易居中国董事局主席 周忻
我讲一下房地产当下的形势和关于营销的问题。
我还是从微博开始，今年2月11号我在微博上写了这样一段话，“不拿地，现金为王”，在10月8号写了这样一段话“大家在房地产市场，很多开发对未来的市场还抱有幻想的时候，宁可将来因为现在暗空市场…”2月11号这篇微博出来以后，很多人在许多场合都在做，说老周你太悲观了，我说不悲观，我跟你参考不一样，你看的参考是去年4月份，6月份就回来了，10月份调控一次的时候，11月份又回来了，当限购令出来以后，应该把我们对于所谓调控的参照系，要放的远一点。虽然我不敢说美国房地产这轮，8年了，香港97年到03年的调控，是6年，日本近20年，上一轮中国这么长的调控，可能在房地产行业当中，是93年一直到01年，大家把这种情况已经忘掉了，所有的开发商集中在什么地方？集中在这几个月的调控。所以很多人在问一个问题，房价会不会降？很多人在问一个问题，这次调控几个月以后将结束？我说但愿几个月就结束，但是在今天的市场当中，我希望每一位同仁们，还是看多一点，可能小心驶得万年船，这是我的一个开场白。
很多朋友前一阶段在问我，我非常忙的一段时间就是从今年3月份开始到9月份，因为我每天需要跟开发商博弈的一件事情是什么？我说房价要下来，开发商找N种理由告诉我，房价绝对不会降。所以前两天见到几个老板的时候，我说了一句话，说最难的时候过去了，为什么？现在没有人来问我房价会怎么样，因为很多开发商，特别是大的开发企业老总，看的比我还多，特别是上个月总理连续三次讲话，把房地产市场要调到老百姓合适的价位上。
住宅房地产市场今天对于开发商而言，你不打折，你还有别的办法吗？我们作营销的，我们希望每一个广告都是非常绚丽。在今天的住宅房地产行业当中，我想不是降价的问题，而是降多少的问题。我们在新浪乐居的网上做了一件事情，叫“梦回2009年，房价退出了”，这一句话大家回去作思考。
我后面讲了一句调皮的网络话“不要相信哥，哥只是一个传说”这句话是什么意思？想告诉开发企业们，特别是那些从住宅领域往商业地产转的哪些开发企业，商业地产大有可为，但不是人人可为。商业地产一旦被调控，一旦有风险，它的危险程度远远大于我们住宅类的房地产，旅游地产的今天，向大家报告，只要中国经济保持持续较快增长，中国旅游地产一定会有机会，旅游地产相比住宅类地产，相比中国老百姓的刚性需求，或者改善需求再往上一步，实际上就是旅游地产的强大需求，但我这里的题目是“旅游居住地地产”。为什么呢？只有作为二次置业的居住地，旅游地产才可能有机会。现在问我问得最多的一个问题是什么？不是降不讲的问题，是房价降多少的问题。所以我说，大家还是听总理的话，做好孩子。前两天在微博上有一段说“让我们做好孩子吧！”。
还有很多的朋友在问开发商怎么活下去？开发商的日子好不好好过？不说开发商的日子并不好过，但是每家都有每家的活法，我把开发商分了五类，非常简单的跟大家报告一下。一类叫“跑路型”开发商，流量型的开发商，万科、上海新城等等公司，完全是生产型的、制造类的企业房产，我讲这句话万科同志不舒服，我们是产业化的，既然是产业化，制造类的速度，也是企业的第一生命力，这些企业在今年的上半年，大家还在讨论房价会不会降的时候，他们已经想出了，不管会不会降，我先走了再说，先把流动做起来再说。所以到今年年底会发现，有些开发商占到现金是几十亿，可能有些企业不大，可能三百亿，为什么呢？因为就是一个流量型的企业。第二类商业类地产。第三类企业叫国有企业。今年的国有企业，对他们来讲是下一轮的机会。第四类，东方不亮西方亮的企业，比如说雅居乐。第五类企业叫三高企业。高品质，高负债，更吓人的叫高利率。我们发现很多的企业，只要今天开发商手上的话，现在手上还拿18%的利率，我劝这些企业赶紧降，不管降多少，把这些房贷还了，按照现在房地产的增长空间，你拿15%以上利率的企业，未来已经赚不到了。
我认为0.5个百分点是重大的厉害，但很多记者问我，是不是乐观的太少？我觉得防止房地产的大起大落，如果同时出现这样声音的话，对中国房地产企业肯定是不好。我希望这0.5%仅仅是一个开始。
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