上半年房地产供地增幅回落

  上半年，宏观经济运行保持平稳态势。在宏观政策调整压力下，近期固定资产投资重新显示出较强的增长势头，表明国内的投资需求仍然较为旺盛。同时，在房地产市场调控政策作用下，土地市场竞争强度整体呈回落趋势，流标、流拍比重有所提高。宏观经济和房地产市场的变化传导至土地市场，使得土地市场出现一些新的特点。

    土地供应总量保持增长

    上半年，全国建设用地供应21.03万公顷，同比增长17.6%。其中，工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）分别供应7.98万公顷、7.02万公顷和6.03万公顷，同比分别增加35.3%、4.9%和14.0%，与去年同期相比，房地产用地和其他用地增幅回落明显。分季度看，第二季度供地总量环比增加45.7%，同比增加12.6%，同比增速与去年同期相比下降明显。 

    从结构看，工矿仓储用地占比继续回升。三类用地占土地供应总量的比重分别为38.0%、33.4%和28.6%，工矿仓储用地占比同比提高5.0个百分点，房地产用地占比降低了4.0个百分点，占比降幅较第一季度有所扩大，说明房地产市场调控效应持续作用，房地产用地市场出现调整。

    从36个重点城市（直辖市、省会城市和计划单列市）情况看，工矿仓储用地供应势头依然强劲。上半年重点城市土地供应总量同比增加6.0%，增幅小于全国平均水平。其中，工矿仓储用地同比增加32.2%，房地产和基础设施用地同比分别减少2.8%和5.1%。

    土地出让均价回调明显

    上半年，土地出让面积和合同价款分别为14.45万公顷和1.42万亿元，同比分别增加22.8%和21.8％，增幅同比有较大回落。

    其中，招拍挂出让占土地出让总面积的91.6%，同比提高0.9个百分点。出让和招拍挂出让平均价款分别为982元/平方米和1037元/平方米，同比分别下跌0.8%和1.7%。

    分季度看，第一季度受供地年底“翘尾”因素的影响，出让和招拍挂出让平均价款同比保持双增，但增幅有所回落，第二季度土地市场出现调整，成交均价也开始下降，出让和招拍挂出让均价环比下跌25.4%和25.7%。 

    房地产供地增幅回落

    房地产用地增幅回落，保障性住房用地供应第二季度发力。房地产用地供应7.02万公顷，同比增加4.9%，去年同期增幅为98.4%，增幅回落明显。 

    从住房用地供应计划执行情况看，上半年住宅用地供应5.74万公顷，同比增加2.0%，全国保障性安居工程用地供应1.65万公顷，与去年同期相比增加了24%。其中，增长最为明显的为公共租赁住房和限价商品房。公租房用地占保障性安居工程用地计划总量的7%，同比增加了约18倍；限价商品房用地占保障性安居工程用地计划量的10%，同比增加了141%。从去年保障性安居工程的供地节奏看，受保障性安居工程建设任务分解和中央补助资金下达时间的影响，第三、第四季度为供地高峰，且目前供地计划执行已经有效满足了全国保障性安居工程建设用地需求。

    36个重点城市房地产用地供应1.92万公顷，同比减少2.8%，其中，住房用地供应1.48万公顷，同比减少9.4%；供应量同比增加的城市有17个，供应量同比减少的城市19个。36个重点城市以外的其他城市房地产和住房用地供应量同比分别增加8.1%和8.2%，占全国房地产和住房用地供应比例同比分别下降2.2和3.8个百分点，36个重点城市外的二三线城市用地供应放量较大。

    成交平均价款有所增长，但市场竞争强度整体回落。上半年，商服用地和商品住房用地出让平均价款分别为1833元/平方米、2028元/平方米，同比分别上涨16.4%和6.8%，涨幅下降明显。分季度看，第二季度商服用地和商品房用地出让平均价款环比均呈下跌态势。从月度看，平均价款的回调趋势更为明显。这既与重点城市住房用地供应同比减少、供地区位的结构变化有关，也反映出调控政策作用下，一二线城市供需调整的态势。

