系，经济工作会议马上要开。
由于我们的市场比较低迷，不要拖欠了农民工工资，拖欠农民工工资会影响到社会稳定。
第三个问题，如何将短期的调控政策和中长期政策结合起来，防止市场的大起大落问题，我认为这个问题也是至关重要的。我一直认为房地产的发展目标主要是两点，一个是解决住房问题，一个是解决房地产市场的发展，目前的调控目标主要是调房价或者说把房价降到合理的区间，合理的区间怎么界定也是一个问题。我自己觉得如果仅仅把房价作为一个很重要的目标来看，如果后续政策跟不上的话，很有可能这次房价下去了以后反弹，所以建立中长期制度是至关重要的。
第四个问题，如何在中央政策下发挥地方的优势，我认为一定要发挥地方的作用。
关于养老地产的问题我简单讲一下，我们对会议提交了一个方案，其中包括历次养老地产的工作规整包括明年的工作计划，我看工商联那里的工作做的比我们主动，但这是我们共同的事业，我们能尽量合作的就尽量合作。
我们的工作简单来说是这么几件事情：
一、明年4月前后召开一个老年住区工作委员会，初步定在上海开亲和源这个会。
二、我们组织一批专家队伍，组织专家队伍的任务一个是标准规范的问题、一个是研究培训的问题。
三、利用标准规范建设导则做好下面的示范。
四、在标准规范定出来的同时编写一些教材，我们初步定在明年6、7月份或明年下半年分别办两期班，国内培训和国外考察相结合，明年上半年的培训准备到日本考察，明年下半年准备到美国考察。培训有两个点，南方的依托于上海亲和源，北方的依托于太阳城。
前一个礼拜我到日本去，我也看了两个项目，我看了以后感觉到怎么做好政策推动是一项至关重要的工作，原来我们的设想里要争取政府的信贷投资、税收土地、医疗方面的投入支持，到日本听了他们的介绍以后，日本的机构都是市场化的，但日本有一个福利保险制度，1999年福利保险制度建立起来以前，它全国的社会养老制度只有349家，但由于建立了福利保险制度，到现在福利养老机构、社会机构发展很快，政策上有所突破。我个人想，我们国内要建立一种单独的保险制度可能很难，但是我们有一个住房公积金制度，你可以买房，能不能利用住房公积金的钱不买房而作为福利养老保险了，如果国家能在这方面开个口，这对我们的事业可能推动很大，当然这是我自己的想法，也跟个别同志交流过。
总的来说，养老地产也好、养老机构的建设和运营在我们国家处于起步阶段，我们要探讨，有什么样的意愿跟工商联、跟社会各个方面加强合作，使这项工作能够在这两年有一个比较大的突破。
谢谢大家!
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