从国家统计局最新公布的数据来看，中国房地产调控没有取得太大效果。
7月份70个大中城市环比上升39个，同比涨幅4.5%，较上月4.4%略有上升，仅三亚出现下降，跌幅1.1%。换句话说，房地产调控的效果主要表现在一线城市成交量下降，环比下降与持平的城市增加，价格持稳，环比涨幅缩小，但二三线城市房价维持较快增速，价格总体上依然坚挺。
房地产调控成效不大的主要原因是货币泡沫未除。在稳健的货币政策下，我国的负利率没有缩小反而扩大。从2010年2月开始至2011年7月，我国国实际负利率延续18个月。2010年2月，CPI同比上涨2.7%，当时一年期存款利率为2.25%，负利率为0.45%；今年7月，我国CPI升至6.5%，一年期存款利率为3.5%，负利率达到3%，负利率不仅没有缩小反而日益扩大。
负利率的扩大，说明以上调存款准备金率为主的稳健货币政策没有抑制通胀预期，反而为通胀下的资产品价格上涨培育了沃土。笔者在各地与投资者接触的过程中，尤其在二三线城市，大约有60%的人，仍然视房地产为最重要的投资品种。任何房地产泡沫首先是货币泡沫的表现，货币泡沫没有去除，房地产泡沫的根基就不会动摇。
当然，央行紧缩了房地产金融杠杆，提高了首付比例，提高了按揭利率，相当于在房地产金融市场单独加息。今年7月7日央行年内第三次加息，个人住房按揭贷款基准利率达7.05%，接近2007年房贷按揭利率的高位水平。
为什么市场依然不认帐？因为现金过多，社会融资总量过大，简言之，市场不缺钱。
今年1月，央行副行长马德伦表示，我国居民偏好使用现金消费，我国是世界上现钞流通比例最大的国家，这在一定程度上增加了对人民币发行的压力。今年上半年，我国流通中货币(M0)余额4.45万亿元，同比增长14.4%，数量不少。截至 6月末，本外币存款余额80.30万亿元，同比增长17.5%。人民币存款余额78.64万亿元，同比增长17.6%，比上月末高0.5个百分点，比上年末低2.6个百分点。
目前民间高利贷盛行说明资金相对紧缺，这一紧缺相对于4万亿财政扩张时期的极度宽松而言，从社会融资总量看，流动性依然充裕。在2003年到2008年期间，社会融资总量年均扩张18%，支撑了名义GDP(包含通胀因素的GDP价格)以每年17%的速度增长；其后两年，社会融资总量以年均33%的速度扩张，GDP增速却下降到了12%，资金使用效率迅速下降，33%的货币增长仅仅支撑了12%的GDP成长。
将近80万亿的人民币存款，可以撬动任何资本货币市场，只要房地产收益上升，投资热情被重新点燃，房地产价格的报复性反弹将不可阻挡，一两次的加息无济于事，因此，目前阻止房地产价格预期的上升，是重中之重。
房价坚挺还缘于我国与调节房产收益的税收政策过于温柔。重庆、上海的温柔版房产税，市场视作搔痒，最大的作用是阻止了投资购房的增量部分，而无法逼出已有的存量房。那些手握存量房的人眼看价格坚挺，既不必担心提高存量房持有成本，也不必应对节节上升的按揭利率，“我自岿然不动”。
税收真的没用吗？错。深圳是证明税收作用的典型例子。从7月11日开始，深圳对二手房实行按评估价征税，根据美联物业统计7月数据，在二手房按照评估价征税新政出台后，深圳二手房交易陷入冰点。根据深圳市规划国土委的数据统计获悉，深圳市二手房成交量跌至冰点，环比暴跌77%，一个月内日均成交仅101套，原因只有一个，二手房交易成本上升2到3倍，相当于变相征收了资本利得税。
无论是资本利得税，还是房产税，只要严格执行，对于改变市场预期将起到至关重要的作用。
央行担心债务风险与经济下行，不敢加息；地方政府不愿触及盘根错节的利益纠葛，不肯对税收动真格；剩下的只有充满行政色彩的限购手法，但遭遇到土地财政的挑战，后遗症不少，推出不易。
上述三个原因是房地产调控成效不大的根本。只要不触动这三大因素，房地产价格能够企稳，下半年稳中略降就是上上大吉。
“2003年开始的所有调控政策哪一次证明它成功过？”
