每一轮房地产调控周期，总有行业洗牌的经典案例出现，这一轮也不例外。
令市场小有意外的是，这一次，率先拉开整合大幕的是中国房地产代理业第一品牌，在美国上市的中国房企易居中国。
⊙上海证券报记者 于兵兵 编辑 艾家静
“洗牌”开始了。
种种迹象表明，中国房产信息集团或将成为此轮中国房地产调控周期下首个被私有化的上市公司，可能主动从纳斯达克退市。业内人士认为，这意味着整合大幕正式开启，真正意义的房地产大调整即将到来。
10月28日，纽交所上市的易居（中国）控股有限公司（EJ）发布公告称，公司拟向中国房产信息集团（纳斯达克：CRIC）董事会发出收购其剩余股权的要约。易居提议以1.6美元加0.6股易居股票的固定价格收购每一股中房信股票。
截至目前，易居中国是拥有中房信54.1%股份的大股东。假如此次交易成功，中房信将成为易居的全资子公司。而根据易居28日当天的收盘价计算，上述出价约合每股6.40美元，而中房信当日收盘价为5.4美元，易居出价的溢价比为18.5%。消息发布后，易居中国与中房信在美国股市应声大涨，中房信股价当天曾一度飙涨19.26%。
截至昨日美股收盘，中房信报5.85美元，易居报7.71美元。
“资本玩家”布局
代理业率先洗牌
作为中国房地产代理业第一品牌，易居中国与旗下中房信集团，分别于2008年8月8日和2009年10月16日在美国上市。中房信集团的第一、第二大股东分别为易居中国和同样在美国上市的中国互联网巨头新浪。
如果此次交易成功，中房信将成为易居的全资子公司，新浪将因持有大量中房信股份而成为易居最大股东，占约25%股权，易居董事局主席周忻和易居管理团队将占易居约20%的股权。
也就是说，为换取这次系统整合，易居创始人，被业内冠以“资本玩家”称号的周忻，失去了第一大股东的身份。
对于周忻的这次布局，很多业内人士表示“看不懂”。“周忻是个熟悉资本运作，也会讲故事的人。”中原地产一位高层向记者表示，他把两家上市公司合并为一家，又让出第一大股东身份，一定有他的原因。“只是现在我们还看不清楚他的棋局。”
据一位接近易居中国的分析师透露，如果没有猜错，易居此举意在全力打造所谓的“中国首个房地产线上和线下一站式综合解决方案的服务商与提供商”。这个超长的，但崭新的概念，意在把和房地产营销产业链有关的所有领域包括进来，为易居在下一个房地产黄金十年继续奠定龙头基础。
“在今天的中国房地产行业，开发商的要求不再仅限于传统的营销代理，而是需要提供集线下营销代理和咨询，线上媒体推广和电子商务平台的一站式综合解决方案。为了更好地运营这个O2O（即线上线下）平台，我们需要统一协调各个业务板块的管理团队和专业团队，提高管理效率。以不断的创新继续领跑中国房地产服务行业。”
在易居28日发布的公告中，周忻作出上述表述。
不过，这一说法被业内解读为表面文章。有分析人士称，此前市场猜测，“资本玩家”周忻对易居体系设定了稳定的上市节奏，先是以咨询和信息数据服务为主的中房信，然后是旅游地产服务商――中国旅游地产服务集团，以及近期易居主推的房地产电子商务平台。而这一次合并看似与上述路径不符。
一位易居高层指出，“其实很简单，易居此举的初衷完全是从商业脉络的角度出发，打通代理业产业链。只不过，这种努力最终是否会带来资本收益，那是另外一回事。”
整合期来临
房企退市有主被动之分
对于此次要约收购，目前中房信董事会并未作出任何决定。中房信董事会称，将考虑成立由与易居无关联的董事组成的特别委员会来评估此提议。不过，业内人士分析，这一易居系统体内整合获批只是时间问题。
如果获得批准，那么中国房产信息集团将是此轮中国房地产调控周期下首个被私有化的上市公司，并从纳斯达克退市。
