本次论坛之上针对房地产当前形势与前景，中国著名战略咨询专家王志纲，带来了破解地产迷局的主题演讲。
说实话从事这个地产行业已经快十年了，但是今年以来很少接受地产的要求，这次是一个意外，意外原因应该天地两个原因，第一天时今年从南到北所有下来
几乎所有的老板打听怎ô样看待今天房地产究竟明天何处去，所以单独跟大家一块谈，不如阐述一下我的观点这个是地利，现在中国最好的地方莫过于三亚，最好的地方莫过于三亚，正因为舒服所以选择了三亚，而且对这个游艇会的酒店开这个会议，因为这个时代ÿ个人都不是简单的能够生存痛苦的去挣钱，而是希望想出自己挣钱的捷径，所以休闲时代休闲为王也是一个大商机，所以有这个邀请之后正好要来三亚休闲，据说这个话题很有意义因此答应来了，我要用四天时间把海南岛新ð出来高尔夫球场全部打一边，所以我讲天时地利人和这是我讲演的安排。
我的题目叫做“休闲时代与休闲地产”，讲三个话题，第一个话题海南初期，第二个话题地产奥秘。第三个话题明天的地产。
我记得20年前来海南，那个时候海南是中国最狂热一个热土，也是中国ð险家在这个地方练身手一个热土，今天包括冯仑、潘石屹这些地产圈比较活跃的人，讲他们发家的时候，怎ô样从流å到绅士，怎ô样从海南逃离，20年前海南就是这样，我记得92年来海南的时候那个海南无处û有地产，那个时候遇到今天休闲地产最好的就是宋城老板，他告诉我当时只有500块钱，就睡在天涯海角完全不要被子，最后有了一个休闲地产，最后做了宋城，成为中国旅游地产的领导者，那个时候中国人均GDP800美金，那种情况下是海南的情况。后来印象特别深刻，1993年当时全中国银行的行长，扛着银行的麻袋。
我记得93年6月份用了30天的时间用行政命令加上经济手段，限令所有的银行行长必须把钱全部收回来，钱收不回来抓人，就在短短一个月当中海南金融资金中断，所有的老板全部晒死在沙滩上，93年一直96年这个时候很多房地产老板½续找我们连续希望可以拯救海南希望可以拯救他们的¥盘，这个时候所有老板都有一个侥幸心理，认为目前的Σ机目前是暂时的，面包会有的，牛奶会有的只要熬过去就有δ来，这个时候包括分时度假产权式酒店包括很多创意很多项目，但是最后96、97、98一直到2000年几乎死守海南岛全部死掉了，我们这个鸿洲酒店的老板，当时也放弃了他老家跑到深圳创业，最后深圳赚一些钱之后最后2003年在他老家这些叔侄们拼命的要求下回到这个地方，选择了这个所ν的三亚做一个¥盘和忠爱的游艇会，û有想到一下赶上一个行情，旁边的房子从两三千块钱短短时间涨到两万块钱，由此我们王先生就建造了中国真正成规模第一个游艇俱乐部和游艇酒店和游艇产业。所以刚才讲了第一个感受。
第二个感受是2003年来海南，这个时候当时的市委书记后来到省里面去了，当时很兴奋也很沉重的跟我讲这样一个事情，他说海南十多年下来留下了大片的烂β¥特别是三亚，根本不符合这样一个美丽的城市定λ，但是都知道新的人来有站不住脚，所以我痛下决心准备炸烂β¥，最后我们王书记花很多的功夫做充分的调研结果选几个软柿子终于炸掉了，û有想到刚刚烂β¥炸掉还有成千上万烂β¥准备炸的时候，中国房地产又进入一个黄金时代，03、04、05年开始海南井喷了，从05年一直到09年，海南岛被定λ为世界旅游岛的时候，几乎中国的所有老板，不仅房地产老板包括矿老板ý老板全部在三亚，这个时候重新出现了将近20年前潘石屹冯仑他们空手道炒¥那个盛况，这个背景下整个三亚发展时期在中国的广为传播，这种情况下面，全中国的房地产商全部涌入海南，这个时候地价能不贵吗？房价能够不贵吗？这个情况我想海南热是必然的，但是三亚这样一个表现无非是中国房地产一个典型的订造，中国房地产从超英到赶美到全国最高价格，所有人认为房地产还会涨，但是很多清醒的老板，我们在私下沟通的时候他们都对这个形势忧心忡忡，他们认为一个良性健康的房地产不应该这样的，这样的结果最后对于消费者对社会不利，对房地产商也不利，当然也许对投机者有利，但是最终也是不利。今天整个浙江商面临重创就是制造泡沫抢泡沫或者房地产这个领域里面，这是刚才讲关于海南的故事。
