房地产市场及其基本特征

市场是企业赖以生存和发展的基础，房地产企业经营管理离不开房地产市场环境。就大家熟悉的概念观之，市场似乎是一种面对面、一手交钱一手交货的摆地摊式的交易，法国年鉴学派第二代代表人物布朗代尔称之为公开的市场、公共的市场，或市场经济的底层，国内学者多称之为狭义的市场，也是人人都可以参与的市场，但布朗代尔发现还存在着一种反向市场，即一些不满足于蹲在那里你买我卖、守株待兔式的交易方式，他们利用足够的现金、完善的网络、有效的信息，进行更为广泛的交易。然而，市场不仅仅是买卖双方交易的场所，正如弗雷德里克稬普瑞尔所说:“市场并不是只出现在正式的集市场合。例如，在美国，许多小麦的买卖是商人之间通过电话进行的。有时候，一个市场的存在是难以确定的。”它既包括正式的集市场合，也包括非正式的集市场合。同时，市场也离不开市场机制，因为市场作为一种场所或区域，就是市场的机制运动的场所或区域，离开了市场的机制含义，场所或区域含义也就失去了市场的本质意义。因此，市场作为买卖双方自由交换的场所和机制，实际上包括市场体系和市场机制两方面的内容。
    房地产市场是房地产产权交易关系的总和。它具有市场的一般特征，而作为市场的子系统，它是房地产经济系统的存在所决定的，并且是在房地产经济活动中起媒介作用的联系性实体。房地产经济运行本身也离不开房地产市场的媒介作用，而且恰恰是这一媒介作用使得房地产经济系统不断向更高层次的有序状态发展。房地产市场是由若干市场变量组成的集合体，或多元复合物。从交换关系来看，其组成要素有交易主体、交易客体和交易行为;从市场主体交易的目的来看，可划分为自用、长线投资和短线投机市场;依据信息反映房地产市场价值状况的不同，可分为弱性、准强性、强性效率市场;从房地产交换、分配消费的经济过程来看，可划分为房地产金融市场、房地产开发市场、房地产经营市场和房地产维修市场;从权属交易内容看，可划分为房地产所有权交易、使用权交易市场;从房地产交易客体构成上看，有房地产金融市场、土地出让转让市场、土地征用开发市场、房地产交易市场、房地产租赁市场、房地产劳务市场、房地产信息市场等。其构成可归并为硬件(实物，如土地、房产)、软件(如技术、信息)、活件(活劳动)、通用件(货币、证券等)四种基本类型，等等。