前三季度回顾
政策影响下，济南市场2011年以来，尤其是年中近几个月来出现一系列的变化，主要表现在价格增长乏力、成交从主城区外溢和非住宅类物业显热等方面，具体如下：
一、最为明显的特征表现在房价方面，前三季度济南市场上房价缺乏上涨的动力，大盘率先进入价格战、特价房阶段
主要大盘项目纷纷通过以价换量来抢占市场，这种情形在5、6月份表现最为明显，多个项目呈现价格明显下降态势。以往逾9000元/平方米的单价甚至调整为不足8000元/平方米，价格下降幅度可谓十分巨大，这种趋势在以往近5年的市场中也是十分罕见。另一方面，多个项目虽未明显调价，但是往年常见的每月或每季度的常规价格涨幅，基本绝迹。
二、置业郊区化特征成为楼市大势所趋
在高房价的压力下，一方面主城区纯居住类用地已越来越罕见，市中心区供地逐渐被高端住宅、公寓、写字楼、商业等物业占有；另一方面，主城区住宅项目基本上都往高端路线上走，而政策对高端需求打压较大，高端项目成交受到明显抑制。与此相反，随着城市规划、交通成本缩减、实力开发商运作号召等因素，郊区板块成为近几个月济南楼市供应和成交的主力，分流了大量市区置业人群，表现突出的有恒大城、万象新天、绿地国际花都等项目。
数据分析显示，2011年以来郊区项目的成交一度占据了市场成交量的50%—70%，政策打压下，郊区置业已成为市场发展的必然，客户正由被动外溢转型为主动外溢。
45