风光无限好只是近黄昏。随着“限购、限贷、限价”等房地产调控政策力度的不断加大，房地产企业最主要的资金来源通道银行融资以及最主要的资金回笼通道市场销售，双双不畅，举步维艰。日前，长沙东方航标项目停工被看作中小房企破产样本[最新消息 价格 户型 点评]；而绿城集团[简介 最新动态]深陷调查门，全球最大私募公司黑石集团出售上海商业地产95%股权，或可视为中国资本与国际资本不再看好房地产。
据统计，今年上半年末，房地产行业资产负债率已经高达71.28%。其中，总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元。与过去10年年报数据相比，今年房地产资产负债率达到最高值。
负债经营势必出现资不抵债状况。实力相对薄弱的中小型企业是否面临资金链断裂的破产危机？房地产行业是否迎来新的重组并购潮？房地网记者深入采访，试图找到问题的答案。
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“招保万金”平均负债率74.4%
ST兴业和ST园城已资不抵债
从“收购门”到“调查门”再到“退市门”，国内知名房地产企业绿城集团资金链的紧绷令谣言四起。绿城集团的撇清声明和银监会的澄清表态，并没有成功挽救绿城[简介 最新动态]一路狂跌的股价。而绿城2011年中报显示，绿城集团净资产负债率达163.2%。为了摆脱资金困境，以高负债运营换取企业规模的快速发展，一直让绿城备受质疑。
脆弱的资金链产生的“涟漪效应”不仅让高负债成为了绿城的选择，以“招保万金”为首的房地产企业今年以来资产负债率也在节节攀高。按照申万二级行业分类，“招保万金”的平均资产负债率从去年年底的72.37%上升至74.4%。在申万一级所属的136家房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，其中，ST兴业和ST园城已资不抵债，其资产负债率为939.99%和109.65%。
2011年度上市房企中期报告中数据显示，截至6月底，万科[简介 最新动态]持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，目前万科的资产负债率达到了77.85%。另外金地、恒大集团的资产负债率也分别达到了73.18%和80.24%。
保利地产上半年实现营业收入152亿元，实现净利润28亿元，同比增幅达35.1%和71.7%。而在保持高的增长势头下，保利资产负债率高达81.9%，较上年末上升2.1个百分点。
招商地产经营性现金流下降和负债增加更为明显。半年报显示，招商地产上半年经营活动产生的现金流量净额从上年度期末的负20亿元进一步降至负的30亿元，同时，负债由年初的387亿增加至430亿元。
在记者采访中，深圳市规划国土委房地产研究中心副主任王锋表示，房地产企业资金链越来越紧张的原因主要有两个方面，一个是受政策影响银行信贷压力增大，另外一方面随着市场观望情绪加重，房产销售难以获得高增长，销售回款的速度减慢，同时，很多国际性因素也在影响着各个房企的经营情况。
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银根与市场双紧，
降低房价还可以套现还债
从万亿库存到万亿负债，意味着只要出货就可以套现还债。
记者了解到，除碧桂园外，其他万科、中海、金地等9家房企负债总额为6824.1亿元，比去年同期的5862.2亿元多出近1000亿元。而这9家房企目前的存货量达到4268.6亿元，随着入市新项目的增多，库存量有可能在四季度达到高峰。换句话说，如果出货顺利的话，这些企业几乎不太可能“资不抵债”。
在观望情绪日益浓厚的市场环境下，只能通过降价的方式才能有效提高成交量。8月23日，富力地产宣布价格下调10%。预计下半年房企的销售策略将由上半年产品供应结构的调整过渡到价格调[最新消息 价格 户型 点评]整。这种现象已经在“金九银十”得到初步释放，10月份后，价格平均下调比例可能在5%~10%左右。
华业地产公司主要通过打折或降价等措施，保证销售，以此来回笼资金。
万科董事会秘书谭华杰表示，9月万科新推盘量和去年同期基本持平，而销售则有下降，但是，万科积极促进销售的原则不会有任何变化。
业内人士普遍认为，受到限贷影响，住房销售在四季度也不会好。随着销售持续低迷，地产公司买地和投资速度将下降。由于惯性，地产行业的投资增速四季度不会明显放缓，而在明年一季度将迅速回落，另外，库存在明年上半年可能达到顶峰。与2008年“V形调整”不同，此轮房地产行业将呈“U形调整”特征，筑底的时间和弹起时间都会长一些。
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