其实，从上海复地在香港退市之时起，中资房地产概念股就在一轮上市潮之后，开始了反向操作的可行性尝试。“上市后，一旦再融资功能发挥不出来，退市，并进行新一轮整合，就已经在很多企业的考虑范围了。”一位房地产金融专家表示。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也在近期撰文称，从现在开始，中国房地产市场正迎来真正意义的一次大调整，其特点除了一、二线楼市价格普遍下跌外，金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市企业退市或私有化倾向。
只不过，退市有主动和被动之分。主动退市的如中房信和复地，两家企业都计划在母公司体系内获得新的资源整合与重组。
“周忻是个很少按常理出牌的人，在此前两轮房地产调控期，他创造了两种营销新概念，一是包销代理，二是房地产信息服务平台。这一次，他赌的是房地产电子商务。”有业内人士称，“如果赌赢了，易居的龙头地位还可以持续十年。”
至于被动退市的企业，在本轮房地产调整期也很可能会出现。比如此前有消息传出，高端物业开发企业绿城中国有过退市的考虑。
“一般来说，如果企业资质很好，只是因为短期内销售受阻，现金流紧张，而面临股价严重低估，那么投资方可以出资以较低市盈率将企业私有化。楼市调整期过后，再以较高市盈率重新上市。那将是不错的选择。”一位接近绿城中国的业内人士称。
不过，绿城中国已经表态目前没有退市打算。而据记者了解，绿城现在仍未摆脱销售困境，又因为体量过于庞大，引进投资人的方案推进不力。
真正意义的房地产大调整即将到来
⊙上海证券报记者 于兵兵 编辑 艾家静
越来越多的迹象表明，这一次的房地产调整不会像2008年那样短暂。虽然从强度上看，目前还不及2008年时的最低谷期，但因为周期较长，我们可以肯定地说，这一次中国房地产市场将迎来真正意义的大调整。不仅包括表面上的价格调整，也包括房地产开发周期、资金周转周期、房企盈利空间、甚至地方政府收益模式等各领域的大调整。
行业洗牌不可避免。即便是走过2012年，房地产再迎繁荣局面，那也将是不同于前一个“黄金十年”的另一种繁荣。短期来看，赌性很强的房地产企业可能需要彻底改变两大预期：一是未来还可能持续高盈利，二是调控会短期内结束。
房地产高盈利模式或将不再。这主要是基于目前融资成本越来越高，以及土地出让金支付周期越来越紧这两大因素。起码在2012年前，银行信贷仍将严格限制房地产开发项目。高利率的影子银行和民间借贷一定会拉高房企融资成本。另外，据记者了解，目前房地产企业拿地时支付土地出让金的模式相当严格，一般来说是先支付50%，开工或一定期间内即支付50%。和此前支付10%即拿地，然后贷款支付剩余地价款相比，房企资金杠杆率大幅下降。这种情况下，开发商自有资金要求提高，也将直接影响企业盈利能力。
另外，目前开发企业的销售回款周期正在拉长。据统计，从拿地到销售回款，业内平均周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。
更关键的是，2012年预计有近800万套保障房竣工，这将改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。
从宏观面上看，随着10月29日国务院经济工作会议提出继续严格执行房地产调控政策，以及31日珠海出台限价、限购“双限”令，全面收紧的房地产调控政策在近期没有任何松动迹象。
对于上述形势，一些房地产企业先知先觉，他们的降价抢收行动无疑为自己赢得了宝贵的回转空间。从龙湖地产近期大幅降价回笼资金20亿元可以看出，谁率先降价抢收，谁就有更多资本过冬。而降价动作宜简单不宜复杂，宜一降到底不宜小幅试探。降价不会影响开发商品牌，只会带来实际的好处。
据记者调查，未来还会有更多企业参与到抢收行动中。这轮调整带来的降价幅度大致可能是：一线城市的平均房价降幅20%至30%，二线城市10%至20%。
