新浪房产承德讯(编辑高健)4月14日，国务院常务会议研究出台房地产调控新政策，拉开了新一轮楼市调控序幕。如今将过一月，商品房成交量、消费者预期等都出现了新的变化。
人们期待着，经过新一轮调控，楼市能够挤出泡沫，走上健康发展轨道，让群众实现住有所居的目标，为经济发展提供有力支撑。
直指高房价的断然举措
当国际金融危机从大洋彼岸 (论坛 新闻)袭来时，中国经济感受到刺骨的寒意。房地产市场一度在2009年初出现少有的冷清与萧条。2009年二季度以来，房地产市场重新上演火爆场面。
北京、上海、深圳等一线城市房价飞涨，有的地方每平方米房价一个月就涨上千元；银川、海口等二三线城市也在月度房价涨幅榜上位居前列。土地市场目睹了一幕幕“地王”诞生的镜头。特别是2010年全国两会之后，北京一日出现三个“地王”。
高房价，引起了社会的广泛关注。2010年全国两会前，在一些网站征集网民意见中，房价问题名列榜首。“蜗居”“房奴”“集装箱住宅”“胶囊公寓”等新名词不断涌现，表达着对高房价的忧虑和担心。过快增长的房价，也在不断积累着金融领域的风险。
正是在这样的背景下，两会之后，4月17日国务院发出《关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》，打出楼市调控组合拳：建立考核问责机制，明确各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高二套房贷款首付比例和利率，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管等。
各地的细化政策随即接踵而至：4月23日，青岛率先出台被称为“新14条”的楼市调控细则；4月30日，北京出台“京十二条”，一个家庭只能新购一套商品房等政策；5月6日，深圳出台细则，对非本地居民暂停发放购买住房贷款……
2005年以来的各项房地产调控政策更多着力点都放在信贷或税收上，而此次调控则几乎动用了所有的政策工具，从税收政策、住房保障政策、土地政策、预售制度等方面作了进一步规定，力度之大前所未有。
更为重要的是，此次出台的一系列政策措施，既考虑到房地产市场对经济稳定的作用，更注重其改善民生的基本功能。正如国务院发展研究中心专家夏斌所说，此轮政策调控并非短期打压房价的举措，而是纠正房地产市场扭曲发展的长期政策。
中国国际经济研究会副会长、成都大学副校长张其佐说：“房屋是一种特殊商品，它的需求涨跌不能完全交给市场去调节。当前遏制房地产价格过高，有利于防止房地产泡沫重演，是调结构、防通胀、促进经济平稳发展的有机结合。”
催生楼市五大变化
调控之下，房地产市场出现了新的变化。
首先是二手房市场成交量大幅度下降。楼市调控新政策一经公布，京沪深一线城市旋即出现二手房抛售现象。素有风向标之称的二手房市场经历了成交量从急剧扩大到下降的转变。
以北京为例，新政策公布首周，急于规避政策的购房者掀起了一股抢签潮。来自北京房地产交易网的数据显示，4月19日北京全市共成交二手房2369套，其中二手房住宅2208套，刷新了北京二手房单日成交纪录。集中成交的高峰之后，交易量开始下滑。4月30日下降为1654套，而5月1日和2日分别只有240套和186套。
“原本一天咱们能接待十多组客户，可是现在每天只能接待二三组。”北京管庄的中介经纪人李方告诉记者，3月份他们还坐在门店里等客户，现在不得不又拿着广告牌出去找客户了。
其次是一手房成交量萎缩。5月1日，记者来到北京丰台区马家堡东路一个不到100平方米的售楼处，10来个看房者或围着沙盘指指点点，或翻看楼书，或与售楼人员交谈，这与以前节假日里许多售楼处摩肩接踵的景象形成了明显的反差。
作为传统销售旺季，“五一”假期，部分城市楼市明显遇冷。广州全市住宅假期销售仅为178套，比平时正常成交低了一半，上海“五一假日楼市”展览会成交量也明显萎缩。
南京出现商品房价格小幅回落。据南京市房产管理局局长助理潘文辉介绍，4月14日至30日，南京部分新开楼盘实际成交价格出现10%至20%的降幅，大部分在售楼盘推出了力度较大的打折优惠措施。
国家统计局最新公布的数据显示，4月份当月，商品房销售面积8051万平方米，比3月当月减少155万平方米，其中住宅销售7249万平方米，减少180万平方米。
