商业地产　救命稻草？

 国家统计局发布的三季度企业景气指数和三季度企业家信心指数中显示：房地产业企业景气指数连续三个季度环比、同比回落；房地产业企业家信心明显不足，信心指数跌破临界值。

　　然而与之形成鲜明对比的是商业地产的风生水起，面对调控，商业地产可谓表现不俗，一些房地产商将商业地产视为企业的避风港。

　　对于西安的房地产商而言，这一根“救命稻草”能否牢牢抓住？

　　而有分析也认为，目前住宅市场调控后期再次加码的可能性预计不大，加上商业地产首付和利率可能提高，投资客对商业地产一时的极力追逐也将有所减弱。

　　火热的投资

　　“当前城市商业地产发展的潜力十分巨大。”西安市商务局副局长黄漪清表示，西安经济发展势头较好，固定资产的投资继续加大，加之西安商业地产市场开发程度高，开发的空间较大，投资环境也较好，随着西安主城区的扩大和旧城区的改造，必将释放出巨大的投资空间，这必将对商业地产行业规模的扩大、档次的提升带来新的机遇。

　　作为房地产二线城市，西安商业地产起步滞后是不争的事实。然而，随着西安城市化进程的不断加快，短短几年，西安市建成并运营的大型购物中心就已达5家，年销售额突破了40多亿。大唐不夜城、大唐西市等城市大型购物中心已经成为市民和旅游者购物休闲的首选之地，辐射和带动了区域经济的增长。

　　尤其是，随着楼市宏观调控政策相继出台，住宅市场观望气氛浓烈，而商业类物业却逆势而起，成了许多投资客新的投资热点产品。伴随着众多房企投身商业地产开发，西安商业地产的供应量迅速增多。

　　在前不久召开的北方商业地产招商大会上，天朗地产相关负责人和峰表示，天朗地产将把在大兴郡的几个住宅项目中商业部分进行有机整合，准备筹划建设“天朗不夜城”。龙湖地产也开启其天街系列的建设，MOCO国际已经开工建设。

　　据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：限购前后6个月，商业地产销售占比从月均4.11%提升到了9.46%，3月—8月成交面积同比前6个月增长19.3%。而西安全市写字楼成交面积为8.71万平方米，环比上涨137.46%，同比上涨37.79%，市场占有率为9.1%，较上月增加5.59个百分点。

　　“西安商业地产处于快速上升阶段，各种优势条件下，明确项目定位，实现差异化经营十分关键。”深圳世方摩尔商业顾问有限公司总经理杨帆认为，酒店式公寓由于其不限购、精装或附带家具、家电，省去很多装修环节，销售比较旺盛。独立商铺拥有独立产权，无论出租、抵押、处分，都可由自己说了算，因此其招商也有不俗的表现。

　　难以复制的万达

　　“项目招商是众多商业地产项目面临的首要任务，招商成功与否直接决定项目的成败。”恒天国际城项目相关负责人表示，由于建设国际化大都市的有利条件，促使很多商家看好西安未来的发展。

　　同时，随着调控政策对住宅地产影响的不断深化，越来越多的大型住宅开发商开始向商业地产加速布局，此前不温不火的商业地产正在被迫加速。

　　十年前，万科卖掉万佳百货专攻住宅，成了今天中国商品住宅的老大，但同时也面临众多强劲对手的挑战。而万达一头扎进了商业地产领域，成就了今天中国商业地产领域的霸主。

　　据了解，全国4万多家企业还在走住宅开发这条道，做商业地产的不到200家企业，专门在全国跨区域做购物中心开发的，在中国内资企业中仅有万达1家。

　　中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平以万达为例，介绍了其成功的方式。当万达拿到地后，便将包括万千百货和其他的娱乐方面在内的商业需求进行规划整合，之后开发方案进行设计，在设计的同时，商业网点公司同步招商，当广场建成时，所有的商铺就已经到位。

　　这在当今已入寒冬的楼市下，万达的表现无疑让人侧目。

　　“万达东大街项目商铺和公寓目前全部售罄，在销售过程中不允许投资者买，因为要保证东大街开业以后的商气。”在说到万达广场的成功模式时，西安万达广场有限公司总经理王战峰则表示，只要品牌到了、影响力到了，选址只是一个方面。他说，同时，东大街也是万达品牌在大连之后打造的“百年店”，按照百年店的档次、设施进行建设。

　　有业内人士分析，目前西安商业地产项目云集，但集中不乏一些临时从住宅市场转移到商业地产的开发商，甚至还有毫无开发经验的企业盲目上马。这种临时转换战线的做法，将会给商业地产留下很大的隐患。

　　短暂的春天？

　　商业地产专家张家大认为，商业地产对运营、后期管理的要求非常高，因此在投资商业地产的时候，对微观研究很重要，投资偏差对回报率的影响会非常大。万达模式值得借鉴，但是其对企业的要求太高，很难模仿。

　　在商业地产迎来新的发展机遇的同时，怎么才能将商业地产的“火热势头”保持下去，这可能是许多商业地产开发企业都在思考的问题。有人指出，西部地区商业地产发展相对滞后，存在着投资开发与商业运营严重脱节等现象。

　　“这个春天的时间非常短，对于某些商业地产企业可能很快就遇到了冬天。”陕西中商联商业研究院专家委员会副主任朱林认为，很多商业地产它的产权卖得非常好，然而在招商环节中却非常困难，前期卖得好，不一定意味着后期经营得好。

　　他建议，商业开发投资一定要谨慎、冷静，借助第三方力量做好前期的调研，了解所处的商圈的性质和容量。“商业地产核心竞争力在于对终端消费的把握，经营上根本不在于是否给多大的优惠，而是你的地位是否能把消费者吸引过来。”

　　西安商业联合会常务副会长姚涌认为，和其他一线城市相比，西安首先要从品牌进行提升，要走国际化品牌的路子；其次，对一些新型商业要有新的制度规范化管理。同时，在一些成熟的商业区、传统的商业区要向更加优秀的商业品牌方向发展。

　　陕西中商联商业研究院专家委员会秘书长侯治国在分析西安商业地产发展时称，目前西安的许多旧城改造给房地产提供商业地产的开发机会；同时，在西安建设国际化大都市的号召下，许多开发商都想做高端并升级，传统基础的商业配套不愿意做了；此外，现在西安整个城市面积是原来城区的3—5倍，这样导致了许多开发商大量的投资房地产，使得商业地产的开发热情上规模、上档次。

　　前不久，有消息人士透露，银监会再一次在对各家银行发出例行监管通知中明确表示，各家银行需严控商业地产相关信贷以降低风险。这是继银监会在经济金融分析会、年中工作会上先后通报风险预警之后，再一次就商业地产信贷话题提出要求。

　　有业内人士分析，这意味着相关部门对商业地产的信贷预警将趋于严格化、持续化。未来政策直接针对商业地产的调控可能为时不远。