2011年房地产市场经历一线城市的限贷限购政策，二三线城市也迎来的限贷限购政策。9月17日，在上海浦东举行的“2011中国城市创新发展与房地产高峰论坛暨颁奖典礼”上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林，就此对我国房地产市场政策和形势进行了深度分析。他的发言主要包括三个方面：上半年房地产形势分析，影响市场发展的几项政策和今年市场的发展趋势分析。
大家都很关注房地产，实际上中国发展阶段，中国房地产连着大家的心，不管是政府，还是广大的居民，还是企业。因此王珏林把房地产比喻成“成也萧何、败也萧何”，他认为这是一场战争，一场具有战略性的战争。关于二三线城市的限购问题，对于不断的出现热点，要不断的探讨，不断的解决问题。
第一、 上半年房地产市场形势分析
销售量或接近09年水平
王珏林首先对今年上半年的房地产市场形势进行了分析。
他说，分析形势主要是看四个指标：销售量、投资、房价以及地价，其中最重要的指标是销售量。因为销售是房屋产品最后的终点，其他的指标都是为市场、销售服务的。
上半年销售4.25亿平方米，投资总体增长32.9%，房价增长9.9%，地价比较平缓。 从这几项指标可以看出，上半年的房地产市场形势还算不错。2010年销售是10万亿，2009年是9万亿，4.25亿平方米，按照这个水平发展，今年商品房销售水平接近9万亿，将超过2007年的水平，接近2009年的水平。
按照前两年的经验来看，楼市销售一般是下半年好于上半年。比如，2009年因为4月份出台的一些政策，下半年开始市场转好，2010年是第四季度开始转好。所以从“一般下半年好于上半年”这个经验和规律来看，今年的销售应当接近和达到09年的水平。如果达到预期，这个水平是非常不错的。
但是现在来看，主要一线城市在观望，比如说现在的北京、上海等几个城市。二三线城市发展比较快，王珏林帮大家算了一笔帐，600多个城市，如果仅有30多个城市不是太好的话，其实这个市场还是不错的。王珏林说，他在成都等一些一线城市与开发企业进行交流时，当问及“政策对你们影响有多大”时，企业回答是“基本没有影响”。
调控政策初见成效
对于调控政策的效果，王珏林表示，“房价继续上涨，涨幅有所放缓，这说明我们的调控确实取得一定的成效”。
对于人们“调控几年了，调一次涨一次，怎么算取得成效？”此类的疑问，王珏林坦诚的说，房价的确再涨，比如从2009年到2010年，一些城市的房价的涨幅超过了50%，甚至有些城市的某些楼盘房价超过不止50%，比如在北京的一个楼盘，一年之间从去年年初第一期的开盘9700元/平方米，到5月开盘的1.4万-1.5万/平方米，今年年初开盘则达到了2万/平方米，所以因为这个，“不调控不行，调控使我们的涨幅放缓”。
他说，在调控下，今年的房价基本趋于稳定，并略往下浮动。目前正在举办的北京房交会，从房交会的反映来看，房价基本停留在原先的基础上，有的略有打折，最高点打9.7折；真正降价的是外围的，比如郊区县的，剩下是跨省的。河北那边的影响还不是太大，因为他们还没有限购，同比保留去年的房价水平。
开发商投资热情不减
今年上半年房地产投资开发32.9%，王珏林认为这个数字，“说明我们对这个市场有信心，说明开发商的开发热情不减”。 因为过去几年房地产投资开发都维持在在20%-25%的水平，而且已经算是非常好的水平。所以，32.9%是非常高的一个数据。
整体来看，上半年应当说是整个调控在深入，我们现在市场在从缓，现在主要关注的还是二三线城市，因为这一块的比例比较大，而且涨幅比较快。
第二、 对市场影响比较大的几项政策
对市场影响较大的几个政策，王珏林认为主要有三个：一是限购，二是房地产税，三是加息。
限购重点排除了投资性人群
对于限购，王珏林做了如下分析。从市场的角度分析，限购是为限制一些投资或者是消费采取的一种措施，所以说限购对于市场来讲肯定有影响，因为消费是越多越好，能够越强越好。有100个人去住一套房子，当然对开发企业来讲绝对是好事，大家在抢房子；如果有5套房子3个人去买，那肯定变成被动，实际上需求是变化的。所以限购是一种排除，重点排除投资性的人群，所以从这个道理上面来讲有很大的影响。