长期而言，业内预计房产税可能成为限购令的替代政策。即便如此，房产税在多大程度上能够抑制投资资金进入楼市，目前还尚不可知。更不用说房产税出台所需要的硬件平台全国房产信息数据库的建立还尚待时间。
不过，中国房地产业也不会由此直接进入下行期。城市化进程仍在继续，商品房市场仍是拉动内需的最重要领域之一。一个可能出现的特殊局面是，“十二五”期间3600万套保障房未来将大量入市交易，货币化补贴的保障体制将为房地产市场带来更多需求。那将是又一次房地产繁荣期的到来。
垂涎票房“蛋糕”地产商分账比例最高达25%
上海证券报记者 安仲文 编辑 艾家静
100亿的票房，25亿进了地产商的口袋，难怪有人说，中国电影是给地产商打工的。
“对于那些仅仅作为租赁者的院线方而言，现实是残酷的。”据业内人士透露，在影院和地产商的合作中，除去固定的租金之外，不少影院还要向地产商交纳一定比例的票房分账。
“大约三四年前，地产商只要求5%-7%的分账比例，而从去年开始，分账比例开始‘坐火箭’，不少地产商把分账比例抬到15%以上。”该人士透露，目前在某些核心商业区，部分地产商甚至向影院索取20%-25%的分账比例。
雪上加霜的是，被分账的同时，“影院的租金也一直在上涨。”创业板上市公司光线传媒总裁王长田此前就表示，影院有投资机会，但风险也在增大，其上市后所获得的巨量超募资金并不会投向电影院。
业内人士告诉记者，由于影院通常位于城市商业中心的核心区域，租金和票房分账比例双双走高令承租的院线方倍感压力。
反过来看，主动进入电影院业务，分享巨大的票房收入，或许是诸如世茂股份这样的地产开发商“勇闯大屏幕”的初衷。
数据显示，2010年，中国电影票房总收入首度超过100亿元，虽然尚不足万科一个月的销售收入，但按照中影集团董事长韩三平的预计，未来5-8年即可达到年收入400亿-500亿元，这其中，真正稳赚的是地产商。
看来，开发商做电影梦，上演的无非是追逐利益的老情节。
借“文化”突围 房企资金勇闯电影院
眼下，文化产业俨然成了一片没有天花板的新蓝海，饱受严厉监管的房地产开发商纷纷做起了电影梦。
记者注意到，住宅市场上演的喧嚣，正逐渐转移到别的领域。除了之前市场已普遍意识到的商业地产之外，旅游地产、养老地产以及文化产业、电影院线等，都成了习惯一掷千金的开发商们的新选择。
特别是在最近“文化概念”骤然升温的背景下，开发商也希望插上“文化”的翅膀，以实现战略转型。近期披露的A股上市公司报告及公开信息显示，“文化地产”正成为一个极具前景的细分领域。
⊙上海证券报记者 安仲文 编辑 艾家静
资本市场青睐“文化地产”
“影视搭台，地产唱戏”的文化+地产模式正在博得资本市场的青睐。
10月11日，创业板公司宋城股份发布公告，拟用3.34亿元现金投资建设丽江千古情旅游演艺项目，其中1亿元为超募资金，2.34亿元为自筹资金。公司将在丽江（距离丽江古城约6公里的玉龙县城核心区一带）圈地140亩。宋城股份称，已与云南玉龙城市房地产开发有限公司签订《国有土地使用权转让合同》。
作为国内最典型的从事文化地产的上市公司，宋城股份通过在各地投资建设主题演艺项目来拓展业务。这种特殊模式颇受市场青睐，公司前三季度实现净利润高达1.9亿元，同比增幅32%。
11月2日，宋城股份一度接近涨停。截至三季度末，华宝兴业基金重仓宋城股份，华夏基金投资总监刘文动也持有不少宋城股份。
越来越多的影视行业公司也希望复制宋城股份“文化+地产”的模式。
华策影视10月12日公告称，将与海宁市政府联合投资建设中国武侠（影视）文化产业园，项目总投资不少于10亿元。
创业板上市公司华谊兄弟也巨资砸向文化地产，其在上海嘉定的文化城项目公司注册资本为1亿元，在苏州阳澄湖的华谊兄弟电影主题公园注册资本为2亿元，上市公司分别持有上述两个项目40%、35%的股权。
在圈地融资难度与日俱增的背景下，“文化地产”运作的模式越来越“热”，地产开发商们当然不会错过这样的好时机。
房企玩转文化概念
