今年金九成交量锐减，较去年平均下跌47%。疲软销售已令部份发展商调低全年销售目标，进一步拉低房地产板块估值。另一方面，房价连跌两个月，9 月平均下跌2.2%。我们认为销情呆滞加上存货积压将进一步加重发展商的定价压力，因此我们对发展商在“银十”的销售表现并不乐观。发展商面对调控不放松、现金流和定价压力增加，相信未来6-12 个月将面临前所未见的艰苦时间。由于现时内房股较每股资产净值平均折让69%，估值并不昂贵，因此我们维持对板块的“中性”评级，首选仍是恒大地产(2.32,0.15,6.91%,实时行情)和SOHO 中国。
2011 年1-9 月成交量萎缩。今年首3 季销量远逊市场预期，我们认为这是由于主要城市3、4 月的小阳春效应失灵和 “金九”褪色。根据中国指数研究院编制的中国房地产指数系统，其追踪的城市今年首3 季60%以上成交面积同比减少，其中海口市同比下降49.3%，是各城市中最严重。我们认为持续扩大的限购令和信贷紧缩是表现欠佳的主要原因。
失色的“金九”较8 月更差。此外，虽然发展商加大推盘力度，但购房气氛并无改善，成交量令市场非常失望。9月份11 个城市住房成交量持续急跌，平均较8 月下跌11.5%，4 个一线城市的跌幅最厉害。全部11 个城市的成交量均较2010 年名符其实的“金九”时期下跌，平均同比下跌46.6%。在全球经济不明朗和坚定的调控方向下，我们预期“银十”的销售表现亦不容乐观，相信部份去化率低的发展商或需要调低全年销售目标。
房价拐点确认。虽然发展商正加力度推盘，但销情持续呆滞和定价压力进一步增加。我们监测的11 个城市房价已连跌两个月，9 月平均下跌2.2%。销售表现较差的一线城市房价跌幅亦较大，广州和深圳分别跌4.7%和5.1%。我们预期未来几个月房价下行压力不会减轻，小型发展商或会在价格战中被淘汰。
慎选汰弱留强下的生还者。由于现时内房股较每股资产净值平均折让约69%，估值并不昂贵，但参考08 年11 月雷曼倒闭时最差的约75%可能尚未到底。发展商面对调控不放松、现金流和定价压力增加，相信未来6-12 个月将面临前所未见的艰苦时间。我们维持对板块的“中性”评级，相信可趁现市况收集一些合同销售资金回笼快的大型发展商。
首选股。我们较看好合同销售资金回笼快的大型发展商，因有稳定现金流支持未来进一步发展及把握市场调整的并购机会，同时亦看好商业物业发展商，因现时房地产调控措施主要针对住房市场。首选恒大地产和SOHO 中国。
风险。1)中国宏观经济风险；2)政府加大调控力度；及3)银行贷款额度用尽，导致发展商融资成本增加，出现资金不足的情况；及4)进一步调低合同销售目标触发基金洗仓。
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