【搜狐焦点】：现在调控对房地产企业来说最大的危机和挑战是什么？这个调控和07年、08年那次调控区别在什么地方？
【郁亮】：这次调控是08年调控的延续，08年调控本来09年左右应该见效，结果出现金融危机挽救了中国房地产行业，但是调控应该完成没完成，开始补调，第一次骨折没接好，第二次拉开来重新再接，这个时候反而更痛一点。其实我觉得这次调控跟上一次调控一回事，上次调控目标没实现，通过这次调控实现它。唯独不一样的地方是政府把保障用房放到一个非常重要的位置上，政府跟市场来共同解决居住问题这件事情上摆到非常重要的位置上去。这是之前的调控没有的。
【搜狐焦点】：这种形势变化对于房地产企业的风险和挑战在哪里？
【郁亮】：房地产行业不应该再去留恋过去的好日子，我听到不少同行有一些抱怨，这个行业好像不好做之类，我都这么想这件事情，确实跟我们过去在甜水里长大这件事情来讲不好过，跟过去美好岁月比不好过，但是这个美好岁月应该吗，正常吗？这么去想就不留恋这件事情了。未来我觉得：第一，不要再留恋过去；第二，要去想着我们跟制造业像比状况还是很不错；第三，我们行业前景是不错的，毕竟这个行业是很大的，从国内居民消费上来说最大的消费市场仍然存在在这里，正常的刚性需求主流需求还是存在的。
温总理最近讲话当中提到，居民正常的住房需求还是要支持的。该调整的会调整，房价不合理的会调下来。我们行业即使在未来15-20年，还有城市化等发展动力，没有理由对未来悲观。
只不过我们现在是上下半场区分这件事情，下半场跟上半场不一样了。比如过去指望有好产品就一定可以卖掉、卖高价，这个逻辑不成立了。未来的市场一定是居住为主的市场需求，这个时候原来的一些做法就需要变化了。
万科的变化是上半场我们为普通人建好房子，下半场盖有人住的房子。未来房子的居住为主，有人住的房子才能有人要，要把配套服务搞得更好。上半场可能是比产品，下半场可能要比软环境、服务。软环境部分做好了才能赢得客户，所以我们要从配套角度出发做这件事情。
这个行业黄金岁月仍然存在，只不过过去过于不正常的状态不在了，富的流油的状况不再了，下面做你该做的仍然有机会，并不是没有机会。
【媒体提问】：业内有观点认为一些做品质地产的开发商比如绿城，因为有利润和成本压力所以没法降价，您怎么看这个现象？
【郁亮】：我觉得降不降主要是一个意愿问题，不是能不能的问题。难道降价不能亏本吗？沃尔玛每天特价的时候好像每个都亏了本，那要看成本怎么算。
房价回到合理水平是大势所趋，这跟利润没关系，跟成本也没关系，是每个公司自己的经营决策。绿城的事情我相信他们自己也在思考和解决。我们希望每个企业都能走好。但是有一条：这个行业集中度会逐步提高的，在这个过程中大家清楚下半场到了，下半场所需要的赢得下半场比赛的技能是不同的，要求是不一样的。没有任何一个发展商在下半场可以稳操胜券。包括万科在内都要努力去锻炼在下半场制胜的本领。
【媒体提问】：房价合理水平是大势所趋，这个合理水平是多少，还有多少的降价空间？
【郁亮】：我只知道万科，我们目前的价格策略是合理的。万科总是积极定价，积极促进成交。至于合理价格应该是多少这个很难说，因为老百姓所能接受的价格水平也是波动的有变化的，所以这个是没法说，也没法预测应该是怎么样的，而且每个城市情况不一样，每个地段不同，不能一概而论。
关于未来--“产业化的春天快到了。”“万科要学习中国制造业；只要领先行业半步就够了。”“2011年楼市关键词是调控，2012年万科的策略是过冬。”
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