房地产业进入深度博弈期

　房地产业在我国具有“金九银十”的运行周期，而随着“金九”的淡然退场，面临的“银十”或仍将因政策面、资金面及居民房产消费的理性趋势显现而平淡。从目前房地产业的总体运行与政策取向来看，研究认为我国房地产业的博弈已进入到关键周期。

　　从市场现象来看，近期全国地产市场的销售较为平淡。而市场信号来看，研究发现，目前的地产业实际博弈的力度可谓较为关键与空前。从一向对中国地产业情有独钟的外资动态来看，其看淡因素与实际行动或已出现。最新市场动态显示：全球最大私募股权公司黑石集团已同意将所持有的上海Channel1购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，价格为14.6亿元人民币。这意味着，黑石集团首次从中国地区房地产投资中撤出。研究发现，其所持物业在盈利水平未出现大波动的情况下撤资，黑石集团此举难以理解，有可能是看空中国商业房地产未来走势。从中国房地产业上市公司来看，其经营情况也不容乐观。ＣｈｉｎａＶｅｎｔｕｒｅ投中集团统计数据显示，124家Ａ股房地产企业存货累计量在2009年第三季度以来，呈现连续上升趋势。从2009年三季度的6683．9亿元上升至2011年二季度的12333．7亿元。其中，万科Ａ  （000002 估值,测评,行情,资讯,主力买卖）、保利地产  （600048 估值,测评,行情,资讯,主力买卖）、金地集团  （600383 估值,测评,行情,资讯,主力买卖）和招商地产  （000024 估值,测评,行情,资讯,主力买卖）分别以1713．66亿元、1392．57亿元、605．90亿元和444．70亿元的存货规模位居前四位，该四家之和占二季度Ａ股房企存货总规模的34％。从A股上市公司来看，上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负责总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负责总额的70.6%，同比上涨54%。我们如果考虑中国目前近2万家左右的地产公司来看，实际上行业内的存货或负债提升将是主要特征。一方面是巨量存货的出现，另一方面是政策因素的影响，可以说目前地产业的发展已进入到一个关键的变盘周期。

　　从政策动向来看，我们研究了现除有保障房及资金等方面的影响外，实际上中国房地产业的税收变化也在开始进入实质性的进展之中。最近重庆市地税局表示，该市将从10月1日起对城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。研究发现，重庆市本次将当地的房产税正式定名为“个人住房房产税”，这意味着如果以公司或者法人主体的途径购买当地的商品房，可以暂时规避此税种。不过重庆市在其房产政策中，列有以“适时开征其他房产税”条款，为其下一步征收其他类别的房产税留下了操作空间。可以说税收政策的推进，将直接影响国内存量房及相关物业资产的盈利水平，也将对中国目前居高不下的存量房形成冲击。因此从税收政策演变来看，中国房地产业的博弈周期进入到实质性的冲击影响阶段。

　　从市场销售来看，我们研究发现，目前地产销售在多个区域遇冷。21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，6月1日至9月20日期间，全市持续成交的新建公寓项目共208个，如追踪其逐月价格变化，则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个，扩大至9月期间(截至9月20日，下同)的114个、占比55%；而这些增加的降价盘，环比降幅多集中在10%以上。国家统计局9月18日发布的最新报告显示，在房地产调控政策累积作用下，8月份，中国70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐，与7月份相比，价格止涨城市明显增多。跟踪研究发现：今年2月以来，全国70个城市房价指数涨幅持续回落，按此速度，三季度将出现环比负增长。与此同时，2011年9月1日，浙江台州的限购政策落地，也一举拉开了二、三线城市“限购”的序幕。业内专家指出，多种政策效应叠加，已经对二、三线楼市的后市预期产生不小影响，多个城市“金九”开局不利，“银十”恐也将平淡概率为，可以说全国房价下降的拐点已经具备一定的条件，随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点或将在半年内进一步确立。因此市场销售情况的不容乐观加之负债上升、存货增加、税收政策等一系列因素的重合，有理由相信，房地产业的博弈进入关键周期的特征为大。

　　总体来看，尽管目前仍有大型地产公司用大量资金买地，但从其本身的存货与负债因素来看，其能够实现价格的盈亏平衡已面临严峻挑战。从国际实力机构开始抛售在华物业、地产业的存货及负债上升、现金流紧张及市场销售不畅、税收政策的变化等多重因素来看，笔者认为在通胀可能中期高企、货币政策难以有效松动的背景下，中国房地产业面临去库存的巨大压力，而价格压力与税收影响等均具有实质性的影响，而随着中国居民对地产消费的理性回归，我们认为前些年热闹而暴利的地产业将进入到最为严峻的博弈周期。

　　[作者声明：在本人所知情的范围 内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价的证券没有任何利害关系。本文观点仅供投资者参考，并不构成投资建议。 投资者据此操作，风险自担。]