□本报记者 王 英
昨天，整合了新浪乐居、臣信房屋、易城等八大业务品牌的EJU易居与苏州400多名房地产开发企业共商“过冬”之计。中国城乡建设经济研究所所长陈淮，北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师赵晓等专家围绕着今年以来有关宏观经济和房地产市场出现的变化，分析了当前的市场状况，对中国房地产市场明年及中长期发展也作了预判。
陈淮“房地产面对的仍然是宽松的货币环境”
数据显示，今年以来，房地产企业销售业绩不容乐观。随着年底的临近，各种工程款项面临结算，不少开发商开始通过放缓开工节奏“过年关”。与此同时，一批中介关门，市场上抛售明显增加，房价也出现环比下跌，房价拐点的征兆悄然出现。
针对有业内提出的，现在房地产市场已经进入萧条期的论点，中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，房地产市场远没有到萧条的程度。原因有三个方面，一是房地产市场有旺盛的需求，二是有日益增长的购买力，三是有全世界最大的建筑生产能力。
陈淮说，很多人都认为导致目前房地产市场出现萧条趋势的主要原因是政策。“政策分两个部分，一是短期内对房地产市场产生重要影响的政策，二是真正调控房地产的政策，我们务必要把这两个政策分开。”陈淮说，这两个政策中，一个是真正的宏观调控，维护国民经济稳定运行的政策，这个政策可能会对房地产市场产生不良的影响。第二个是真正调控房地产市场的政策。这两个政策一个是以反通胀的政策为代表，第二个是以限购为代表。“很多人把这两个不同的政策混为一谈，把限贷、限购混为一谈。”
“现在，很多人都在说2011是史上最严厉的宏观调控政策，我认为这个判断是不准确的。我认为到今天为止，我们的房地产仍然面对的是过度宽松的货币环境，没有到最严厉的时候。在未来5-10年，或者10-20年平均利率一定会大大高于现在。其次，我们五次加息的存款利率依然是严重的负利率，今年1-6月，CPI平均物价水平是5.5%的上涨速度，3季度三个月都超过6%，10月份回落到5.5%。最乐观的估计今年全年的物价总水平上涨应该在6%上下。”陈淮说，现在还不知道年底的数据，如果这个判断成立的话，有一个基本的估计，和这样一个物价水平相适应的利率应该比现在的利率再提高80%-100%。
赵晓“明年宏观经济将由防通胀走向保增长”
临近年底，业内通常会对明年的宏观经济走向作一个预判。北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，明年宏观经济将由防通胀走向保增长。他具体阐述了六个观点。
一是目前经济进入到一个无尽的黑夜以及漫长的冬天里。
二是在这样一个严酷的环境当中，中国经济还是有机会的，最主要的机会就在于中国的城市化。
赵晓说，在各个国家，它的城市化和工业化本来是相伴随的，而我们国家不一样，我们的城市化跟国家的工业化进程是滞后的，因此我们可以通过挖掘城市化激发内需。从理论上来说，中国经济可以保持15年的增长，平均每年9%以上的增长。中国有可能会成为全世界黑暗当中的一个灯塔。
三是中国在发展中面临的最大的问题是经济活力的衰退，特别是民营企业日子越来越难过。原因在于民营经济所面临的外汇成本太高了。这个外汇成本一是指政府的成本，二是指垄断的成本。政府的成本有三个部分，一是政府的财政收入，二是地方政府的土地财税，三是政府的腐败成本。
第四个观点是中国的经济有风险，但是并没有那么大的危机。明年中国经济或要面临十年来最大的挑战，甚至三十年来最大的挑战，明年中国经济的增长如果按现在的市场趋势来看，很有可能会是十年来最低程度的增长，但是我们看到的另外一方面，政府手里有很多的牌，比如有很多的投资的项目，包括保障房、高铁等，政府手里有很多的项目可以打出去，政策空间也非常大。
第五个观点是在目前这样一个国际国内局面下，大家都在猜测，明年政府会出什么牌。“我们估计今年的通胀大概会在五点几，明年的通胀很有可能会回落到4%，所以通胀不再是一个大问题，因此，明年的主要问题是保增长，因此明年宏观经济会再度从防通胀走向保增长。”
第六个观点我们认为其实房地产现在是一个很难得的机会，中国房地产十年的黄金时期并没有过去，因为中国的城市化的阶段并没有过去，大量的农村人口要涌入到城市，大量的小伙子要结婚，所有的这些情况都没有任何的改变，所以大的阶段应该是好的。另一方面我们也应该看到楼市当前出现的一些变化，这些变化我们认为主要是政策调整所带来的。
赵晓举了个例子：有个老和尚做股票赚很多的钱，别人就请教经验。老和尚说很简单，这个社会上的人心特别贪婪，涨就希望涨得更多，跌就希望跌得更低。我跟他们不一样，我有一点慈悲心，在别人都拼命的想卖，却没有人买的时候，就买一点，在别人不想买，买不到的时候我就抛一点，结果就挣了很多的钱。赵晓说，对待房地产大家应该有点类似于这个老和尚的心态。
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