    从近期市场走势看，在宏观调控政策的持续作用下，市场竞争强度整体回落。据土地市场动态监测与监管系统，上半年流拍、流标、流挂宗数和面积分别占公告总量的3.0%和2.7%，同比分别提高0.8和1.1个百分点。4～6月土地出让平均价款和房地产用地出让平均价款均出现连续回落，一些城市房地产交易量大幅下滑，也成为促使土地市场竞争强度进一步回落的因素。从105个重点城市近期上报的异常交易地块情况看，竞价程度总体呈回落态势，第二季度上报地块的平均溢价率105%，竞价轮次平均为50轮，而第一季度分别为132%和平均58轮。

    重点房地产企业拿地总量同比略减，平均购地成本持续下降。综合排名前15名的房企上半年共竞得土地2107.23公顷，同比减少1.2%，与2010年下半年相比减少27.7%；应支付土地出让价款748.29亿元，同比减少13.0%，环比减少29.3%。从分布看，上半年15家企业取得的土地中，位于北京、天津、上海、重庆、广州5个城市的房地产用地占5.3%，而2010年上半年占比为14.7%，下半年为11.8%。从购地成本来看，15家房地产企业上半年新购土地的平均成本为4680元/平方米，同比下降15.2%，与去年下半年相比下降17.8%。
在上半年拿地较多的企业中，恒大拿地主要分布在广东省清新县和江苏省连云港市，保利拿地主要集中在四川省德阳市和贵州省遵义市，绿地拿地主要位于辽宁省本溪市和阜新市。在调控政策的作用下，重点房企转战二三线城市的迹象明显。

    须关注市场风险

    目前，土地市场上的一些情况和风险值得关注。

    首先，密切关注部分地区土地市场的供求态势。“十二五”开局之年，各地经济发展势头强劲，第一季度宏观经济数据显示，全国有28个省份GDP增速达到两位数，从国土资源部计划指标安排情况看，截至6月底，全国有11个省（区）新增建设用地计划指标安排使用量已超过全年计划的80%，其中吉林、湖北、宁夏、新疆全年计划指标已基本用完。用地供应方面，上半年，工矿仓储用地同比增加35.3%，增速较第一季度扩大9.5个百分点，占土地供应总量38.0%，同比提高5个百分点。工矿仓储用地供应量的平稳增长和占比水平的连续提升说明工业用地需求回暖迹象明显，宏观经济的发展对工业用地的需求有增大的趋势。

    下半年，随着各类区域发展规划相继实施和基础设施建设大量上马，预计土地需求将持续放大。因此，在建设用地审批与供应中，应严格用地准入 “门槛”，抑制低水平重复建设项目和“三高一资”和产能过剩建设项目，推进节约集约用地，优化土地利用结构。
其次，密切关注部分城市由于土地出让收入下降带来的土地市场运行风险。受国家房地产调控政策影响，1～6月，全国36个重点城市（直辖市、省会城市、计划单列市）住房用地供应量同比减少9.0%。在土地出让价款方面，上半年36个重点城市中有18个出让合同价款总额同比增幅为负，部分城市存在土地出让收入锐减带来的地方财政压力。同时，截至2010年年底，地方融资平台中承诺用土地出让收入偿还债务累计达2.5万亿元，土地出让收入锐减直接影响到地方政府的偿债能力。

    近期，部分城市为缓解财政压力，有意识地推出更多的优质地块，土地出让开始由住宅转向综合用地，体量大、价款高，一二线城市如北京、上海、深圳、武汉的高价地集中出现，土地市场出现升温苗头，虽然以商业用地为主，但仍要防止对住房市场预期产生连带影响。下半年，随着房地产类用地供应高峰的到来，稳定土地市场的难度进一步加大。