南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满教授、上海同策房产咨询股份有限公司研发中心副总经理张思，与来自烟台本地一线房产项目、策划公司近百名房地产精英一起，就2011国内房地产形势及未来烟台楼市进行研讨。
各界嘉宾普遍认为，当今房地产市场的惨淡已毋庸置疑，面对政策高压、银根紧缩、交易下滑的现状，房地产企业固然要采取更为灵活、实用的策略度过“寒冬”，但也要记得苦练内功，力争实现新一轮发展。
交易惨淡——
楼市“最低温”尚未到来
近一两年内，房地产市场始终处于政策频发的状态。面对限购、限价、明码标价、1000万套保障性住房加紧建设等一系列楼市调控政策，以及利率上调、存款准备金率上浮、购房限贷等多项金融领域政策变动，全国房地产在购房者浓厚的观望状态中陷入一片寒冬之中。
“交易量同比大幅下滑、市场存量房大量积压。首先在北京、上海、深圳等一线城市中体现出来，然而像烟台这样二、三线城市的市场也难以独善其身。”在昨日的论坛中，上海同策房产研发中心副总经理张思作了名为“长夜将至，谁人能够独自守望”的主题演讲。略带诗意的题目却表明了一个严酷的事实，任何一个城市的房企都难以躲避此次调控的冲击。
烟台在地产界总被当作一个潜力巨大的市场，这是因为尽管经济实力强劲，但烟台房地产市场的发展水平却不高。然而在张思看来，在调控之下，烟台房地产市场的发展前景并非看起来那么乐观。
烟台经济确实非常强，但主要体现在县域经济当中，龙口、招远这些经济强大的县市区中，房地产市场的发展空间还很有限。”张思说，“此外，由于烟台市区呈狭长的‘带状’发展结构，很难有一个项目的辐射范围能覆盖全市，一个项目通常只能吸引所在区域的顾客群。”
在一系列的局限下，张思认为，目前烟台楼市的存量在持续增加，从2010年开始，便极少有月份能消化当月的市场供应量。因此，在存量持续增加的情况下，随着调控的持续和市场各方力量博弈的白热化，烟台楼市交易量和价格将面临更大的压力，目前的冷淡仅仅是刚刚开始。
随后，世联地产胶东区域总经理陈耀华在题为“趋势与营销”的演讲中，同样认为目前的楼市尚未迎来最寒冷的时期。通过详实的数据分析，陈耀华认为在历次楼市调控中，楼市都会沿着“进入观望、局部促销、新开项目低于预期价格、全面促销、局部降价、全面降价”这样一条轨迹前行。
“与各阶段相对应的，成交量和价格也会出现量跌价稳、量升价稳、量价齐跌、量升价跌、量价齐升的局面。”陈耀华说，“目前的市场基本处于全面促销和局部降价阶段，量价还是首次触底，并预计将会在明年上半年迎来第二次触底，真正的冰点将在两次触底之后真正到来。”
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