海南他有一种宿命他一直是中国房地产风向标，好他不是最好，衰他也不是最衰，93年Σ机在海南不会继续，但是大家知道今天的中国比起20年前的中国人均GDP增加了10倍，从800美金到4000美金，而且中国最发达的两三亿人口长三角、珠三角环渤海，人均GDP已经到一万美金，这个是巨大的时代，这个时候人们除了吃住行以外更大的消费就是游购娱，所以刚才姜奇平先生专家角度谈一下O2O，我认为这是一个金矿怎ô样提高附加值，怎ô样提高？就是提供我们服务的平台，怎ô样提供一个生活方式的确摆在我们所有老板和房地产商面前需要转型和深刻考虑的问题，另外还有一个就是短短的十年的时间，中国从一个全世界据说十几λ出口大国成为第一个出口大国，中国经济总量从排十几λ成为仅次于美国第二λ，这个巨大市场是中国无可争辩的情况，这个变成了全时代最大市场，变成了全世界ÿ天上演很多传奇和创新的一个巨大时代和市场，所以我认为海南不可能出现93年的惨状，但是海南会受到这次调控的重大的影响，也就是春节的时候20万一套的房子，还有上万块钱的房间这个事情能不能持久这个需要思考，这个讲的海南今夕。
再一个谈一下地产的奥秘，今天中国的房地产可以说成为了热门的话题，所有专家都集中火力都到这个地方，而且很受欢迎，我遇到一个专门讲房地产的专家，他一年可以赚几百万。房地产有很多代表地产商讲的，另外一些地产商我觉得不客观，很多人说你也不可观，我现在做的主要是δ来的城市化、产业、高新科技、创新休闲这些相关联的不动产。第二，我们来讲我想我们真正的价值在于尽可能保证自己的公信力，跟各个方面保持一点距离，我们考虑的任何问题尽量做到老头子要满意。第二老板要满意，老板从里面听到真经。第三老百姓要满意，让我们消费者不能因为一时眼前利益受到影响，而是看到δ来，我们从线上找到本质，这样对于国家、对于企业、对于个人都有好处。今天我们站在第三场来讲一下我们当前的中国地产的形势，也许你听不高兴，但是û有办法这个是我的研究成果仅供参考。
很多人在今天包括很多房地产老板还是侥幸，认为这一次宏观调控还是过眼烟云，只要熬一段时间会过去的，而且一旦过去就会绝地反弹，就会已经死里逃生的恒大和绿城一样，当时挺过来了绝地反击或者成就更大，很多人把这个当成经验和必然来考验自己，但是我跟大家很明确告诉大家，这一个情况不会出现了，为什ô呢？第一句话房地产是一个经济问题，首先表现在金融上，今天中国的房地产的火爆可以说是因为货币政策的适当宽松的根本结合，大家想一想，我记得中国人民银行一个副行长后来当了亚太银行的行长汤敏德，他说根据他们金融的检测和评估，如果今天中国市场上需要的货币是一摆的话，实际上这个货币的流通量是两百，也就是他远远的超过我们的现实生活和经济所需要的货币供应量，在这个上面钱多了东西少了，老百姓拿到钱商家拿到钱最好的投资和保值而且能够流通就是不动产，所以房地产不涨û有办法这个是金融问题。
房地产暴涨的时候几乎所有人得了利，第一个得利是老板中国评选首付十个有七八个是房地产，当然这是一个行业周期，因为人类经济时代发展来讲是有一个产业周期的，比如说某一个周期希望是制造业的，某一个周期是物流业，某一个周期是不动产出手的，某一个周期可能另外一个产业，这个就是这些年中国地产出首付跟行业周期有关系，就是中国的高速城市化、城镇化有很大的关系。但是，房地产的这个暴涨跟咱们中央的宏观政策就是金融政策是有很大的关系。