被称为“任大炮”的华远地产(600743)董事长任志强又 “开炮”了，而在今年博鳌房地产论坛的现场，陪他“开炮”的还有建设部政策研究中心主任陈淮和国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松。而今年被 “炮轰”的不只有房地产政策，也有金融政策。
导致政策被“炮轰”的“药引”是恒隆地产董事长陈启宗的问题：中国房地产调控政策明年会成功吗？
衡量调控成功的标准
“我觉得衡量成功不成功，是看还要不要出第二个政策。如果继续出政策，前面一定是失败的。”在任志强心目中，中国房地产业并不存在泡沫。报告显示，目前中国房地产的存量数据与泡沫过后的美国市场的情况基本类似，而且远远低于日本。由此可以看出，“中国不应该算房地产泡沫，或者说中国房地产没有泡沫。这个数据一方面可以看出我们高速投资增长的过程，无论是投资、销售面积、销售额、开工面积、竣工面积都在增长。”
在“没有泡沫”的结论之下，任志强认为针对住宅市场的调控政策还是未能敌过市场，在遭遇所谓的“史上最严”的调控之下，由于在二三线市场的销售业绩普遍比较理想，已经发布中期报告的上市房企业绩还是保持了平均30%的增长。此外，虽然信贷收紧，但市场反应则显示交易并未出现大幅下滑。
当同样的问题问到陈淮时，后者的回答让台下一片哄笑。
“悖论，全国哪一个城市把房价控制在老百姓接受的范围？古往今来，我不知道耶稣行不行，但是我认为用这个目标本身来评论成功就是错误。”陈淮说政府的调控目标应该在体现满足老百姓住房，增加更多需求，消除发展中的不平衡，缩短波动的高度，延长波动的频率。让住房严重困难的群体优先改善住房，政府没有办法一夜之间让大家需求都同时满足，但是可以使最困难的群体优先得到满足，这是比较合理的答案。
个人收入跑不过房价增速
“要让收入增加速度高于房价增长速度，这是可以做的。你减税就可以了。”任志强把人们对调控房价目标的关注又转移到了国家的税收政策上。“国家提出减税，但是上半年收的税结果比全年计划还多，今年下半年继续这么收，全年可能比人大提出的预算报告增加100%个税，给老百姓留点余地好不好，不然怎么让个人收入增加高于房价增长速度。我觉得中国不是没有能力让房价跟收入距离拉近一点。”
和任志强一样，陈淮也把房价始终居高不下和货币政策联系到了一起。参与住宅地产调控政策制定的陈淮指出，2011年中国经济最不稳定和最危险的因素是人民币，什么叫通货膨胀？就是货币贬值。对房地产影响最大的政策是CPI高涨下的加息。“我们在国际竞争中最没有把握的事情就是人民币升值与否，但现在金融专家们却把货币价格的不稳定归结于房地产。”
地方政府决定不了地价
国土资源部最新发布的数据显示，今年第二季度全国主要城市地价水平呈微幅上升态势，其中商业、居住、工业分别为5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米，同比增长率分别为11.8%、10.7%和5.5%。
任志强透露，从第三季度的情况来看，土地价格仍然上涨，很多地区不断上调土地收益金基础价格，由于土地价格上涨过快，流拍的现象也屡屡发生。相关统计显示，今年上半年土地流拍的数量已经是去年全年的2.68倍。
任志强指出，从土地价格来看，宏观调控措施并没有减弱地方政府通过土地财政获取收益的念头，所以土地价格依然存在上行的动力。
虽然今年上半年全国土地供应达到21万公顷，比去年增长17.6%。但房地产用地增加额度并不大，只增加了4.9%，只有7.02万公顷。显然，由于信贷收紧，各方面数据都显示出开发商的现金流出现紧张局面，这也使得开发商开工动力不足。
但该观点受到了中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲的质疑。他认为，地方政府即使想卖高价也已经决定不了，地价是市场供求来决定，而不是由某一方面单独来决定的。
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