陈骏(化名)现在整天和一帮矿业专家“泡”在一起，三年之前，他是擅长房地产信托融资的“明星信托经理”。他设计的产品至今仍然被后生“膜拜”，年轻的信托经理们解剖他的产品，画交易结构图，画资金流向图，然后拍案叫绝。然而，他已经不再做房地产信托融资项目了。
这一切始于2008年下半年的那场风波，当时他“操刀”的一个大型房地产信托项目，开发商流动性紧张，险些未能偿还信托融资。
好在，陈骏和开发商都“命大”，“山穷水尽”之时，2008年底“四万亿”经济刺激计划出台，银行信贷闸门打开，开发商拿到贷款，流动性风险迎刃而解。
这段“有惊无险”的经历，彻底改变了陈骏，他开始潜心研究房地产以外的行业，比如矿产，尽管这些行业专业门槛高，不像房地产那样看起来容易懂。他判断项目风险的视角，也和以往有重大不同，他现在更关注现金流，而不是抵押物。
陈骏所开发的产品，风格也和以往迥异。“我想往真正的股权投资方向转，期限尽可能设计长一些，融资类产品有刚性兑付的风险，会让人很焦虑。”他说。
陈骏对房地产信托形势的研判，和监管层“不谋而合”：房地产信托的流动性风险在积聚。
今年以来，银监会对房地产信托业务的监管已经一再升级，6月开始对房地产信托业务实行事前报备，相当于逐个“审批”，9月开始对存量房地产信托产品逐个监测，严防兑付风险。
国庆长假后，渤海信托、五矿信托、四川信托、方正东亚信托被银监会要求“休息”三个月，原因是四家“年轻”的信托公司房地产信托业务增速过快，与其风险管理能力不相匹配。
据环球企业家记者调查，截至10月中旬，房地产信托项目到期未能兑付给投资者的案例还没有发生。但是若干项目不能按期兑付的概率在大大增加。中融信托一位从事风控的中层人士就私下对环球企业家承认，“好多房地产项目销售不理想，我们压力很大”。
业内人士较为一致的判断是，凭借信托公司的资源调动和风险化解能力，能够确保年内“有惊无险”，但如果房地产调控政策持续，特别是明年房地产开发贷持续收紧，房地产信托的兑付风险极有可能在明年下半年密集爆发。
风险敞口
四家信托公司房地产信托业务被暂停三个月的消息传出后，渤海信托、方正东亚信托在官方网站发布公告称，没有收到相关监管指导；四川信托则称暂停房地产信托业务是公司主动进行的业务调整；五矿信托暂未予回应。
环球企业家记者从信托公司、银行等多个消息源获悉，四家信托公司被暂停房地产信托业务三个月确有其事，只不过“监管部门没有正式发文而已，类似的叫停也用不着发文”。
目前，房地产信托实行发行前逐单“审批”，银监系统内部已经“打了招呼”，四家公司的房地产信托项目三个月将不再获得当地银监局“审批”。更有知情人士直言：“所谓叫停，就是叫你自己主动停，所以有信托公司说自己停了房地产信托业务。”
一系列监管行动，表明银监会对房地产信托业务风险的审慎判断，那么这个风险敞口究竟有多大呢？
银监会授权中国信托业协会发布的数据显示，截至2011年6月末，信托业管理的资金信托规模为35787.98亿元，其中投向房地产行业的为6051.91亿元，占比为16.91%。
16.91%的占比并不算高，但是如果进一步分析房地产信托在集合信托中的占比，可发现“整个信托业的安危系于房地产”的格局。
截至2011年6月末，信托业管理的资产规模(包括资金信托和财产信托)总计为37420.15亿元，其中集合资金信托余额为9887.64亿元，占比26.42%，单一资金信托余额为25900.34亿元，占比69.21%。
单一资金信托中，绝大部分为银信合作(6月末余额为16113.56亿元)，这类业务一般风险由银行承担，信托公司真正要承担风险的主要是9887.64亿元集合资金信托。
而信托业投向房地产的6051.91亿元资金中，绝大部分正是集合信托贡献的。“至少有70%至80%的集合信托资金投向了房地产。”一位信托公司总经理估计。
事实上，官方的统计数据可能趋于保守，“房地产信托产品，可以做到信托文件通篇不出现房地产字样。”一位资深信托经理说，在房地产监管政策趋严的时候，信托公司会把一个房地产信托包装成其它类型的产品。
比如，一个民营企业集团下属同时有实业企业和房地产企业，可以实业企业的名义从信托公司融资，但资金的实际使用方是房地产企业。“双方都是谈好的，因而对于挪用资金的行为，自然予以配合。”前述资深信托经理表示。
即使按最保守的估计，投向房地产行业的集合信托规模也在6000亿至7000亿元左右，“这么大的盘子，即便是在正常年景，出现两三单风险也是很正常的事情，只是此前有这样的案例都成功化解了。”一位信托公司风控总监表示。
兑付压力
业内判断，房地产信托兑付的压力可能在明年下半年集中显现。房地产信托产品的期限通常为1至2年，信托业大规模开展房地产融资是从2009年开始。
第一波密集发行的房地产信托产品已完成房屋销售和信托资金兑付，第二波将在明年上半年到期兑付，目前信托公司正在加强这部分项目的现金流管理，一旦有“风吹草动”就启动应急方案，业内人士判断，凭借信托公司的风险化解能力，这些项目也能勉强兑付。
但是第三波将于明年下半年兑付的房地产信托产品，则可能面临比较大的考验。原因在于，如果限购政策持续，明年上半年住宅销售将开始出现大的拐点，下半年开盘的项目销售更加困难。
同时，上半年信托公司处置“问题”项目彩票卮罅慷媒鹑谕档淖试矗较掳肽旮骷医鹑诨苟冀赡芪肪宸缦眨辉赴镄磐泄尽暗嬉幌隆弊式稹
一位负责与信托公司合作的私人银行产品经理认为，“出问题”的项目可能有几个特征：项目位于三四线城市；开发商资质较差，动用资源能力有限；没有银行开发贷进入，信托产品也非银行代销。
前两个特征表明，项目本身和开发商的流动性都较差，而如果没有和银行体系“牵连”，银行不会救这样的项目。“不可否认，银行能够动用的资源及所拥有的风险处置能力是多样化的，大大优于信托公司。”他说。
但是，前述信托公司风控总监指出，房地产信托是否会真正出现无法兑付，风险敞口究竟多大，还需看房地产调控政策的持续性以及货币政策走向。
实际上，房地产信托目前遇到的严峻形势和2008年下半年颇为相似，那时由于持续的房地产调控政策和信贷收紧，数家信托公司的项目险些无法兑付，但是国家不久推出“四万亿”经济刺激计划，信贷大规模注入，好多项目拿到贷款，“一下就活过来”了。
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