在国内房地产政策的严防死守下，本土地产PE经历了一轮此消彼长后，终于在今年上半年站上了一个“高地”。来自清科研究中心统计，截至今年前三季度，共有22支房地产私募基金募集32.25美元（约合205.62亿元人民币），本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。
转战商业地产
目前，中国私募房地产基金在投资方向上出现了“分水岭”，传统的住宅楼已经不再是他们追逐的对象，而商业地产、保障房建、旅游地产以及养老地产等细分则出现了机构的追捧。
据了解，盛世神州房地产投资基金专注商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市，尤其是其中以居住类物业为主的房地产项目。
虽然房地产调控政策没有丝毫松动迹象，但机构依旧看好中国的房产行业。更多的私募房地产基金将注意力转向了商业地产，把握写字楼及商铺市场中的发展机遇。
高和投资就专注收购一线城市核心地段的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。另外，由复星集团、易居国际以及赵汉忠等发起成立的星浩资本主要专注城市综合体建设项目。而2011年成立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金则将目标瞄准了保障房建设，通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式投资建设数百万平方米的公共租赁住房。
清科研究中心分析师傅喆表示，中国本土私募房地产基金仍处于起步阶段，各私募房地产基金均在探索适合当前中国房地产行业政策环境和现状。
两种成立模式
目前活跃在中国市场的私募房地产基金可分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金；另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。
国内一PE机构副总表示，独立的房地产私募熟悉资本运作，在基金的运作方面经验更为丰富；而房地产公司自己成立的地产资金这对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。
上述副总认为，两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。
但是，在地产私募基金的发展初期，管理方式虽然由“引入”和“自主”管理两类，但引入外援的基金管理模式，在国内地产私募基金中并不多见。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银、合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”，由稳盛投资和瑞银房地产集团共同担任基金的管理人，该基金于2011年二季度完成募集，规模为2.50亿美元。2011年8月，远洋地产也联合KKR打造投资中国房地产市场的基金平台，分别对基金出资7000万美元。
清科研究中心数据显示，上述“引入外援”的基金管理模式尚不多见，目前中国市场中多数本土私募房地产投资基金采取纯本土投资团队管理。
同时，傅喆认为，引入知名外资机构将为本土基金带来国际化视野，同时有助于有兴趣参与中国房地产行业投资的外资机构进入中国市场。
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