房价拐点真来了？

按往年经验，一年中，房地产企业最期待的就是“金九银十”。因为，9月和10月不仅可能会缔造出“销售奇迹”这样的宣传噱头，还能在年关到来前“回收”足够的流动资金。然而，2011年的情况却不一样了没有期待中的“购房潮”，却在一些大城市出现了“退房潮”。楼市“拐点”似乎越来越让人能够真实地触摸到了……

　　新闻事实

　　降价潮

　　蔓延至二手房市场

　　在连续几个月的小范围试探性降价之后，上海、北京、深圳等城市近日均出现了多个项目大幅降价促销，其中不乏龙湖、中海、绿地、恒大、富力等大型房企。12月底再次入市的北京某项目拟售均价每平方米比去年低了近1万元，降价幅度达到40%。

　　北京等一线城市的大幅降价促销行为已影响到二、三线城市的房地产市场，部分城市观望氛围浓厚，新房降价幅度开始加大。据上周(10月31日-11月6日，下同)中原地产对各地的调研结果，在武汉、福州、厦门、长沙、宁波等城市，消费者再次逐步陷入观望，楼市成交出现萎缩，楼盘出现小幅打折促销。在杭州、泉州、温州等城市，降价促销楼盘日益增多，降价幅度增大。如杭州的金沙湖和滨江板块均有楼盘降价，降价幅度为2至3成。

　　受到新房市场降价促销影响，各地二手房市场价格也出现明显松动。据中原地产统计数据显示，深圳、上海和北京的二手住宅价格指数下跌幅度继续扩大。近期不仅降低报价的房源比重不断升高，平均降价幅度也有增大之势。其中，北京、广州、上海、深圳、天津等重点城市的报价指数均呈现下跌趋势，二手房价格进一步松动。

　　多城市

　　库存量持续攀高

　　在降价促销增多的背后，是楼市成交的持续乏力。中国指数研究院公布的新一周交易数据显示，11月首周多数城市成交同比较去年同期仍然下跌，监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降幅最大，达到71.96%。

　　京沪穗深四大一线城市表现疲软，一手住宅成交量全线下跌。美联物业最新统计数据显示，一线城市成交跌幅约1-3成，其中上海环比跌幅居首，达33.3%。广州、深圳一手住宅成交分别为864套和515套，跌幅分别为29.4%和14.7%。

　　在北京，新建商品住宅市场成交量依然保持在较低水平，尤其是新入市项目成交效率颇低，链家地产市场研究部统计显示，11月入市项目尚未显示签约，加上8月份以来入市的其他项目，截至上周末零成交的数量达到26个，占比达到1/3。

　　伴随成交的萎靡，部分热点城市可售住宅存量居高不下，北京、青岛、宁波等地的可售住宅存量均超过10万套。中国指数研究院统计显示，截至上周，北京可售住宅已达11.92万套，逼近12万大关，可售面积达1513.28万平方米。链家地产研究部分析说，这一数字已创2009年5月底以来历史最高。青岛、宁波等热点城市的可售住宅存量也颇为可观，可售套数分别为10.24万套和12.12万套，可售面积分别达到了1069.79万平方米和869.43万平方米。

　　另据山西省统计局数据，受调控影响，山西省商品房销售全面下滑，存量房创历史新高，前三季度，商品房待售面积519.5万平方米，同比增长36.7%，增幅比上年同期加快37.5个百分点，其中商品住宅待售面积418.6万平方米，同比增长39.6%。

　　摘自《经济参考报》2011年11月11日

　　专家热议

　　一、开发商故意“叫市”？

　　以上海为例，龙湖地产、中海地产和绿地集团先后遇到了消费者的“倒戈潮”，因为与原先的购房价相比，部分消费者最高甚至遇到了5000元/平方米以上的价差。但与此同时，在微博中，却有人担心，开发商或借“退房潮”施压相关部门以期“救市”，抑或成为“叫市”的手段。那么，“退房潮”到底是媒体炒作还是开发商的“无奈之举”，抑或是“以退为进”之计？同时，“退房潮”是不是真的会大范围涌现出来？

　　杨红旭（上海易居房地产研究院综合研究部部长）：“退房潮”不太可能成为开发商利用的工具，因为据各方统计，一些大城市部分新楼盘的大幅降价确实出现了，有的甚至下降了三成左右。可以预见，未来一段时间，其他房企可能会跟进降价。不过，全方位的“退房潮”还为时尚早，目前出现的总体而言还只是“个案”。

　　尹伯成（复旦大学房地产研究中心主任）：不能排除开发商将“退房潮”当做销售工具的可能性。但开发商故意“叫市”的目的很难达到，因为，卖房同样是市场行为，不存在一遇到市场不利就“忙叫苦”的道理，相关部门也不会过分理会开发商的叫苦行为。

　　另外，如果真的出现全方位退房潮，也不合理。毕竟，买房是市场行为，没有房价下降就退房的道理。因为市场经济的基础精神是契约精神。一旦交易合同成立，收益和风险只能由交易双方获取和承担，退房和要求补偿都不可能得到法律保护。