“对于一些失去成长性的行业而言，日子将越来越不好过。”在平安大华研究员焦巍看来，未来房地产特别是住宅地产很可能成为薄利行业。也正因此，向一些极具赚钱效应的朝阳行业转型成为房地产大鳄们一致的努力方向。
“房地产业和电影业是绝配。”在2011房地产业与电影业跨界峰会上，北京新影联院线副总经理高军如是感叹。
以万达集团为例，资料显示，万达旗下的电影院线目前拥有影城71家、600块银幕，占全国16%的票房份额。今年3月，万达影院又与IMAX签订排他协议，未来3年双方将合建至少75个IMAX影厅，攻占3D高端市场。据称，投资一块IMAX银幕的成本大约就需2000万元。
像万达这样闯入影院的房企还有在港上市的恒大地产、A股的世茂股份等等。市场人士认为，在房地产行业日益感受到调控压力之际，电影业票房却在政府发展文化产业的政策鼓舞下以40%的年均速度飞快增长，这对开发商而言无疑充满诱惑。
公开消息称，恒大在2010年底斥资8.5亿元成立文化产业集团，下设电影、院线、唱片、动漫、经纪等五大文化创意公司，参与投资了电视剧《师傅》、《彼岸1945》以及明星云集的《建党伟业》。
世茂股份则主要通过旗下世茂影院投资公司进军院线业务。该公司日前披露的三季报显示，公司分别在福州、徐州和沈阳开业经营3家世茂影院。由于世茂股份在商业地产运作上表现出众，又恰逢文化产业迎来政策利好，其股价走势明显强于住宅地产类的品种。
在截至11月2日的六个交易日中，世茂股份涨幅超过15%。
此外，包括深圳万科影视、拉风娱乐等都是地产开发商跨界投资的“作品”。较高的利润水平和政策春风两大利好令文化概念成为房企资金天然的避风港。
影视搭台 地产还有好戏唱
据中国电影发行放映协会会长杨步亭介绍，2010年中国新增影院313家，新增银幕1533块，平均每天增加4块银幕，这样的增速全世界独一无二。尽管如此，业内普遍认为目前国内影院规模远不能满足市场需求。
“依托于文化主题下的一些地产品种无疑将大大受益。”深圳一家大型合资基金公司研究部总经理向记者表示，房企勇闯电影院，这不是讲故事而是现实太紧迫。特别是一些估值相对较低的地产股，如果搭上文化快车，将有望切实分享到实际利益，从而获得估值提升的机会。
从市场角度出发，诸如世茂股份、华侨城这类打文化牌的地产股在第三季度获得基金经理的集体增持。
世茂股份披露的信息显示，公司前三季度实现净利润5.74亿元，同比增幅超过83%，上投摩根内需增长基金三季度增持世茂股份超过848万股，诺安系旗下的诺安价值增长基金、诺安中小盘基金、诺安平衡基金合计增持超过1100万股。华侨城同样在第三季度被基金公司强力增持，其中南方成分精选基金增持超过600万股、鹏华价值优势基金增持180万股。
举个最简单的例子，“美国3亿人，有40000多块屏幕，每8000人拥有1块银幕，而我国城市人口7亿左右，目前才6000多块银幕，如果达到美国的水平，还需要70000块银幕，电影院的建设方兴未艾。”杨步亭的话给苦苦谋求转型的地产商提供了无限遐想。
中央下达保障性安居工程供地超额完成
2011-11-03 来源：上海证券报
⊙新华社电
国土资源部2日公告显示，2011年中央下达的保障性安居工程任务用地已经落实42614公顷，落实率超过100%。
为贯彻落实党中央、国务院关于保障性安居工程建设用地落实工作的一系列重要政策和目标要求，确保2011年中央下达保障性安居工程任务用地应保尽保，国土资源系统按照中央有关要求，通过科学编制计划、合理测算需求、定期视频调度、实地检查督促、适时公开信息等措施，进一步加大工作力度，取得显著成效。
2011年中央下达保障性安居工程任务用地落实情况公告显示，截至2011年10月14日，全国31个省（区、市，含兵团，西藏除外）今年落实中央下达保障性安居工程建设任务用地42614公顷，用地落实率超过100%，已超额完成今年中央下达的保障性安居工程用地落实任务。
45