房地产信托再变形

　房地产信托正在由原来主流的“假股权”模式向“真股权”模式变形。这既意味着开发商出让了更多的项目收益，同时投资者也分摊了更大的风险。

　　超高收益房地产信托基金

　　日前平安信托推出预计收益高达22.4%~25.3%的房地产信托基金，正在为房地产信托产品的转向打开口子。

　　此前，平安一位销售经理在论坛上发布了一份产品广告：平安信托推出的平安财富安城1号房地产基金信托产品，以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目，年化收益25%以上。

　　从近期发行的产品情况看，房地产信托产品的预期收益率在12%到14%之间，为何平安安城系列产品收益高达25%？

　　“虽然都名为"股权类"信托，但是平安安城系列产品已经与传统信托产品不同。原来的产品是"假股权、真债权"，而平安安城则有点儿真股权的意味。”一位业内人士告诉第一财经日报《财商》记者。

　　此前，“股权类”产品是房地产信托中通常采用的模式，投资者以一定资金购买信托产品，信托计划作为股东参股项目公司。投资者以优先权获得固定收益，而开发商则以劣后权享有浮动收益。这种模式又被称为“优先、劣后”结构化模式。

　　“这实则是同股不同权，以股权的名义变相融资。”上述业内人士表示。

　　平安安城计划则是同股同权，投资者享受的是项目取得的利润，“你可以理解成披着信托外衣的私募股权（PE）产品。”上述业内人士告诉记者。

　　从产品取得收益的形式看，最大的不同在于，此产品的收益形式一改之前的“固定收益”，变成了“浮动收益”。

　　目前完全采取浮动收益模式的房地产产品少之又少，倒是另一种采取“固定收益+浮动收益模式”的产品逐渐崭露头角。

　　拿某信托公司的一款产品为例，该产品设计了8%的年化收益率，投资者另外还可以拿到产品超额收益的20%。

　　例如，阳光城（000671）5月13日公告称，其持股75%的福建汇泰房地产发行“中信阳光·汇泰股权投资集合信托计划”，初始规模不超过10亿元，期限不超过36个月，收益为固定收益和浮动收益之和。与此类似的还有平安信托发行的睿石系列房地产信托、湖南信托推出的“湘财盛”。这些信托被业内称为“类基金”房地产信托。

　　作者：高谈来源中国新闻网)