住房按揭贷仍是银行优质贷款,银行单纯性大幅收紧住房按揭贷的动力不高,部分银行暂停房贷更多可能是因为整体信贷额度受限所致。数据显示,2011年中期时,16家上市银行中仍有8家的按揭贷款占比较10年底有所提升。16家上市银行整体的按揭贷款占比较10年底也仅微降了0.03个百分点,虽呈收缩趋势,但收缩力度还远不及08年的幅度大。从全国金融机构购房贷款占比来看,10年3季度以来,该比值也基本保持相对稳定。因此,我们认为住房按揭贷仍是银行重要且优质的贷款业务,银行应不会单独大幅收紧此项业务,而一些银行暂定房贷更多可能是因为整体信贷额度受限所致。如媒体报道南京银行暂定房贷,事实上,南京银行2011年上半年房贷占比较10年却提升了0.46个百分点。而且,若仅是一些中小银行阶段性暂定按揭业务,由于其较小的市场份额,其对按揭业务总量影响不大。
当然,若信贷总量大幅收紧,将对商品房销售形成很大冲击,但按中性假设,若下半年能新增3万亿的人民币贷款,则商品房销售金额的下滑幅度有限,房地产市场尚能维持相对稳定。若下半年新增人民币贷款3万亿,其中的12%成为住房按揭贷款(这一比例相对于11年二季度水平),假设下半年商品房销售额中来自于新增按揭款的比例为14%(相对于10年下半年水平),则2011年商品房销售金额同比下降幅度仅为4%(当然,在其他假设不变的情况下,若下半年信贷额度仅2.6万亿,则商品房销售额下降幅度将明显上升,达到11%)。同时,在上诉销售金额下,若下半年房价环比小幅下降5%,则商品房销售面积也仅小幅下降3%。无论是销售金额还是销售面积的下降幅度都不明显,且远小于08年的程度(08年商品房销售金额和面积分别同比降18.7%和18.5%)。
南京不会是房价松动的唯一城市,预计未来将看到更多城市房价出现小幅下降。以120家上市房企为例,虽然短期债务压力尚处于较好水平(图5:现金对短息负债的覆盖率仍在100%以上),但长期债务状况已是历史最差(图6:净负债率创历史新高),在这种资金状况下,开发商战略性考虑回笼资金是目前非常实现的选择。而由于首付比例和利率的提高,客户购买力已造成了实质下降,况且降价预期也导致一些客户依然处于观望之中,因此,若要促成成交,降价将是未来开发商不得不采取的主要对策之一。
11年“金九银十”可待,应加大龙头地产股配置。回顾2008-2010年11个一二线重点城市月度商品房(住房)销售面积的情况,我们发现,3个年份的9月和10月表现出不同的成交结果。2008年金九银十,惨淡收场:在08年全球金融危机以及国内经济增速放缓的宏观背景下,房地产调控政策的出台,银行信贷的大幅收紧(见图2),购房者对未来收入的悲观预期,导致开发商的积极低价推盘也未能挽回2008年9-10月的成交颓势。2009年金九银十,表现平淡:08年10月的政策救市带来了09年房地产市场的强劲复苏,但09年的9-10月成交量相比前面几个月表现却显得非常平淡,其原因可能是:①前面数月非常高的成交量透支了后面的需求;②由于前期销售良好,开发商对金九银十的营销价值关注度不多。2010年金九银十,货真价实:10年4月新国十条出台,主要城市商品房成交量应声而落,5-7月成交量步入近年来低位。随开发企业大量推盘并推出诸多优惠促销活动,成交量从8月开始大幅上升,9月冲上高峰,由于“9.29”新政的出台,10月成交量维持平稳。
2011年9-10月与10年8-10月背景较为类似,经济形势较好,房价预期尚未明显改变,由于前期成交低迷,“金九银十”对开发商的销售价值变得尤为重要,加之开发商存货仍在快速增长、资金压力巨大,预计更多开发商将借机大量推盘并积极展开优惠促销活动,这种情况有利于出现成交高峰。“金九银十”若现,将是地产股行情展开时,建议目前加大龙头地产股配置,如保利、万科、招商、金地、中南建设、金融街、荣盛发展、苏宁环球等。东方证券股份有限公司
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