现在政策陷入胶着期，面临多方挑战，各方博弈依然激烈。从宏观形势上分析，2011年的房价上涨冲动依然强烈，原因有以下几个方面：商品房作为这些年传统的投资保值增值手段，市场潜在的投资、投机性需求依然旺盛；由于政策挤压了部分消费需求以及买房者的持币观望，导致消费性需求动能积聚不足，但政策的变动即便是微调都可能导致积聚的需求大量释放；当前的通胀形势和实际负利率导致银行的“存款搬家”，向楼市不断转移；人民币升值预期导致外资不断入场套利，前段时间就有新闻曝出一美国老太在中国投资20套房产，这并非个例；另外，收入倍增计划给房价上涨提供了外部经济支撑动力。
目前的形势下，有必要重新审视当前的房地产调控，现在的调控政策，总结起来有三个特点，一是调控侧重行政手段，二是针对增量调控，三是侧重准入环节调控。行政手段调控具有强制性，对市场进行强行干预，但政策同时也具有缺点，一是不稳定性，可能持续几年达到预定的效果政策就终止，也可能会在实施的过程中由于新情况的出现而变动，甚至会在利益集团的干预下无疾而终。二是易出现漏洞和变通，行政调控总会让人有空可钻，上有政策，下有对策，比如北京中介代办5年社保以化解外地户口购房限制等；三是目标的笼统性，也就是说行政手段调控的目标并非具有严格针对性，往往容易伤及无辜，比如二套房首付提高至五成，这就无可避免伤及到改善性住房需求。至于针对增量和准入环节进行调控，这是显而易见的，无论是二套房还是多套房政策，抑或是重庆、上海试点的房产税，都是从准入环节入手，加大准入成本，针对新购的增量住房进行调控，而对存量房并无任何调控措施。
这也就是当前调控最大的问题所在。这也可以解释为什么房价在史上最严厉的政策调控下依然我自岿然不动，从而让广大民众觉得，憾山易，憾高房价难！
近些年我国房价上涨过快，根本的原因就是房地产市场投资投机成风，而投资投机盛行的原因在于房产持有成本过低。在房价上涨的预期之下，房地产作为一种造富机器，吸引了大量“先富者”追逐购买。拥有多套商品房的家庭，很少考虑将房产尽快出售或出租，而是待价而沽，坐享资本升值的盛宴，这就势必放大房地产市场供需矛盾，造成大量房屋空置，房价和房租都居高不下。
我国的房屋空置去年就掀起了轩然大波，据报道，中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住。上述数据仍存争议，但大量投机者进入房地产领域囤积住房任其空置，等待房价上涨赚取价差，已是不争事实。据经济学家谢国忠粗略估算，中国的城市住房总量大约是170亿平方米，误差区间是上下各10%。如果采用日本的标准，那么中国城市住房足以安置所有的中国人，所有农村人口迁到城市都是足够的。现在房地产市场乱象横生，而且成了某些贪官洗钱的场所，经常有媒体曝出，落马贪官拥有房产几十套，由此可见一斑。现在问题并不是房源少，供给少，而是少部分人占据了大量的房屋，著名作家张恨水先生在解放前就说过一句很精辟的话：“所谓房荒，只是荒了大多数人，却有极少数人反有房多照顾不过来的痛苦。”
房价高速上涨的这几年，导致了一个新的阶层出现和崛起，那就是“房主阶层”，投机炒房者可以统统归到这一类，这个阶层与封建社会“地主阶层”并无二异，后者是靠土地剥削广大农民，而现在阵地转移到了城市，拥有多套甚至大量住房的房主，就像拥有了大片土地的地主一样，靠房价上涨坐食其利，而广大“房奴”却成为高房价的牺牲品。这种“先富”并未带动“后富”，从而达到共同富裕，而是先富剥夺后富，从而形成富者愈富，贫者愈贫的“马太效应”，近年来贫富差距扩大与房主阶层的崛起有很大关系，这实际上就是变相的“地主阶层”。 2011年胡润财富报告指出，中国的千万富豪可分为四种人，“炒房者”就赫然位列其中。
现在有很多专家认为，房价过高的解决之道在于增加土地供应从而增加住房供应，而在笔者看来，这一方法无济于事，而且在过去已经应证过了。土地供应再多，商品房供给量再大，很大一部分还是给投资炒房者买去，百姓该买不起还是买不起，更何况土地供应是刚性的，背后是18亿亩耕地红线的约束，民以食为天，总不能牺牲“吃”来满足“住”吧。依笔者看来，解决百姓住房难的问题，调控政策主要应集中于存量房上，必须加大多套住房的持有成本，迫使炒房者向市场释放闲置的空置房，让商品房回归到居住的基本属性上来，这才是根本解决之道。
可以通过以下两种途径予以施行：
一是开征房产税必须包括存量房。开征房产税是大部分国家和地区通行的方法。我国房产税试点已在上海、重庆开展，但效果并不理想，开征以来至4月底，重庆市房产税税收收入为70余万元，上海市房产税入库税款为百万元左右，还不如一套房的总价。效果不理想的原因在于一是征收税率低，二是并未针对存量房。目前开征的税率比国际通行的标准低，并不能有效加大持有成本，释放多余存量。据经济学规律，房产税率为3%的时候，就基本不存在炒房现象，而目前低于1%。针对投资投机的存量房计征房产税，且实行累进税率，房子越多，税率越高，将有效打击炒房囤房者。
二是打击空置房。空置房大量存在，既不出租也不出售，对资源是极大的浪费，政府不应该坐视不管。从历史范围看，民国时期空置房现象也很严重，当时打击空置房的手段是这样的：空置房必须出租，超过合理使用面积的房屋也必须出租，而且出租期间不能抬租和加租，如果拒绝将空置房出租，则政府可以推平其房屋，拍卖其土地。从国际范围看，打击空置房也是毫不手软，例如在荷兰，房屋只要闲置一年以上，政府就可以安排无房户免费入住；在法国，房屋闲置一年，政府会处以房价10%的罚款，闲置两年，再处以房价12.5%的罚款；在瑞典，空置房会被政府推倒，或者直接征收为公共租赁房；在丹麦，住房闲置时间超过两个月，政府就会强迫其房主免费出租。
房地产调控，并不是简单的行政调控，它涉及到方方面面，要想从根本上解决问题，更应看成是一场改革，既然是改革，那必然涉及到利益的再分配，涉及到利益的输送，自然会遭到既得利益集团的阻碍。如何选择房地产调控方式和目标并有效推进实施，使居者有其屋，这无疑是一场对各级政府的决心和魄力的考验。
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