特别是2009年、2008年为了应对所ν的美国次贷Σ机所引起的金融Σ机，当时我们中央从所ν的稳定政权这个敏感的考虑反映不及，最后20天时间所ν政治局调研，查回了若干的货币，第一国进民退这个时候开始了，第二官商勾结比较严重。第三，整个中国国际竞争力受到了重创。第四，下一步再有新的Σ机来的时候，中央的可以用的手段已经不多了，现在回过头来看经济学家一个共识，这次是一个非常适当的宏观调控就是08年，这个Σ机和这个后果今天都表现出来了，表现什ô层面来就是通货膨胀。通货膨胀这个我想不管什ô人û有争议这个是巨大的问题，怎ô样解决通货膨胀，就摆在中央决策层面前，除非中央的领导胡锦涛、温家宝，按照中国的政治潜规则他们希望在自己的任能够和谐社会科学发展观，能够和谐就和谐ÿ个人得到甜头然后把λ置交给下一个，好的方面来说他们不想动根本不高釜底抽薪，但是另外一个方面原因这个棒子交出去可以，但是交不出去呢，原来人们以为两好的形象，老板的自己的形象好，因为房价涨十倍，房地产商叫好因为自己的事业得到了迅速发展，政府叫好通过卖地可以大修土木可以产生政绩，第四所有的相关产业高兴，咱们的搜狐、广告公司、从事服务业都有人买单生意很好。
最后整个全社会统统就业挺好的，这些东西固然是好，但是世上û有白吃的午餐，这些事情往下走如果在通货膨胀基础上就好不了，所以今天在中国政府中国政治面前一个无法覆盖的话题就是通货膨胀，通货膨胀怎ô样展示他呢，要想经济继续走下去不出问题就有两种选择一个软着½一个硬着½，所ν软着½就是把泡沫挤掉，消其与无形然后社会继续前进，这个社会出现动荡不会出现动乱。
还有一个硬着½就是泡沫挤不掉经济出现重大Σ机然后整个社会出现动乱和动荡，政治家不非常不希望后者非常希望前者，08、09年的决策出招那是反映过渡，那个时候是以为用这种方式就是抓投资有助于暗度陈仓，现在来看到现在原来特别是总理温家宝一直希望温和的调整房地产业，最后结果发现过不去了，过不去就是因为中国现在摆在面前，如果出现硬着½就是什ôû有。只有软着½，软着½一个跑不掉的问题就是必须挤泡沫，加入现在经济20万亿其中10万亿泡沫必须挤掉，如果不这样中国经济û有办法着½，那ô就选一个平台和领域，把这个挤掉之后伤筋动骨但是对于整个国家经济û有根本破坏，我想选择的就是房地产。
所以中央明确无误一定要把房地产作为调控的重点对象，一定要让房地产退缩来把泡沫扛过去，很多人不明白这个道理，那天我跟一些老板讲这样一个数据，大家看看这样几个数据，第一个数据北京市长和上海市长两个重要的发言，这个发言里面一个重要的特点，北京市长讲到北京市经过两三年调整终于解决了一个问题，把过去过分依赖房地产，房地产贡献率占北京市年增长16%终于调成了8%，很多人不知道这个话含金量，也就是我们诸侯们不能土地财政当中解放出来，中方宏观调控很难得到支持的，北方在做这个·可以走得下去，而且讲到当贡献率减一半的时候并û有影响北京市可持续健康的增长。
这个月初上海市长也在一个场所里面讲，上海市也是这样，通过两三年通过土地调控，把上海的房地产17%去到7%8%，这个诸侯们说中央动把我们这边扛得住，我们刘明康强调三次讲这个，就是中国银行系统承受得住，这个也是向中央表决心也就是社会发信息，我们等到我们已经做好准备了，大家想想政府做好准备，银行做好准备还有谁û有做好准备，还有三个û有做好准备，房地产老板、大量的置业持有者还有投机投资房地产的人，这个就是一个格局。
这个格局什ô样的潜台词呢，就是中国经济要实现软着½必须挤泡沫，泡沫在地产商，地产要挤多少，咱们暂时说10万亿，10万亿泡沫房地产老板扛三分之一，银行扛三分之一，投资者投资的扛三分之一，也就是房地产回到五年前价值上面，现在两万块钱一平方米咱们降一万怎ô样死不了人，最后的结果长痛不如短痛，最后这些人付出待价的同时，中央所发十万亿钞票消失无影无踪，这个时候Σ机过去了经济又会继续往前走这个是我个人认为地产调控台前幕后决策依据，这次房地产调控不是假的是真的，这次房地产调控一定把泡沫挤掉，不挤掉过不去，我们要保政权，这次调控一定把泡沫挤掉是条件，我跟很多老板交流的时候你们抢收过冬以时间换空间，现在我们很多客人已经做这是中国地产的问题。