　　姚玲珍（上海财经大学不动产研究所常务副所长）：目前的情况本就可看作“退房潮”。原因在于，首先就单个楼盘而言，要求退房的用户超过上百人，这已是一个不小的数目；其次就市场而言，上海、南京和北京多个楼盘都出现了大面积退房现象，而这些地区本就代表一定的象征意义。

　　当然，导致这种现象出现的原因有很多。从购房者角度说，退房可以理解，但这是不理性行为；从开发商角度看，在资金链紧张、又接近年关的关键时刻，他们确实很有可能故意把这些现象充分夸大展现出来，借机给政府施压。

　　二、房价拐点真来了？

　　11月1日，中国指数研究院发布的百城房价指数显示，10月百城住宅均价环比下降0.23%，为连续第二个月环比下降，降幅较上月的0.03%进一步扩大，环比下跌的城市数量也是今年以来最多的一个月。另外，一个有意思的现象是，连外国投资客都开始撤离中国市场最近，有消息称，上海一批美国个人投资客集体抛售上海的物业，市场总价约在1.26亿元左右。一切迹象似乎与讨论了很多次的房价拐点论结合在了一起。那么，房价是在假摔还是真摔？拐点真的出现了吗？

　　杨红旭：拐点是出现了。不光9月和10月的房价开始下调，趋势也波及了二手房市场。数据显示，10月上海二手房成交量跌破万套，为8100套，环比减少21.4%、同比降低40.2%，是2008年10月以来的最低水平。这也是上海二手房市场成交套数的连续第三个月下降，环比降幅较9月扩大了13%。

　　尹伯成：“拐点说”很不合适。正确来说，应是房价上涨势头得到初步遏制。近期，房价是有一定下调，但降价并没有成为普遍现象，只是少数楼盘的开发商迫于资金压力作出的短期行为。现在大多数开发商都处于试探性阶段，对降价仍存疑虑，期望政策调控放松。

　　不过，短时间内仍可期待会有更多开发商加入到降价潮中，随后，房价的下行趋势逐步向三、四线城市蔓延。至于降多少价合理，恐怕很难用百分比衡量，只能说前几年涨幅过大的多下调些，涨幅不大的少下调些，性价比过分不合理的多下调些，性价比相对合理一些的少下调一些，总之，在现有政策环境下，房价下调的幅度最终得由市场供求的均衡决定。

　　姚玲珍：讨论拐点有没有出现的前提是拐点如何判断？涨跌如何比较？跟去年同期相比还是与上个月相比？如果从同比和环比来看，拐点确实出现了，今年“金九银十”的楼市也很惨淡。因此，从短期来看，房价拐点已出现。但长远看，拐点根本没有出现，比如，作反向思考的话，如宏观政策出现松动，未来房价可能就会反弹。

　　三、调控政策何去何从

　　现在，不光是在政府层面，还是在开发商层面，大家最关注的就是政策的走向问题。尽管中央一直在强调房价调控不放松，但还是有分析人士担心，地方政府会“上有政策，下有对策”。“大嘴”任志强日前就直言，“房价跌的时候，地方政府比开发商着急，老百姓比开发商着急。”那么，地方政府会不会放松房地产的调控政策？又如何让调控政策“保质保效”呢？

　　杨红旭：实际上，8月以来的二、三线城市升级版限购令不了了之之后，就预示了地产调控政策已见底。10月11日佛山限购令放松和叫停的闹剧，表明受楼市低迷的影响，地方政府放松政策的心情非常急迫。事实上，据统计，部分城市暗地放松了限购政策。随着市场持续低迷，预计第四季度不会再出现加强版的地产调控政策了。

　　从宏观面分析，随着经济下滑、通胀见顶、中小企业遇难、失业率增加，及温州、鄂尔多斯等地民间高利贷危机显现，都预示着定向宽松货币政策将成为市场可能的基调。而一般而言，宏观政策的放松，客观上也跟着会带动或影响地产调控政策的松动。

　　总之，在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国房价止涨、少数城市价格微跌等综合情况下，“政策底”已出现，第四季度部分地方政府将暗地放松。

　　尹伯成：政策短期内不会放松。即使出现松动，也是对消费新需求的政策松动，对于投机性需求来说是不可能松动的。但最近住建部部长姜伟新说，限购是行政办法，是房价高速上涨背景下不得已采取的措施。当个人住房信息系统建成后，限购政策就将退出。这虽然被乐观者认为是利好消息，而实际上，这段话或可这样被理解：个人住房信息系统建成后，抑制投资投机性购房需求就可用房产投资税这个办法了，且不需要再采用限购举措。不过，问题在于，个人住房信息系统的建设要比预想得要难，因此，可以肯定，限购短期内不会取消。

　　姚玲珍：预计今年政策不会有松动，这种调控势头将持续到明年年中。政府现在应该考虑的问题是，在这轮政策结束后，后续政策应该如何跟进，让楼市“软着陆”。