中国的市场现在是什么情况？从住房这一块是属于求大于供的矛盾特别的突出，现在限制性的措施以后，只能说我们的供求矛盾有所放缓，但是并没有达到平衡。所以对我们整个市场的消费和需求上来看足以支撑这个市场，所以不会对市场有太大的影响。
房产税试点范围需要扩大
之后，王珏林又分析了房地产税政策。他说，上海和重庆作为房地产税试点城市，上海是以新购房面积60平方米作为计算纳税的标准，重庆是针对新购的高档房和别墅。从试点前和试点后的反应来看，试点前的各个角度专家以及企业消费者都非常的关注，试点以后非常的平静，这就说明我们的试点涉及到的消费人群很少。
他认为，试点一定要从浅到深，范围一定要扩大。因为房地产市场要发展，就要按照市场的规律、规则来管理，政府不可能永远的采取限制行为，长期来看必须要按照市场的办法来做。而市场的办法中，调整消费需求的最重要手段就是税收，所以我们必须要走到用税收来管理消费需求、解决平衡这一步。这是一个趋势，所以肯定要扩大。
但是不能一下子扩大，因为现在条件还不成熟。那就要一个城市一个城市的扩大，成熟一个之后再扩大一个，总结一次深化一次。
加息对房地产市场影响最大
王珏林最后分析了对市场影响较大的第三个政策：加息。因为从去年开始央行加了五次息，每次0.25%，所以加息对房地产影响应当是全面的。他说，虽然加息不是针对房地产市场，而是针对我们过高的物价，但加息确实对于房地产影响最大。
因为加息不仅对企业，也对消费者增加了很大的成本。他这样分析道，从银行半年年报当中可以看出，银行对资金进行多种控制，包括提高存款准备金，加息等，这种情况下，房地产行业就成了受害者，同时，因为房地产企业的贷款利息增加了，消费者购房贷款的利息也增加了。
加息是不是会停止脚步还有待于观察，如果物价继续还在高位运行，加息的可能性还会存在。从去年到现在，节前调控，节后加息，每过两个月就进行一次加息。
第三、 房地产市场发展趋势
王珏林对房地产市场发展趋势的判断，一个是政策趋势，一个是市场趋势。
政策趋势
王珏林先分析了房地产的政策发展趋势。
第一，控制通胀是首要的任务。从整个经济来看，今年到现在的经济水平还是比较高的，基于这三种因素，房地产调控必须保持稳定性，还要贯彻国家的“国十条”“国八条”，因为现在如果一旦放松，房价就会快速的反弹，房价反弹以后，实际上不解决这几年的调控，对社会、政府的公信力明显就会下降，再调控没有用，所以必须坚持。
第二，防房价反弹仍会成为当前的重点。往上很多人说一会儿出现拐点，一会儿可以放松了，大家不要相信。我们要从整个经济大环境，和国家发展整个大战略来思考这些问题。
第三，限价、限购应当是较长期的任务。一是供求关系不平衡，市场决定了供求，现在求大于供，不管投资还是消费都集中在这一个市场，投资合理配置，消费不合理的进行转移。二是大中小城市发展不平衡，目前我们的消费都集中在大城市和东部沿海城市，所以城市发展需要时间和空间，它不是一朝一夕的，说我住在中部地区和东部地区没有太大的差别。
市场趋势
王珏林又分析了房地产的市场发展趋势。
第一，今年的市场上半年会好于下半年。即使二三线还会出现一些限价政策，但是大家要记住，现在整个二三四线城市是一个快速发展的机遇期。前两年支撑这个市场主要有二线市场支撑，随着一线城市房地产市场稍微有点停顿或者是观望，但是二三四线城市全面发展。
第二，房价、地价涨幅保持平稳。一月份刚刚出台“国八条”，有熟悉的朋友就问我今年的房价、地价趋势怎么判断，我说今年的房价地价一个是上不去，一个是下不来。因为上不去是政府不允许的事，年初有房价控制指标城市，虽然是上限，但是很难突破。老百姓家里存了钱大部分都进入房地产市场，而且在等待着。
第三，企业消费贷款趋紧，开发企业融资压力加大，消费者贷款增加困难。现在国家提高存款准备金率，五大银行都在20%左右，冻结资金五分之一以上。和去年的情况完全不一样，现在银行的资金都用在大项目、时间长、风险小的行业和企业，这样给中小开发企业的融资难度更大。因为有指标，对消费贷款买房这一块，实际上现在贷款的时间在延长、难度在加大。
第四，由于房价的过高和政府的引导，现在中小户型成为市场的重点。原因有二，过去买房，大家都希望买个大房，现在大得买不起了；二来，大家也认识到房子是用来住的，不是看的。所以现在是中小户型最好卖，这对开发企业是一个参考的方向。
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