由于2009年同期数据基数较低和政策存在时滞效应，4月份全国70个大中城市房价依然呈上涨态势，但是国家统计局新闻发言人盛来运表示，随着时间的推移，相信政策效应会继续显现，房地产价格，包括大家购房的预期都会有很大的变化。
第三，土地市场开始降温。国土部释放加大土地供应信号，开发商靠土地融资受到限制。5月7日，昔日地王频现的上海新江湾城地块，仅以拍卖底价成交，相对周边地块的楼板价，跌去了三分之一。北京最大的顺义地块由于5家开发商的报价均低于政府底价而流标。数据显示，4月份土地成交大幅回落，环比降幅超过40%。
第四，房地产金融领域出现新变化。证监会表示将联合国土资源部加强对房地产企业融资监管。5月5日银监会再次上调存款准备金利率，银根紧缩态势进一步加大。来自股市的反应也快速强烈，地产股大幅度下跌。
第五，购房者的消费预期随着新政策的出台而发生重大变化，等待和观望的情绪渐浓。中国农业发展银行职工刘女士说：“本来已经看了几家楼盘了，不过现在我想还是先租房子吧，也许几个月后房价就会降下来。”
根据北京市交易管理网的数据，4月份全市共办理租赁业务近两万件，环比上涨36.9%，与去年同期相比上涨22.8%，创下历年同期的最高纪录。
“4月中旬出台的新政策直接刺激了租赁市场。”21世纪不动产市场分析师齐凡说，大量购房者选择放弃在近期内的购房计划“转购为租”，增加了需求量。同时，大量业主对楼市持观望态度，将手中房产“转售为租”，从而形成了目前租赁市场供需两旺的局面。
购房者对未来市场预期产生变化，还导致了退房的出现。据了解，北京市出台调控房地产市场的具体措施之后，不论是二手房买卖，还是一手房的申请贷款都出现了一定数量的退房现象。
住房城乡建设部副部长齐骥说，“从近期的市场反馈情况看，一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了初步遏制，社会普遍反应积极。”
促进房地产市场健康发展
对于当前的市场变化，一些专家认为，是否会形成拐点，需要时间来观察。人们更期望通过调控，真正让房地产市场走上健康发展的轨道。
以1998年取消福利分房制度为起点，中国房地产市场还很年轻。自2003年以来，经过对楼市的多次调控，调控方向逐步清晰：保障归保障，市场归市场，既发挥市场机制的作用，又发挥政府调控的作用。调控方式逐步完善：从单纯的抑制需求到同时增加土地住房等供给进行双向调节。调控手段更为灵活：实行差别化的住房信贷政策，避免一刀切。调控职责逐步明确：建立考核问责制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
但是，不能期待中国房地产市场一下子就调整好，一下子就健康起来。调控之下回归理性需要有一个过程。
中国土地勘测规划院地价所所长赵松认为，还需要有制度的跟进，才能保证长期的健康发展。
住房保障制度急需完善。政府通过住房保障政策实现对住房需求和住房供给的干预，有利于解决房地产市场中的住房分配不均衡现象，提高中低收入者的住房消费水平，进而提高整个社会的福利水平。
伴随着房地产市场的调控，住房城乡建设部最近已连续两次发出通知，分别就加强经济适用房管理和廉租房管理作出规定，为大规模推进保障性住房建设夯实制度基础。
房地产市场交易制度尚需加强。购房者由于非专业化和高度分散，在一定程度上属于弱势群体，如果缺乏公正、有效的市场交易规则，消费者利益就会受损。由于市场失灵，政府必须承担起维护市场秩序的重任。
加快财税制度改革。财政部财政科学研究所所长贾康认为，应抓紧研究制定在我国开征房地产税，也就是当前常被提及的“物业税”。他说，开征房地产税，可以使地方政府得到一种大宗、稳定的支柱税源，替代一直以来属于政府短期行为的“土地财政”。
土地制度改革需要推进。土地供应面临两难困境，一方面18亿亩的耕地红线要守住；另一方面，我国正处于加速城市化的阶段，城市发展用地不足。破解这一矛盾需要进行相应的土地制度改革使之达到供需平衡，既要保护耕地，又要保障必要的城市发展用地。
房地产市场调控是一个复杂的系统工程，它关乎民生改善，关系经济全局。只要坚持不懈地加强和改善调控，定能使房价保持在一个合理的价位，使房地产市场健康发展。
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