房地产调控持续收紧 刚性需求买家成房市主力

限购、限贷、加息等一系列房地产宏观调控领域的“关键词”使得持币待购的观望氛围弥漫着整个昆明楼市，最关键的限购令，更是让昆明房地产市场上没有购房指标的投资客不得不取消投资住宅物业的计划，部分来昆外地户籍人口也因限购而无法轻松改善置业……愈来愈多的购房需求逐渐淡出“置业圈”，直接导致了成交量的持续走低。那么新政当前，究竟是哪些人还在买房，支撑起眼下昆明楼市不大的成交量？ 　　投资客因调控被迫“歇菜”、部分改善型需求受到“波及”暂缓购房，而留下来的则是真正想要买房的刚性自住需求买家，成为支撑当下昆明房市的绝对主力。

　房价出现大幅下降的空间有限，如果能承受范围之内的楼盘，我还是尽早买下。”明年打算结婚的小谢告诉记者。在严厉的楼市调控下，像小谢这部分迫切的刚需购房者来说，调控政策并不会阻碍他们的购房计划，他们是楼市购买力最真实的群体，其中80后所占比例最大。因为他们买房的原因很简单，有切实的需求。

　　刚需族中不仅有婚房主力人群和青年置业人群，还有不少改善型需求者也是买房主力军之一。相对于首次置业人群，他们大多是社会中坚力量，普遍有一定经济实力，基于想给自己和家人营造一个更好的居家环境，这部分改善型置业者一般会在经过了一段时间的观望之后，逐渐选择开始进入市场。“除了以‘80后’为代表的婚房置业人群和基于换房需求的改善型置业人群外，从外地移居昆明的城市‘新移民’，还有旧城改造所产生的拆迁置业群体也是目前昆明‘刚需’的组成部分。”昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈表示，本轮调控最大的特点是呈现差别化，即打击投资性、倾斜自住型、增加保障性住房，这让“刚需族”群体更为理性，发现性价比高的楼盘会适时出手购买。而以往活跃在房地产市场上的住宅投资客不得不暂缓购房，转向商业物业或者非限购区域的产品。

　　在调控政策的影响下，昆明楼市购房需求结构和购房群体结构随之发生着变化。虽然目前刚性、改善型、投资性需求均有不同程度的萎缩，但由于刚性需求购房选择的弹性空间较小，政策对其削减作用基本仅限于被“限购”而失去购房资格的部分人群，因而变化相对较小；部分改善性需求与投资性需求由于其选择较为灵活，在市场预期与“限购”的双重影响下有效需求大幅减少。