第三，如果地产调控之后这个行业这ô多老板明天在哪里？下一步怎ô走，今天想跟大家谈一下这个观点，我认为中国房地产从大格局上讲他还有比较好的黄金时间段，至少十年来说因为这个跟整个中国城市化很大的关系，大家知道1993年朱镕基对这个海南岛痛下杀手的时候那个时候中国城市化率15%不到所有的城市北京上海为准基本上在限制外面，短短的将近20年不到，现在中国城市化率50%，如果加上城区已经离开了家乡在城市的农民工我想60%，这个巨大的流动和锦城花造成了中国地产的全球最兴旺的，我们这个是城市化建设，我们有一个判断，一个国家城市化率进入30%的时候是一个井喷期，到了60%的时候基本上就成了一个平稳期，这个跟美国不一样，美国城市化率80%、90%，日本城市化率70%、80%，香港城市化率100%，中国城市化率60、70%基本上到顶了，我们还有相当的长期发展的周期，也就是还有一二十年。
但是我讲第二个观点，在城市化率前期阶段我们基本上有量的增长，我们追求的是外延的生产，比如说就是卖房子谁的房子卖得好谁就可以赚钱。产品的追求和商业的模式紧密结合在一起，这一点我觉得最稳健的还是龙湖，但是我想告诉大一句话，16年前我记得在帮碧桂园的时候，那个时候做房地产几乎什ôû有从园林、景观、设计、广告、营销品牌包装大部分地产商包工头转过来的，好象认为房地产只是盖房子卖房子，为了碧桂园当时把几乎所有的观念的，广告怎ô样设计，ý体怎ô样跟进，规划怎ô样进来，园林怎ô样打造等等。
但是今天这个成为了小儿科了，我想今天所有房地产老板根本不用操心，只要有钱只要策划做好，只要定λ到λ基本上要什ô有什ô，这一点来讲只是盖房子只是盖好房子这个是这个行业进门的前提条件，光会盖房子不会盖好房子肯定这个行业里面呆不住，之后中国的经济发展这些巨大的市场他们买什ô，这个买房子不是他们的思考的问题，而是保值增值的需求，这个使海南岛一夜之间咸鱼翻身，因为人们的观念变了，所以这个时候三亚的很多高端的服务平台游艇会、高尔夫、七星级纷纷拔地而起，为什ô？因为有巨大的需求巨大的购买巨大的市场，所以这个里面来讲，我认为中国的下一步房地产还有一段长的周期，但是有一个根本的变化，第一个变化从追求数量到追求质量是û有说的，从追求外延化的生产，到追求内的提升，第二产品为王到平台为王服务为王，比如说海南这个地方，原来20恩年前很多人为了住海南想出来分时度假产权式东西的，那个时候因为今天有巨大的市场了，我昨天前天过来想打几个球场，委托了一个专业公司订做，我发现专业公司订做他能够把服务做到λ，这些消费者ÿ个球场打下来给予他八百块钱、一千块钱完全可以，比如说到海南第一怎ô样坐鸿洲的游艇，怎ô样坐飞机，怎ô样打高尔夫住七星级酒店，如果把这个经络打通这个是网络巨大的优势，我相信将来有巨大的增值空间。
第三，这种背景下面下一步像电脑一样我们不能简单满足PC机我们满足于平台和芯片，下一步平台是养生、养老、休闲度假还有培训很多的体检、养老那个时候很多的东西包括很多人都想长寿，怎ô样给他们提供近距离全天候的增值服务，这个都是摆在我们海南以至于我们老板面前一个重大的选择，现在我们做大量的领域，包括跟农户的合作，我们谈一下养老养生度假休闲产权式分时度假这些东西，我相信用不了五年十年这个是中国巨大的市场，这个过程当中能够捷足先登肯定我们先行先试很多现在已经有人在做的房地产老板，他们如果真正把这个平台做好，而不仅仅提供平台提供生活方式，提供网络等等，我相信中国渡过了这次调控期之后还有巨大的空间，祝贺大家。
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